Relazione generale del Piano Strutturale

Argomenti

Questo documento illustra il progetto per il nuovo Piano Strutturale del Comune di Arezzo; assieme al corpo degli elaborati che lo compongono fornisce una interpretazione del progetto di piano ed una guida alla sua lettura.

In allegato contiene anche il Documento di conformità ai sensi dell'art.1 comma 6 del P.I.T., che fa parte integrante del Piano. Il testo in qualche modo ripercorre le fasi di studio e di elaborazione del piano, con una prima parte riferita al quadro conoscitivo, cioè la descrizione del territorio e l'esplorazione delle tendenze e delle problematiche in atto.

Nella seconda parte invece viene presentata l'interpretazione progettuale avanzata dal piano e le proposte attraverso le quali perseguire gli obiettivi prescelti. Naturalmente la distinzione tra analisi e progetto non è così netta, quindi nelle due parti, strettamente correlate, si ritrovano elementi di entrambi.

Queste pagine non pretendono comunque di esaurire i temi indagati ma speriamo possano contribuire alla comprensione, alla condivisione ed alla crescita di questo progetto.

Il quadro conoscitivo
Progetto di Piano
Documento di conformità

Il quadro conoscitivo

Premessa

Nelle seguenti pagine vengono presentati i principali argomenti di indagine affrontati nello studio del Piano Strutturale, raggruppati secondo le grandi aree tematiche dell'analisi delle risorse naturali, della analisi delle tendenze in atto, della ricognizione del Prg vigente, della disamina dei vincoli sovraordinati e della ricognizione delle prescrizioni del PTC, attraverso le quali è stato costruito il quadro conoscitivo di supporto alle scelte urbanistiche. Il resoconto è stato predisposto nell'ottica dell'aggiornamento e dell'ampliamento delle ricerche impostate in occasione dell'Avvio delle procedure e rimanda agli approfondimenti svolti attraverso gli studi di settore dei quali danno conto specifiche relazioni. È quindi un testo sintetico dove, oltre all'evidenziazione di alcuni aspetti salienti e problematici emersi, sono frequentemente indicate le metodologie adottate e le operazioni effettuate sui materiali raccolti: questo fa parte di un più ampio lavoro di archiviazione e di documentazione sui dati che riteniamo possa essere interessante sia per la comprensione che per la condivisione delle conoscenze acquisite.

Analisi delle risorse territoriali

La morfologia del territorio e l'uso del suolo

Attraverso un complesso lavoro di sistemazione della base cartografica digitale in scala 1:10.000 sono state elaborate alcune mappe fondamentali riguardanti prevalentemente l'uso del suolo e la conformazione morfologica del territorio; attraverso l'utilizzo di tecniche Gis infatti è stato possibile sfruttare le informazioni già contenute nei file cartografici (in formato originario rtf della Regione Toscana). Le operazioni che sono state svolte con il sistema Gis sono state sia quelle di input, sia di manipolazione, di gestione-amministrazione del dato e di interrogazione; in questo modo si sono prodotte carte tematiche e si sono potuti incrociare i dati prodotti oppure acquisiti.

La costruzione del cosiddetto "uso del suolo" è cominciata in occasione dell'Avvio delle procedure con la restituzione delle informazioni della Carta Tecnica Regionale, per la maggior parte utilizzando gli shapefile della C.T.R. che riportano una serie di tematismi - di tipo areale - corredati da informazioni specifiche integrandoli con dati ricavati dai file in formato dwg:

- edifici, distinti per tipologia della struttura e destinazione prevalente, e complessi (ospedaliero, scolastico, sportivo, religioso, sociale, cimiteriale, campeggi);
- infrastrutture (cave, centrali elettriche, impianti di distribuzione carburanti, discariche e rottamaie);
- forme terrestri (roccia, ghiaia o sabbione);
- vegetazione (orto o vivaio, vigneto, oliveto, frutteto, bosco);
- strade;
- elementi idrografici (gli standard regionali richiedono in realtà la individuazione dell'area idrica, intesa come l'area corrispondente al letto del corso d'acqua delimitato dalle scarpate o argini di contenimento, se di larghezza media superiore a 10 ml.).

Per realizzare una copertura totale del territorio i dati della cartografia, che sono suddivisi per fogli, sono stati innanzitutto uniti tema per tema; i singoli tematismi - come fossero strati - sono stati poi a loro volta messi assieme, ma sono stati necessari molteplici passaggi per correggere gli errori, le imperfezioni e le incongruenze nella sovrapposizione degli strati, costruiti in parte in modo autonomo l'uno dall'altro.

Grazie al lavoro di ricognizione e di interpretazione svolto, a tali informazioni "di base" è stato possibile nella seconda fase aggiungere specifiche relative alle aree agricole - distinguendo seminativi, colture arboree e colture miste e fasce ripariali - e verificare o approfondire alcuni aspetti, ad esempio riperimetrando le aree urbanizzate rispetto alla zonizzazione di Prg vigente.

Il database geografico finale è costituito da 29.582 record per il solo Comune di Arezzo e da 48.420 record relativi a tutti i fogli della C.T.R. considerati, che includono naturalmente anche aree appartenenti ai Comuni contermini.

La superficie del Comune risulta pari a 384.718.110 mq.; l'area classificata come urbanizzata è di 16.127.065 mq. (escluse le strade che complessivamente coprono 9.146.401 mq.), con una superficie occupata da edifici e fabbricati in genere di 4.977.250 mq.; i boschi ammontano complessivamente a 176.803.985 mq., gli oliveti a 15.590.095 mq., i vigneti a 8.407.269 mq. e i frutteti a 1.355.967 mq., ad esempio.

Per quanto riguarda la conformazione morfologica del territorio sono state utilizzate le coordinate tridimensionali della cartografia digitale, anche in questo caso suddivise originariamente per fogli ed estese dunque oltre il confine del Comune.

Sono state rielaborate le informazione relative, ovviamente, alle curve di livello ed ai punti di quota del suolo, ma anche alle quote attribuite agli elementi dell'idrografia, ad argini e scarpate ed alle infrastrutture di comunicazione; diversi passaggi di verifica hanno consentito di eliminare i valori sbagliati o correggere sitauazioni poco chiare. Impiegando strumenti adeguati sono stati dunque messi a punto il Modello Digitale del Terreno (Digital Terrain Model) e la Mappa con Ombre del Rilievo (Shaded Relief Map); quest'ultima è stata fra l'altro utilizzata come base per una rappresentazione più incisiva degli elementi della vegetazione derivati dall'uso del suolo.

La cartografia digitale a disposizione dell'Amministrazione Comunale è tuttora limitata a quella alla scala 1:10.000 risalente al 1996; alla mancanza di mappe più recenti e più dettagliate si è potuto in parte supplire utilizzando le ortofoto a colori di It2000. Per maggiore completezza si è via via proceduto ad aggiornamenti speditivi della cartografia 1:10.000: questi hanno riguardato le zone C di espansione residenziale, le aree industriali, la viabilità di una certa rilevanza, le aree sottoposte a piani di recupero che ne hanno modificato sostanzialmente le modalità insediative ed in generale i progetti realizzati di principale importanza (ad esempio le strutture commerciali sulla tangenziale, l'ampliamento del Centro Affari, il parco di Villa Severi ed il parco Ducci al Baldaccio, il campeggio a Ruscello); ciò ha consentito di studiare il Piano Strutturale su basi cartografiche "di lavoro" sufficientemente aggiornate che comunque non sono state impiegate nella stampa delle tavole. Il metodo adottato per l'aggiornamento prevede il ridisegno degli oggetti secondo quanto riportato al Catasto - ove presenti - oppure secondo le planimetrie di progetto approvate, attribuendo a ciascun oggetto le caratteristiche di classificazione della cartografia ma mantenendo in ogni caso la distinzione tra elementi della CTR originaria ed elementi aggiunti.

L'operazione di aggiornamento ci fornisce anche un mezzo per osservare le dinamiche insediative nel territorio: dal punto di vista dell'entità delle nuove realizzazioni residenziali, ad esempio, si possono citare alcune grosse lottizzazioni (l'ex Socoa, la Marchionna, il Pantano, la Valle del Vingone a San Giuliano, Madonna di Mezzastrada), ma anche diversi interventi minori (Campoluci, Venere, Monte sopra Rondine); nelle aree industriali si è trattato piuttosto di interventi puntuali, più concentrati nella zona di via Calamandrei e a Rigutino; per quanto riguarda la viabilità, infine, sono stati introdotti il collegamento tra la tangenziale e Pescaiola, quello tra via Mecenate e viale Leonardo da Vinci e diverse nuove intersezioni.

La carta agronomica

L'archivio geografico relativo all'uso del suolo è stato aggiornato e soprattutto arricchito in questa fase di lavoro introducendo al suo interno nuovi livelli informativi in particolare per quanto riguarda le aree agricole.

Per le aree agricole infatti, in base alla ricognizione sulle foto aeree di It2000 e a sopralluoghi mirati ed alle informazioni provenienti dalle Banche Dati del Piano Territoriale di Coordinamento, sono stati riportati una serie di dati che la tavola B05 può solo in parte restituire. I dati sono relativi alla classe, alla specie - per quanto riguarda le colture arboree -, alla presenza di terrazzamenti e ciglionamenti, al tipo di paesaggio agrario - evidenziando i coltivi appoderati, le aree di transizione e gli ambiti delle colture e del frazionamento periurbano - ed alla tessitura agraria tradizionale a maglia fitta. Con questa operazione sono stati fra l'altro riportati i boschi di pregio individuati dalla Carata Forestale del PTC e sono state mappate le fasce ripariali assimilabili a boschi.

Morfologia e sistema insediativo

"a cospetto di quello senese le coltivazioni appaiono più fortemente mescolate, gli orizzonti meno ampi, le vegetazione più fitta e invadente, le terre più popolate ed i centri abitati più, gli uni agli altri, affiancati" Il paesaggio del territorio aretino ha caratteristiche molto variate, sia per le condizioni geografiche e fisiche, sia per le specificità dei principi insediativi, del patrimonio edilizio e dell'architettura.

Le descrizioni che ritroviamo nei testi che se ne occupano distinguono in primo luogo l'ambito circostante la città e le quattro vallate oppure riconoscono tre grandi sistemi morfologici ai quali corrispondono forme diversificate di insediamento: la piana di Arezzo, il sistema collinare e la Valdichiana (il settore settentrionale del territorio della bonifica), oltre alla parte montana, dove forse meno evidente è la costruzione del paesaggio. Il territorio appare infatti fortemente connotato dall'intervento e dalla presenza delle popolazioni che lo hanno abitato e lo abitano, leggibili ad esempio negli elementi legati ad una particolare economia agraria; la pianura è attraversata da "una rete intricata e foltissima di strade, superstrade, ferrovie, superferrovie e canali", per non parlare dei segni e delle trasformazioni delle attività estrattive, che si sovrappongono a trame più sottili ma resistenti, come quelle delle ville, che "si attestano saldamente sulla viabilità principale connotandosi talvolta come elemento generatore del nucleo di appartenenza oppure come fulcro del sistema territoriale". Distinguere tra struttura urbana e campagna è talvolta difficile, come nel caso dei tessuti insediativi organici alle sistemazioni agrarie di S. Fabiano, collina in forma di villa. C'è poi la rete minuta ma molto densa dei poderi e delle case sparse... Le regole dell'insediamento nel territorio non sono fenomeni eclatanti eppure si può riconoscere che gli abitati ed i percorsi principali erano, fino ad un certo periodo, tutti attestati in una fascia altimetrica ben precisa, attorno ai 300 m. s.l.m., in corrispondenza della transizione tra la piana lacustre e le colline, dove il pendio è ancora dolce, il clima è salubre e si gode di un buon panorama (o almeno di efficaci punti di osservazione). Risulta quasi impossibile scindere il discorso sullo spazio aperto dal racconto sui centri abitati ed i nuclei, sulle loro articolazioni e declinazioni e sulle reti che li collegano.

In questo senso molto significativa appare la stratigrafia degli insediamenti ricostruita consultando le carte del Catasto Lorenese e del Catasto d'Impianto presso l'Archivio di Stato di Arezzo e presso l'Ufficio Tecnico Erariale di Arezzo: sono stati infatti riportati sulla cartografia in scala 1:10.000 tutte le strade ed i fabbricati riconoscibili nei Catasti storici e che pertanto si possono ritenere elementi persistenti nel territorio - in questo tipo di analisi infatti non è possibile verificare l'effettiva permanenza dei manufatti originari oppure il loro grado di trasformazione/alterazione -; la matrice antica degli insediamenti nel territorio aretino è ampiamente confermata dall'indagine svolta, che mostra con chiarezza il deposito di una lunga opera di costruzione del paesaggio, forse ancora più evidente nella trama dei percorsi, e le regole che la guidavano, alle quali abbiamo accennato. È di un certo interesse notare come, ad esempio, su un totale di 22160 edifici rilevati dalla cartografia in scala 1:10.000, circa 2500 sono già presenti verso il 1875 (poco meno, circa 2300, nella rilevazione del Catasto Lorenese del 1823-24) e circa 5400 si riscontrano nelle mappe del Catasto d'Impianto.

La città di Arezzo e la sua Provincia è talvolta descritta attraverso immagini stereotipate: "l'Aretino piace soprattutto per la natura, con i suoi dolci-rigidi paesaggi collinari e per le bellezze dell'arte", però ugualmente intense: "la morbidezza romantica dell'Umbria qui già si scioglie nel rigore e lo allenta", sintetiche ma significative: "ad Arezzo si osserva bene una mistura singolare di bollente e di vecchio, come in certe bottiglie di vino generoso che lasciano un pesante fondo". Oppure può essere mostrata attraverso il racconto delle sue congestionate vicende urbanistiche: "La città etrusco-romana ubicata sul giogo di un colle attraversato dagli assi di comunicazione si è trasformata nel Medio Evo, con le nuove cinte murarie e la chiusura della porta a nord, in una città a campana disposta a ventaglio sul pendio meridionale. La cerchia delle mura medicee ha contenuto le espansioni ottocentesche e quasi tutta la città fino alla prima edificazione terziaria post bellica. Il piano Piccinato (anni '60) propone di proteggere il lato nord e proiettare l'espansione residenziale e industriale verso sud e verso i lati della campana con una doppia corona insediativa di quartieri separati da un anello tangenziale. La discesa degli interessi urbani verso la pianura ha portato all'abbandono delle parti alte del centro storico, ad una tessitura urbana segregata dalla ferrovia e dal grande traffico sulla tangenziale e sugli assi radiali. Nel territorio esterno si sono accresciuti quasi tutti i più di 50 nuclei abitati e gli insediamenti lungo gli assi radiali."

Una delle tesi più ricorrenti è che la città attuale, la sua ossatura portante, si sia formata sulla base delle ipotesi delineate dal Piano del 1965, che a sua volta faceva discendere molte delle sue scelte dal precedente piano del '62 di Pierluigi Piccinato: la tangenziale quale nuovo grande viale, gli assi esterni di scorrimento verso l'autostrada, la preservazione del centro antico dal traffico di attraversamento, la dislocazione delle zone residenziali per quartieri autonomi ed attrezzati e non per masse compatte.

Gli elementi infrastrutturali quali gli assi radiali di antica matrice, il nuovo asse dell'autostrada e soprattutto i nuovi tracciati ferroviari, hanno determinato nel tempo e condizionato le difformi modalità di sviluppo del sistema insediativo urbano, costituendosi generalmente più come limiti che come risorse.

La ferrovia, ad esempio, fin dai primi anni di sviluppo della città a sud ha rappresentato un limite all'espansione, una barriera da superare, anche per ridurre e ricomporre il distacco che si stava maturando tra la città antica e quella nuova in fase di crescita. Già nei primi decenni del secolo scorso si rilevava che "la via ferrata costituisce, così come si trova, una barriera praticamente quasi insuperabile contro l'espandersi naturale della città verso mezzogiorno e verso ponente".

Se perciò alla fine degli anni cinquanta la città "si configurava ormai in due parti distinte: la città antica sulla collina e la zona di ampliamento recente sulla pianura, verso sud, oltre la fascia ferroviaria", con la realizzazione della tangenziale, il cosiddetto manubrio, sorta di semianello di raccordo tra i principali assi radiali di valenza territoriale e l'avvenuta discesa a sud della città, questa appare suddivisa non più in due ma in tre parti: "quella storica e direzionale dilatata in senso est-ovest; quella racchiusa fra la ferrovia ed il manubrio; quella esterna al manubrio in direzione sud", a testimoniare la predominanza del segno di margine (e di ulteriore sutura) su quello di percorso (di congiunzione e di attraversamento) nella percezione della nuova strada.

I lunghi e rettilinei assi radiali caratterizzano con il loro andamento regolare e penetrante il disegno del territorio. Percepibili a livello di area vasta quali segni forti e marcati ed in modo inequivocabile almeno fino alla realizzazione della tangenziale ed allo svilupparsi della città a sud-ovest, persistono nel loro ruolo anche negli anni più recenti, tanto da suggestionare e condizionare uno dei più importanti temi progettuali del nuovo Piano Regolatore: i giardini di Arezzo. Altrettanto importante naturalmente risulta il loro ruolo dal punto di vista infrastrutturale, in quanto matrici di collegamento con i principali centri limitrofi: il Casentino, il Valdarno, Pratomagno, Siena, Cortona e Perugia.

Inumerosi punti di intersezione tra gli assi radiali e la nuova tangenziale (non ancora assurta al ruolo di grande viale urbano originariamente assegnatole), costituiscono oggi nodi non solo viabilistici ma urbani, momenti di passaggio (ma anche di contatto) tra aree limitrofe caratterialmente diverse dal punto di vista insediativo, ma anche tipologico.

Il tessuto residenziale interno alla tangenziale (quello della prima periferia) ha generalmente una densità edilizia piuttosto bassa, ad eccezione del quartiere Giotto. "I tipi edilizi usati per questi quartieri vanno dal villino monofamiliare isolato alla casa condominiale su tre/quattro piani. Lungo le strade di penetrazione verso il Centro sono presenti case di maggiore dimensione, con attività commerciali al piano terra. Raramente in queste zone sono avvenute operazioni di accorpamento edilizio per la realizzazione di condomini di più grande dimensione. Piccoli edifici industriali, per lo più trasformati in depositi e garage, sono ancora presenti inseriti nel tessuto residenziale."

Quello esterno alla tangenziale (della seconda periferia), risulta invece formato prevalentemente da quartieri morfologicamente più caratterizzati e distinti. "I tipi edilizi più usati sono case in linea e a schiera su altezze che vanno da 3 a 6 piani. è assai diffuso un tipo di casa isolata, alta 4-5 piani, servita da un solo corpo scala che distribuisce due appartamenti per piano".

Il tema dell'abitazione, dello sviluppo del sistema residenziale e della crescita della città, ha pervaso gli ultimi cinquant'anni della storia urbanistica di Arezzo, anche in anni come quelli più recenti di recessione demografica e di assopimento del problema. Quella di elaborare uno studio sulle tipologie edilizie residenziali ad Arezzo, in occasione della stesura del nuovo Strumento Urbanistico, appare ipotesi non trascurabile e che può trovare sostegno anche in precedenti lavori che hanno tentato in passato di dare sostanza ad una volontà generale, più volte espressa e mai messa in pratica, di innalzare la qualità degli interventi di edilizia residenziale.

Ma ancora di più si renderà necessario sviluppare studi, approfondimenti e ricerche sulla natura stessa della periferia aretina, sulle sue identità ricercate e mai trovate, sulle varie ipotesi di ri-ordino e/o di nuovo ordine, avviando nuove modalità di lettura, descrizione ed interpretazione di una parte di città che pur con tutte le sue contraddizioni e le evidenti degenerazioni, rappresenta comunque il risultato fisico del nostro modo attuale di intendere l'abitare. Nonostante questo essa risulta ai nostri occhi meno comprensibile di altri contesti originariamente concepiti con criteri decisamente distanti dalla nostra attuale cultura ma che evidentemente ci restituiscono, almeno in apparenza, immagini più chiare ed ordinate; ma è altrettanto vero "che il disordine urbano può essere uno stato di ordine assai più complesso di quello della città storica, che è ordinato per definizione. Dopotutto si considera ordinato quanto si è abituati a spiegare e a formalizzare, e la periferia è considerata disordinata perché si ha difficoltà a capirla e rappresentarla, perché in genere non si è capaci (e manca la volontà) di leggerla nel verso giusto, per se stessa invece che come sottospecie della città storica; o, ancora peggio, di qualcuna delle città ideali. Ma se si legge con vista acuta e senza pregiudizi, la periferia svela le sue componenti molteplici e stratificate, che hanno a un estremo la naturalità del territorio su cui sorge e dove sono radicati i suoi codici genetici, e all'altro estremo l'artificialità della speculazione sulle aree fabbricabili, che c'è sempre stata ma ora è violenta e irresistibile. Perciò progettare la periferia implica di scegliere, più che mai."

Le parti nominate

Proprio a partire dai differenti caratteri che sono riconoscibili nel vasto territorio di Arezzo è possibile cominciare a distinguere delle parti di città, a volte chiaramente distinte da quelle che stanno accanto per la presenza di un limite fisico ad esempio, come un tracciato ferroviario o un asse stradale di scorrimento, oppure per la scarsa comunicazione tra le funzioni insediate, non compatibili - un quartiere residenziale ed un insediamento industriale - oppure non permeabili alla fruizione - una caserma, un inceneritore -. Questa prima mappa allude in particolare ai luoghi di riferimento per gli abitanti di Arezzo, che si riconoscono in un quartiere oppure utilizzano soprattutto alcune aree della città, dotate di una propria identità; ad esse si fa riferimento utilizzando dei nomi frequentemente di origine antica, legati magari alla natura del luogo (ad esempio il Pantano), a volte invece nati da uno specifico intervento (ad esempio la Meridiana), altre volte coincidenti con una singola funzione o attività presente (ad esempio la Stazione o la Lebole); si tratta di una mappa che si evolve nel tempo e di difficile "cristallizzazione" - capita che lo stesso luogo sia differentemente nominato dalle persone, magari a seconda della generazione alla quale appartengono -. Eppure non tutte le aree insediate hanno un nome, forse perché non connotate da una particolare identità o forse perché non facilmente delimitabili; non sempre i confini tra una parte e l'altra sono così netti.

La mappa delle parti nominate rappresenta la traccia sulla quale il Piano Strutturale individua le Unità Territoriali Organiche Elementari.

L'individuazione delle parti deriva anche dalla conoscenza del territorio costruita attraverso la campagna di sopralluoghi e per certi versi di esplorazione che ha interessato soprattutto il territorio esterno all'area centrale, quello abitato dalle frazioni e dai tanti piccoli nuclei; per ognuno di essi è stata effettuata una specifica analisi, anche attraverso l'esame delle cartografie e delle foto aeree, che ha portato alla definizione dei "nuclei degli edifici storici" (dagli edifici più antichi fino a quelli del dopoguerra), di una "prima espansione" (edilizia realizzata fra il secondo dopoguerra e gli anni '80), di una "seconda espansione" (accrescimento delle frazioni dagli anni '80 ad oggi, che si distingue da quello precedente per la caratteristica tipologia delle villette a schiera, riunite in lottizzazioni) ed i "luoghi centrali", cioè le aree di aggregazione e di servizio, generalmente riconosciute dagli stessi abitanti che tendono a concentrarvi i principali poli attrattivi del paese: in genere hanno come fulcro un bar, un negozio di alimentari, un circolo sportivo o ricreativo, un'area verde attrezzata e spesso coincidono con la strada principale o con una piazza, e denotano il livello qualitativo e il grado di autonomia del centro abitato; oltre a questi temi sono state prese in considerazione, dove presenti, zone artigianali ed industriali, le principali direttrici di comunicazione e il modo in cui influenzano il livello qualitativo dell'abitato.

L'analisi dei dati raccolti ha evidenziato, accanto alle molte differenze, alcuni aspetti comuni a molte frazioni, quali la tendenza dei centri posti sulla stessa direttrice a saldarsi tra loro, oppure la linea di demarcazione netta che si ha fra le espansioni degli ultimi anni e l'edilizia precedente, la carenza di servizi e attrezzature o la discontinuità di quelli presenti.

Lo studio delle frazioni si è basato quindi sul rilievo dei singoli nuclei, sull'analisi del loro sviluppo e della situazione attuale con l'obiettivo di elaborare delle proposte di riqualificazione, con l'obiettivo della risoluzione dei problemi peculiari di ciascun centro abitato, di volta in volta legati alla mobilità, alla tutela ambientale o tutela storico architettonica. Una riflessione che è scaturita dallo studio riguarda le destinazioni d'uso e l'opportunità di prevedere anche una mescolanza di funzioni, incentivando quelle non residenziali ma compatibili ed anzi complementari alla residenza (commercio, servizi); è inoltre emersa la necessità di progettare una "rete" di luoghi centrali, con una serie di percorsi verdi, preferibilmente pedonali, e piazzette che colleghino poli attrattori quali servizi, aree commerciali, aree sportive e ricreative, ecc.; ciò potrà avvenire in parte anche "ricompattando" i tessuti esistenti e riducendo lo sfrangiamento lungo le direttrici che collegano i nuclei.

I servizi collettivi

Sulle attrezzature pubbliche e di interesse collettivo presenti in città e nei nuclei esterni sono state raccolte moltissime informazioni, grazie alle quali, fra l'altro, è stato redatto il Piano di Indirizzo e Regolazione degli Orari - redatto da LdP Associati con Francesca Sorricaro e con la collaborazione dell'Ufficio Prg del Comune di Arezzo. Il Piano, previsto dalla L.R.n.38 del 1998, introduce tematiche relative alla gestione degli orari dei servizi sono in realtà da lungo tempo oggetto di sperimentazione e di coordinamento tra gli Enti e le Associazioni ad Arezzo, dove è presente una profonda coscienza dell'importanza delle politiche sugli orari per la città, che devono essere continuamente commisurate alle caratteristiche della società, monitorandone i cambiamenti.

Sono stati censiti 888 servizi, divisi in otto categorie:

servizi generali - sanità, assistenza -, previdenza, istruzione, cultura, sport e tempo libero, culto, direzionale privato, banche, amministrazione turismo, attività commerciali - medie e grandi strutture di vendita -, servizi pubblici; per quanto riguarda le aree centrali, l'indagine ha un maggiore grado di approfondimento e dettaglio, comprendendo anche altre ambiti quali i pubblici esercizi (ristoranti, bar, tabacchi, gastronomie), le edicole e le librerie.

In particolar modo l'analisi ha verificato gli attuali schemi di orario di accesso (orari di apertura, giorni di chiusura, turni di riposo, aperture serali, ecc.), i flussi di traffico, ovvero le modalità e possibilità di accesso e sosta (auto, mezzi pubblici, a piedi, in bicicletta, …) e i servizi offerti tramite i siti Internet.

I dati sono stati organizzati in schede, differenziate a seconda della tipologia del servizio, e ogni struttura è stata localizzata geograficamente sulla cartografia di base, costituendo così un ulteriore strato informativo - aggiornato e dettagliato - del rilievo e dunque della conoscenza della città e fornendone una rappresentazione tematica di indubbio interesse. Codici unitari ricollegano i dati geografici con le tabelle nelle quali sono archiviate le informazioni specifiche di ciascuna.

La scheda riporta, oltre agli orari di apertura ed ai turni di chiusura: tipologia del servizio, proprietà, capienza o dimensione, dotazione e tipo di servizi complementari, indirizzo del sito Internet, numero di iscritti (nel caso delle scuole), caratteristiche degli impianti (nel caso delle strutture sportive).

Si tratta di un "lavoro in corso", che si può arricchire nel tempo di notizie e di nuove categorie di indagine, grazie al contributo dei settori attinenti a ciascun servizio e di molti soggetti locali, quali ad esempio le Circoscrizioni.

Complessivamente la situazione dei servizi ad Arezzo risulta di buon livello, anche se si osserva una concentrazione forse eccessiva nell'area centrale del capoluogo, soprattutto per alcune categorie di attrezzature, ad esempio quelle culturali. Dal punto di vista dell'accessibilità, il trasporto pubblico è in grado di fornire un servizio adeguato, mentre appaiono meno favoriti la circolazione ciclabile e quella pedonale.

Analisi delle tendenze in atto

Tendenze demografiche

Come già ricordato in altra parte della relazione, la stima del fabbisogno abitativo del Comune di Arezzo nel decennio 1985-1995, elaborata per la redazione del Prg del 1987, si è basata su di un'analisi demografica sulla struttura della popolazione di Arezzo, che ha compreso una valutazione del processo di crescita ed una proiezione demografica al 1994 rivelatasi poi errata. Non è la prima volta che il dimensionamento di un Piano regolatore viene basato su calcoli sbagliati o quantomeno imprecisi e non in grado di valutare fenomeni non ascrivibili a formule statistiche quali ad esempio quelli verificatisi ad Arezzo, così come nella maggior parte delle città italiane, negli ultimi dieci anni. L'analisi della struttura demografica resta pur tuttavia uno strumento utile in ogni caso alla comprensione di tendenze e vocazioni di una determinata realtà sociale.

Tra il disponibile su questo tema, che è risultato prevalentemente prodotto in anni meno recenti, è di particolare interesse uno studio sui problemi della pianificazione elaborato dall'ufficio statistica e programmazione del Comune nel 1965 che sviluppa tra le altre cose una analisi demografica ed economica del territorio extraurbano, uno studio sullo sviluppo, la struttura ed il movimento della popolazione, assieme ad uno studio sull'edilizia e sulle prospettive di incremento della domanda di abitazione. Tale lavoro è risultato utile in quanto, unendo e confrontando i dati in esso contenuti con quelli reperiti in quello analogo sviluppato per il Prg del 1987, è stato possibile ricostruire una tabella dei movimenti naturali e migratori annuali ad Arezzo nel periodo 1945-2002 che consente già alcune prime riflessioni sul comportamento della popolazione in corrispondenza di diversi momenti storici e di mutate condizioni politico-sociali. Anche nello studio del 1965 è contenuta una proiezione demografica al 1973 (cioè per un periodo quasi decennale) sulla stregua di quella successivamente elaborata nel 1985 e similmente errata (anche se stavolta per eccesso anziché per difetto), in quanto la previsione stimata fissava la popolazione al 1973 a circa 91.500 abitanti, contro gli 88.260 effettivamente registrati: una sovrastima di circa 3.000 abitanti.

L'altro studio disponibile è appunto quello del 1985 interamente pubblicato in un "quaderno" e riportato in sintesi nel volume "Proposte per il P.r.g.". Oltre all'analisi demografica citata, viene prodotto anche uno studio sul patrimonio edilizio residenziale, elaborato sui dati censuari 1971-1981. Anche in questo caso è stato perciò possibile recuperare ed associare i dati desunti dai due studi ed aggiornarli con quelli ricavati dai censimenti 1991 e 2001 per produrre una tabella riepilogativa per gli anni dal 1951 al 2001.

Altre fonti di informazione utilizzate (ed utilizzabili) sono uno studio effettuato dall'ufficio casa del Comune nel 1984 sulla questione abitativa ed uno studio della Provincia di Arezzo sui dati demografici economici e sociali del territorio Provinciale.

Allo stato attuale risultano pertanto disponibili un discreto numero e varietà di dati, sia sulla popolazione che sulle abitazioni, anche se manca, soprattutto negli ultimi anni, un lavoro di sintesi e sistemazione dei dati stessi.

Tra i fenomeni più evidenti che appaiono già rilevabili dall'analisi dei dati attualmente disponibili vi è l'inversione di tendenza nell'andamento della popolazione a partire dal 1997 con un incremento positivo (nell'ordine di qualche centinaia di abitanti) e con un trend di crescita progressivo che si contrappone a quello negativo registrato a partire dai primi anni ottanta.

L'incremento che si registra negli ultimi anni è comunque da ascrivere completamente ai flussi migratori, in quanto il saldo naturale risulta ormai negativo dal 1979, presentando un tasso di natalità attualmente pari allo 0,85%. Il saldo migratorio risulta viceversa positivo dal 1995 (+1.230 al 2002, paragonabile a quello riscontrato nei primi anni '60 ed attestatosi intorno ai mille abitanti) ed ha portato ad ottenere dall'anno successivo un saldo generale di segno positivo, pari nel 2002 a +1.016 abitanti.

Tali fenomeni legati ai nuovi flussi migratori sono evidenziati anche dalla lettura del grafo della distribuzione della popolazione per sesso e per classi di età. Si riscontrano infatti bassissimi valori nelle fasce da 0 a 10 anni a testimoniare lo scarso indice di natalità, mentre i maggiori valori si riscontrano nelle fasce di età medio giovane (30-40 anni) a documentare come i fenomeni di immigrazione riguardino prevalentemente fasce di età più matura.

Per quanto riguarda invece le abitazioni, i dati sono essenzialmente quelli desunti dai vari censimenti disponibili e la situazione analizzabile riguarda gli anni dal 1951 al 2001.

Dall'analisi di questi dati risulta evidente come anche a fronte di una popolazione pressoché stazionaria vi sia comunque un aumento considerevole di alloggi, (a testimoniare un'intensa attività edilizia per tutti gli anni dal 1961 al 1981), ma soprattutto del numero di vani che passano dai 57.350 del 1951, ai 167.659 del 1991 (+110.309 vani) corrispondente ad un incremento del 192,3%.

A fronte di una diminuzione consistente dei componenti del nucleo familiare (dove si passa dai 4,2 del 1951 ai 2,5 del 2001) si riscontra pertanto un robusto incremento del numero dei vani per alloggio passando dal 3,9 del 1961 al 4,8 del 1991, che mette in luce il fenomeno delle modificazioni tipologiche degli edifici residenziali legati alla progettazione dei nuovi quartieri e conseguente anche all'esteso utilizzo di edilizia a carattere economico e popolare. La forte produzione di edilizia residenziale a basso costo comporta anche la modifica sostanziale del titolo di godimento delle abitazioni ed infatti il raffronto dei dati più recenti con quelli del 1961 evidenzia uno stravolgimento nel rapporto tra abitazioni in proprietà e quelli in affitto: in maggioranza quest'ultime nel '61 (46,3% contro 39,7% risultano in proprietà) e invece nettamente inferiori nel '91 (20,1% contro il 72,9% in proprietà).

andamento della popolazione negli anni dal 1945 al 2002

confronto tra le previsioni del Prg - in viola - e l'andamento reale della popolazione - in blu -

piramide delle età

confronto tra l'andamento del saldo naturale, quello immigrati/emigrati ed il saldo totale

confronto tra l'andamento dei tassi di natalità, mortalità, immigrazione ed emigrazione


	1951	1961	1971	1981	1991	2001
num. Alloggi	14.582	19.699	25.801	31.230	34.904	37.685
num. Stanze	57.350	77.243	111.150	147.237	167.659	147.308
Alloggi occupati	14.060 (96,4%)	18.677 (94,8%)	24.117 (93,5%)	28.059 (89,8%)	31.797 (91,1%)	35.715 (94,8%)
Vani occupati	54.762 (95,5%)	73.150 (94,7%)	103.522 (93,1%)	132.704 (90,1%)	153.154 (91,3%)	139.852 (94,9%)
Alloggi vuoti	522 (5,2%)	1.022 (5,2%)	1.684 (6,5%)	3.171 (10,2%)	3.107 (8,9%)	1.970 (5,2%)
Vani vuoti	2.588 (4,5%)	4.093 (5,3%)	7.628 (6,9%)	14.533 (9,9%)	14.505 (8,7%)	7.456 (5,1%)
Famiglie	15.458	19.486	25.355	30.378	31.924	36.492
Occupanti	65.049	73.187	85.792	91.253	90.998	91.573
Media Abitanti/famiglia	4,2	3,8	3,4	3,0	2,9	2,5
Indice affollamento ab/vano	1,2	1,0	0,8	0,7	0,6	0,7
vani/alloggio	3,9	3,9	4,3	4,7	4,8	3,9
In proprietà		7.421 (39,7%)	12.362 (51,3%)	17.613 (62,8%)	23.165 (72,9%)
In affitto		8.647 (46,3%)	10.171 (42,2%)	8.600 (30,6%)	6.401 (20,1%)
Altro titolo		2.609 (14,0%)	1.584 (6,6%)	1.846 (6,6%)	2.231 (7,0%)

Grafico: occupazione degli alloggi

Grafico: abitanti/famiglia - abitanti/vano

Grafico: incremento degli alloggi e dei vani

Grafico: alloggi di proprietà, affitto, altro

	num. Alloggi	num. Stanze	Alloggi occupati	Vani occupati	Famiglie	Occupanti	Alloggi vuoti	Vani vuoti
1951	14.582	57.350	14.060	54.762	15.458	65.049	522	2.588
1951-1961	5.117	19.893	4.617	18.388	4.028	8.138	500	1.505
1961	19.699	77.243	18.677	73.150	19.486	73.187	1.022	4.093
1961-1971	6.102	33.907	5.440	30.372	5.869	12.605	662	3.535
1971	25.801	111.15	24.117	103.522	25.355	85.792	1.684	7.628
1971-1981	5.429	36.087	3.942	29.182	5.023	5.461	1.487	6.905
1981	31.230	147.237	28.059	132.704	30.378	91.253	3.171	14.533
1981-1991	3.674	20.422	3.738	20.450	1.546	-255	-64	-28
1991	34.904	167.659	31.797	153.154	31.924	90.998	3.107	14.505
1991-2001	2.781	-20.351	3.918	-13.302	4.568	575	-1.137	-7.049
2001	37.685	147.308	35.715	139.852	36.492	91.573	1.970	7.456

Le richieste di variante al Prg

A partire dal 1994 il Settore Urbanistica del Comune ha introdotto una procedura di schedatura di tutte le richieste di variante al Piano Regolatore Generale avanzate dai cittadini: per ciascuna di esse viene in sostanza riportato in un file il numero attribuito dall'ufficio, il numero di protocollo, il nome del richiedente, la località, la Circoscrizione, il riferimento catastale, il numero del foglio di Prg, la destinazione data dal Prg, l'uso attuale, l'eventuale presenza di vincoli ed una sintesi della richiesta, oltre a dati relativi alla documentazione presentata; per agevolare l'esame delle pratiche vengono inoltre assegnate a "classi tipologiche" legate alla funzione prevalente ed all'entità della proposta. Contestualmente le aree interessate vengono individuate cartograficamente su copie dei fogli di Prg (una grande tavola che rappresenta la parte centrale del capoluogo e una lunga serie di estratti parziali per le frazioni e le aree esterne). Purtroppo le schede non sono state sempre compilate completamente e soprattutto mancano criteri rigorosi di sintesi che renderebbero questo prezioso materiale più comprensibile e più omogeneo; allo stesso modo il lavoro di mappatura non è stato continuamente aggiornato e la perimetrazione delle aree non sembra avere rispettato regole comuni, anche per l'insufficienza o la varia natura della documentazione allegata alle istanze. Ciononostante l'esame di questi materiali è di notevole interesse e quindi una delle operazioni effettuate con continuità dall'inizio degli studi per il nuovo Piano Strutturale è consistita nella digitalizzazione dei perimetri delle aree interessate dalle richieste sulla base cartografica, integrando e verificando per quanto possibile il materiale cartaceo finora utilizzato; ciò ha permesso ad esempio di fornirne una inedita visione di insieme.

Il peso che le richieste possono assumere nel caso di Arezzo appare evidente solo considerando che il loro numero complessivamente ammontava a 1.429 a maggio 2001 ed è arrivato a 2.061 a maggio 2003 e la somma delle superfici coinvolte, senza considerare le sovrapposizioni, interessa una cospicua parte dell'intero territorio comunale, soprattutto nella piana tra la città e l'Arno.

Nella tavola allegata le singole istanze sono state aggregate in grandi categorie (destinazioni funzionali o zone omogenee, tipi di intervento, modalità attuative) per fornire una rappresentazione sintetica di un fenomeno che appare impressionante; naturalmente la mappa ne di una interpretazione parziale: spesso infatti il contenuto della richiesta non è effettivamente chiaro perché si propongono più cose non equivalenti oppure si esprime l'opposizione alla previsione vigente senza proporre un'alternativa oppure semplicemente le richieste sono state esaminate da persone differenti, che le hanno intese e sintetizzate diversamente; ma un certo grado di semplificazione diventa inevitabile per consentire la comparazione dei dati.

Dal punto di vista geografico, dunque, si può osservare che le aree delle richieste sono distribuite in modo piuttosto indifferenziato in tutto l'ambito "urbanizzato", soprattutto però all'esterno della città antica e della città consolidata, a partire dalla fascia della Tangenziale, e prevalentemente lungo le direttrici principali e attorno a tutte le frazioni ed i nuclei; in senso relativo la dimensione delle aree coinvolte risulta per lo più piccola o media, ad eccezione di alcuni pochi casi pertinenti a funzioni non residenziali. La mappa non mostra alcuna regola insediativa chiara, quanto piuttosto una indiscriminata espansione per un largo raggio attorno al centro di Arezzo; forse solo nella Valdichiana, da Olmo a Vitiano, rimane prevalente il principio insediativo lineare, molto più debole nella zona nord.

Alcuni semplici dati quantitativi mettono in rilievo alcuni aspetti da non sottovalutare:

- sono poche le richieste che riguardano l'area centrale (la città antica e la città consolidata): 418 sono state attribuite al centro urbano, mentre 1.742 riguardano le frazioni ed i nuclei esterni (182 a Staggiano, 142 a S. Firmina, 99 a Palazzo del Pero, 94 a Ceciliano, 91 a Bagnoro);
- tra le destinazioni prescritte dallo strumento urbanistico vigente nelle aree oggetto delle richieste prevale nettamente quella agricola (1.406 istanze, cioè il 68%) mentre è alto anche il numero di quelle destinate ad "Aree pubbliche per attrezzature di servizio" o a "Aree per attrezzature private di uso pubblico" (259, cioè il 13%) e ad "Attrezzature di interesse generale F" (101, cioè il 5%); molto inferiori quelle delle zone A (66), B (51), C (27) e D (52);
- la stragrande maggioranza delle proposte concerne la destinazione residenziale: complessivamente 1.621 richieste, cioè quasi l'80% (tra queste 1.175 richieste specifiche per zone B e 446 per zone C); un gruppo nettamente inferiore (205, cioè circa il 10%) interessa le zone per le attività; infine hanno una qualche rilevanza le richieste di modifiche alle indicazioni sulle trasformazioni edilizie (32), di modifiche ai vincoli (37 per aree di rispetto cimiteriale, 40 per aree di rispetto stradale), di modifiche alla normativa o alle modalità attuative (circa 40) e di individuazione di aree per attrezzature private di uso pubblico (39);
- dal punto di vista dei soggetti promotori prevalgono quelli privati (1.793); frequenti anche le società (197) e gli enti pubblici (84); meno significativa ma presente la quota relativa a enti ecclesiastici (37) e le cooperative (25)
- nel bilancio dell'esito delle richieste 193 sono quelle accolte ed approvate come variante; alcune istanze hanno invece trovato risposta nelle modifiche della normativa in merito alle zone agricole, in altri casi le richieste sono state risolte con procedure diverse dalla variante al Prg.

Ricognizione del Prg vigente

Il Prg vigente

I primi passi verso la formazione del Piano del 1987

Ai redattori del Piano del 1987 appare che la necessità di recuperare una chiara identità urbana ed una articolazione del territorio più equilibrata, viste soprattutto le forti tensioni presenti nei vari settori della vita cittadina, sia il motivo principale per il quale si rendeva allora necessaria la revisione del Piano Regolatore e che li porta appunto a sostenere, dopo il primo anno di studi che la città deve ritrovare la propria identità urbana, il suo ruolo di città nel senso culturale del termine, in relazione anche al territorio circostante; forse questo è il vero problema lasciato aperto dal Piano del '65 ed il motivo principale della sua stessa revisione. Chi avesse voglia di operare in senso politico, amministrativo e tecnico in modo consapevole sul territorio di Arezzo, non può non avvertire l'esigenza di approfondire il senso delle tensioni fortemente percepibili in diversi settori della vita cittadina e che determinano nella città una fase di equilibrio instabile.

Altri inseriscono tra le motivazioni che portarono alla revisione del Piano precedente anche gli allora esistenti problemi relativi alla mobilità della popolazione, al completamento della Direttissima e soprattutto al recupero del centro antico ed alla riduzione delle possibilità edificatorie di strumenti attuativi quali i Piani per l'edilizia economica e popolare (PEEP) ed i Piani per gli insediamenti produttivi (PIP).

La storia del "Prg '87" inizia comunque nel marzo 1984 con l'incarico di redigere una variante generale al Piano Regolatore allora vigente, conferito allo Studio Gregotti Associati che si avvalse per il proprio lavoro di un folto gruppo di collaboratori, consulenti e di un apposito ufficio costituito ad Arezzo e del quale facevano parte anche tecnici e funzionari dell'Amministrazione Comunale. Lo studio del Piano durò circa tre anni e si concluse con la presentazione ed adozione del nuovo Strumento Urbanistico da parte del Consiglio Comunale il 30 luglio 1987.

Nel marzo del 1985 fu presentato al Consiglio Comunale un Documento programmatico, al quale si arriva dopo aver percorso la prima parte dell'itinerario di lavoro previsto quella cioè della raccolta ed analisi dei materiali necessari ad una iniziale ricognizione conoscitiva sulla realtà e sui problemi del contesto di Arezzo (…) e che non contiene proposte di intervento espresse in termini puntuali, dimensionalmente definite, territorialmente distribuite ma piuttosto una messa a punto del contenuto politico del Piano attraverso i vincoli e le libertà, i condizionamenti ed i suggerimenti che il territorio, attentamente analizzato, propone e suggerisce. Dato lo spessore dell'indagine conoscitiva svolta essa comunque consente già di formulare ipotesi, avanzare previsioni, nonché supporre localizzazioni ed in effetti nel Documento si riscontrano già tutti quanti i temi che caratterizzeranno e condizioneranno il futuro disegno di Piano così come appaiono già delineate le principali ipotesi progettuali: la Porta Nord, la cerniera, la riqualificazione della tangenziale, il sistema dei grandi parchi territoriali, il rafforzamento degli insediamenti lineari della Chiana.

A partire dunque da una precisa ed esauriente lettura della struttura territoriale il documento è costruito ed articolato attorno alla necessità di definire una struttura urbana ed una articolazione territoriale più equilibrata e identificata quale nucleo centrale del territorio provinciale, "vertice monocentrico" che da sempre ha dominato il territorio. Un territorio enorme caratterizzato dall'attacco verso quattro vallate principali (il Casentino, la Valdichiana, il Valdarno e la Valtiberina), sempre organizzato ed amministrato a partire dal centro e che comprende oltre la città urbanizzata e le frazioni, l'Appennino, la Collina, l'Arno e la Pianura della Chiana.

Appare già ampiamente delineata l'impostazione metodologica di lettura ed interpretazione del territorio attraverso la quale si anticipano l'individuazione e la definizione dei diversi sistemi territoriali, evidenziando alcuni dei caratteri innovativi che contraddistinguono l'approccio metodologico del nuovo Piano. l'impegno profuso nel lavoro di lettura e di interpretazione dei caratteri ambientali del territorio aretino, conferisce infatti al Prg '87, al di là delle effettive ricadute sul piano normativo procedurale e della definizione delle modalità concrete di gestione delle politiche ambientali in fase di attuazione, un carattere innovativo se non altro per avere anticipato temi e questioni che saranno posti al centro dell'attività di pianificazione solo nel decennio successivo.

La struttura ed i contenuti

Le principali azioni proposte e sinteticamente delineate trovano una loro strutturazione proprio attraverso la definizione dei diversi sistemi ecologici, cinque aree ecologiche delle quali si vuole in particolare sottolineare l'identità di ciascun sistema: l'ecologia dell'Arno, l'ecologia della Chiana, l'ecologia dell'Appennino, l'ecologia delle colline che circondano Arezzo, l'ecologia della città.

Per l'ecologia della città si propone l'apertura della porta Nord, il restauro della fortezza, la ricostruzione della "cerniera", la trasformazione in strada urbana della tangenziale; per l'ecologia della collina la preservazione delle condizioni ambientali dei luoghi (interrompendo processi di trasformazione anche minori), la realizzazione dei grandi parchi della città, la nuova dotazione di servizi relativi allo sport, alla cultura, all'istruzione nei nuovi insediamenti previsti; per l'ecologia dell'Arno si propone una riserva ambientale ed un parco agricolo lungo le sponde del fiume e per l'ecologia della Chiana il consolidamento dell'immagine urbana degli insediamenti lungo strada; infine per l'ecologia dell'Appennino si ritiene necessario il miglioramento della condizione dell'ambiente vegetativo per renderlo più fruibile alla popolazione.

La struttura del Piano, per quanto esposto, risulta già delineata, così come alcuni importanti principi sui quali i progettisti intendono edificare l'impalcato strutturale del progetto di Piano. Tali principi risultano alla fine una sorta di collezione di impegni, doveri, obblighi e promesse che, dal momento della loro enunciazione, caratterizzano e determinano la maturazione dell'ipotesi di Piano, condizionando a lungo il dibattito che si svolge prima e durante l'approvazione del Piano e che continuerà anche dopo fino a tutta la metà degli anni novanta: anteporre l'esaurimento delle aree industriali già urbanizzate alla realizzazione di aree industriali nuove, consentire l'adeguamento degli edifici costruiti a mutate esigenze degli operatori industriali insediati, consolidare dal punto di vista urbano gli insediamenti esterni al centro, prevedere una netta inversione di tendenza rispetto allo scivolamento dell'interesse urbano verso la piana, prevedere un incremento edilizio molto modesto. Alla fine risulterà quest'ultima la condizione generale che caratterizzerà il Piano Regolatore cui si cercherà in vari modi di porre rimedio negli anni successivi l'adozione, prima attraverso la fase delle osservazioni, poi attraverso la formulazione di uno studio sull'attuazione del Piano, assieme al primo programma pluriennale di attuazione, infine con una serie piuttosto consistente e diffusa di varianti. Comune denominatore delle diverse azioni intraprese dal 1987 ad oggi, il convincimento di fondo che il parziale fallimento del Piano sia da attribuire sostanzialmente ad una errata ed originaria valutazione del fabbisogno abitativo, espresso in termini di vani e volumetrie necessarie, offrendo però una valutazione quanto meno pessimistica degli effettivi risultati ottenuti dal Piano.

Il dimensionamento

Il dimensionamento dei Piani Regolatori della generazione corrispondente al periodo di grande sviluppo demografico ed espansivo delle città è spesso basato su imponenti studi demografici e di stima sociale. Ad Arezzo il problema della determinazione del fabbisogno è stato affrontato più volte, prima e dopo il periodo di studio del Prg '87. Anche per l'elaborazione di quest'ultimo si predispongono studi per la stima della domanda sociale e potenziale di edilizia residenziale per il decennio 1985-1995, dai quali emerge un dato riguardante il patrimonio edilizio esistente relativo ai vani riutilizzabili calcolati in 17.670 a fronte di un fabbisogno globale stimato in 28.789 vani. Allo stesso tempo viene elaborata un'analisi demografica che evidenzia sostanzialmente il momento di crisi che sta attraversando il Comune di Arezzo dal punto di vista della crescita demografica.

L'andamento della popolazione dall'inizio degli anni sessanta aveva portato ad un grande incremento della stessa che passa dai circa 70.000 del 1957 ai 90.000 del 1980, con un incremento pertanto di 20.000 abitanti in poco più di 20 anni. I dati relativi agli ultimi anni (dal 1981 al 1984) avevano però dimostrato una netta inversione di tendenza, con saldi a fine anno costantemente negativi. Anche i flussi migratori, consistenti almeno fino ai primi anni settanta, subivano un notevole ridimensionamento presentando saldi prossimi allo zero se non addirittura negativi. Tali fattori non potevano non influire sulle ipotesi di stima del fabbisogno edilizio basate perciò sul presupposto che la tendenza demografica degli anni a venire avrebbe confermato la tendenza attuale, da cui la previsione che la popolazione negli anni 2000 sarebbe stata inferiore di circa 3000 unità, a quella presente al 1984.

"Nulla fa ritenere che grandi migrazioni di popolazione, simili a quelle degli anni passati, siano prevedibili nel prossimo futuro" sostenevano i progettisti del Piano, i quali non riuscivano ad immaginare processi sociali e culturali in grado di incrementare i modesti indici di natalità registrati in quegli anni che lasciavano supporre "che la popolazione negli anni 2000 sarà composta di 88.500 abitanti, inferiore ai 91.600 abitanti attuali". In realtà la popolazione nell'anno 2000 si rivelerà pari a 91.729 abitanti, con una saldo positivo rispetto al 1984 e con una differenza di stima pari a circa 3.200 abitanti in più, invalidando almeno in parte le basi sulle quali era stata costruita la stima originaria e che avevano spinto i redattori del Piano a sostenere che "ciò che si potrà costruire in futuro, nel prossimo decennio, sarà assai poco rispetto a quanto è stato costruito nel decennio passato, ancor meno rispetto al decennio precedente. La fase delle grandi trasformazioni urbane è terminata, grandi trasferimenti di popolazione dalla Provincia verso Arezzo e da Arezzo verso le frazioni sono cessati", è dunque prevedibile che "la parte di nuova edificazione nel prossimo decennio sarà inferiore al 10% di quanto già costruito".

Nel gennaio del 1986 il documento programmatico viene discusso ed approvato, mentre nel giugno dello stesso anno è pronta una bozza di piano che viene illustrata in Consiglio Comunale dall'architetto Cagnardi e che riguarda i lineamenti del nuovo Piano. "Essi devono essere intesi come indicazioni, ancora non precisate, ancora non definite, ma già sufficientemente meditate per essere rivestite di autorevolezza", ma al di là delle dovute dichiarazioni di circostanza, rappresentano bensì una versione pressoché definitiva del nuovo Strumento Urbanistico da proporre alla città.

Infatti la relazione presentata al Consiglio, con pochissime variazioni ed aggiustamenti introdotti in fase di stesura finale del Piano, costituisce il cuore della relazione illustrativa consegnata l'anno successivo, assieme agli elaborati definitivi, nel giugno 1987. Se nel documento programmatico il concetto cui veniva affidato il compito, non facile, di sintetizzare i contenuti essenziali della proposta era sostanzialmente quello dell'equilibrio territoriale che presupponeva l'esistenza di tensioni nella vita collettiva ed il riconoscimento di una fase considerata transitoria o comunque di passaggio da uno stato instabile ad un altro più stabile e strutturato, nella relazione illustrativa del Piano si utilizza il più suggestivo termine alternativa/alternativo, inteso come opportunità di scelta.

Se il piano del '65 "perseguiva l'obiettivo di contenere lo sviluppo", quello di Cagnardi e Gregotti "affronta le opportunità di scelta". Quando l'Amministrazione Comunale pone ai progettisti il problema generale della qualità urbana, "la risposta del Piano è ipotizzata in termini di opportunità di scelta: dove abitare, dove lavorare, come muoversi, quali servizi e come utilizzarli". Cagnardi nella sua illustrazione in Consiglio Comunale percorre infatti le possibili alternative e le diverse opportunità che il Piano intende proporre: quelle per l'ambiente, per i movimenti, per il lavoro, per la residenza, per i servizi, per gli spazi pubblici. Il nuovo Piano Regolatore è ormai delineato e con esso i temi che saranno al centro del dibattito che si svilupperà fino ai nostri giorni ai vari livelli e nei vari settori della società.

Il lungo iter di approvazione

Il nuovo Piano Regolatore viene adottato il 30 luglio 1987 dal Consiglio Comunale. Su tale progetto perverranno all'Amministrazione Comunale 675 osservazioni.

In sede di controdeduzione alle osservazioni si predispone un cospicuo incremento delle aree residenziali di espansione. Originariamente le zone C sono 51 per una volumetria complessiva pari a 1.361.950 mc dei quali 1.075.750 a destinazione residenziale. Dopo le controdeduzioni le zone C sono diventate 85 per una volumetria complessiva pari a 1.845.710 mc dei quali 1.373.450 a destinazione residenziale (trentaquattro in più per un incremento complessivo di 483.760 mc).

Il Prg assieme alle controdeduzioni alle osservazioni viene inviato alla Regione Toscana nel giugno del 1989 per essere definitivamente approvato nel febbraio 1991. Come noto non fu una approvazione indolore ma subordinata alla introduzione di numerose prescrizioni ed altrettanti consistenti stralci.

Al di la di un generico elogio del valore intrinseco del Piano nel suo insieme, la CRTA individua infatti "alcuni aspetti che limitano fortemente la qualità potenziale del Piano". qualità individuata in particolare nella attenta e profonda fase di analisi che ha comportato la "lettura delle differenti qualità del territorio agricolo, delle materie tipologiche del centro storico, delle nodalità della struttura urbana che necessitano di riconfigurazione", ma anche nella "dimensione progettuale che informa le scelte principali, sia a livello generale infrastrutturale che del dimensionamento complessivo" che alla Commissione appaiono del tutto accettabili.

Gli stralci imposti riguardano principalmente i nuovi insediamenti proposti in zona collinare in quanto si rileva che tali ipotesi, pur suggestive "sul piano di una astratta qualità interna" e basate su di una "fiducia nella qualità della proposta progettuale, investigata a livello tipo-morfologico" rischiano di alterare gravemente aree collinari di grande pregio ambientale e di contraddire, "sul piano del metodo e della prassi urbanistica, un ormai consolidato atteggiamento di tutela delle emergenze paesaggistiche e di indirizzo" e di limitazione delle scelte espansive "alle aree già parzialmente intaccate ed alterate dalla crescita periferica e che necessitano quindi di interventi di riqualificazione e riconfigurazione."

Altri importanti stralci investono il centro storico ed in particolare i nuovi interventi previsti in zona A, in quanto incompatibili col tessuto storico ormai consolidato sotto il profilo tipo morfologico, costituito anche dagli spazi vuoti. Ma più di questi incide lo stralcio "generico" degli articoli delle NTA relativi alle zone A e dunque a tutto il centro antico. Infatti alla commissione regionale se le proposte appaiono "adeguate e convincenti sul piano analitico" sembrano "del tutto insufficienti sul piano normativo" rilevando una preoccupante apertura verso "processi di alterazione del tessuto antico". Sono infatti il grado di modificabilità ammessa "anche negli edifici di pregio architettonico ed estesa fino a consentire radicali trasformazioni sul piano tipologico e architettonico" oppure l'individuazione di una sorta di graduatoria di valore dei tipi edilizi che "consente interventi via via più radicali passando dai tipi centrali a quelli marginali dei borghi lungo le radiali storiche per i quali si ammettono, oltre alle alterazioni tipologiche, anche trasferimenti di volume" che convincono la Commissione a ritenere che la proposta normativa del Piano "si discosti in modo preoccupante dagli indirizzi di metodo che la regione Toscana ha cercato di costruire" tesi alla definizione di un modello di conservazione dei valori storici e architettonici estesa al di là dello spazio urbano alla materia concreta dell'architettura

Risulta pertanto palese la frattura "ideologica" tra i membri della CRTA ed i progettisti del Piano che propongono sostanzialmente un'interpretazione ed uno svolgimento del tema del recupero del patrimonio edilizio esistente e delle parti storicamente consolidate della città evidentemente incoerente con gli indirizzi perseguiti in quel momento dalla Regione Toscana. Allo stesso tempo deve essere però anche rilevata una certa difficoltà con la quale i redattori del Piano affrontano la fase (inevitabile) di trasposizione delle principali ipotesi elaborate durante gli anni di studio, minuziosamente riportate nei corposi e frequenti documenti prodotti: allegati, relazioni, quaderni. Molte delle principali "teorie" elaborate non trovano infatti rispondenza nell'apparato normativo, che viene ritenuto anche dalla Commissione Regionale non "sufficientemente attento ed articolato" rispetto alla qualità della proposta morfologica.

Le norme sulle zone agricole ad esempio propongono meccanismi edificatori identici, o assai simili tra loro, per zone riconosciute, in fase analitica, nella loro differente identità e qualità paesaggistica. Le proposte progettuali, i cosiddetti "studi di intervento" per la città, vengono relegate al ruolo di "allegati illustrativi" del Piano, assumendo le proposte architettoniche solo "carattere esornativo" senza compiere un tentativo "possibile ed auspicabile, di tradurre, da queste, per lo meno alcune regole tipo-morfologiche di garanzia attuativa" evitando così il riaffacciarsi nelle normative di "procedure meramente quantitative". Oltre ai già citati tagli effettuati sull'originarie previsioni del Piano, anche le nuove zone introdotte con le osservazioni accolte vengono ridotte. Nella versione definitiva le zone C saranno pertanto 66 cui corrisponde una volumetria complessiva pari a 1.190.237 mc (927.727 a destinazione residenziale) con un taglio sulle previsioni originarie del Prg di circa 150.000 mc, che diventano 450.000 se rapportati alla versione con le osservazioni accolte.

Il Piano rientra dalla Regione con tagli e stralci che al di là del loro significato quantitativo e qualitativo, testimoniavano di una vasta divergenza culturale e metodologica tra gli estensori del Piano e gli organi di controllo della Regione; divergenza non facilmente mediabile, dal momento che eventuali contro deduzioni alle previsioni della Regione avrebbero allontanato l'approvazione finale del Piano probabilmente per anni, aprendo un contenzioso di metodo e di merito difficilmente gestibile in termini politiciò.

L'amministrazione decide di non opporre pertanto nessuna sostanziale controdeduzione, al fine appunto di non intralciare i tempi tecnici della adozione definitiva del nuovo Piano, ma di fatto avallando una crisi profonda (e forse annunciata) nella gestione urbanistica del territorio di Arezzo.

Il Prg tornato dalla Regione è profondamente alterato, non solo nelle quantità ma soprattutto, nei contenuti. La scelta fondante il Piano relativa alle modalità di espansione del sistema residenziale (già di per sé quantitativamente molto contenuta) risulta ormai impraticabile, non accettata sul piano ideologico dalla Commissione Regionale, fortemente contestata e respinta al mittente. Anche ai protagonisti della politica cittadina di allora, oltre che agli esperti appare ormai chiaro che "la città diffusa della Gregotti Associati non è in questo momento attuabile".

L'11 ottobre 1991 il Prg, adeguato secondo le indicazioni, prescrizioni e stralci della Commissione Regionale Tecnico Amministrativa, viene nuovamente adottato e rispedito in Regione che lo approva definitivamente nell'ottobre del 1992: sono passati più di otto anni dall'inizio degli studi (marzo 1984) ma per farlo diventare operativo (cosa che avverrà nel gennaio del 1993) occorreranno ancora alcuni mesi.

La fase di adeguamento e di attuazione: la Commissione Branzi

Contemporaneamente alla fase di adeguamento del Piano alle prescrizioni della Regione, dopo le nuove elezioni amministrative del 1990, si inizia a predisporre il cosiddetto Piano delle qualità, elaborato da un gruppo di consulenti coordinato dall'architetto Andrea Branzi e composto dagli architetti F. Lani, R. Maestro, C. Corsi e dall'ing. G. Cannata. Il lavoro del gruppo di esperti, denominato in città Commissione Branzi, "è rivolto a fornire all'Amministrazione i contenuti culturali e tecnici per attuare una gestione efficace del Piano" attraverso processi integrati di progettazione, sia pubblica che privata, collocandosi come "strumento attuativo del Piano e delle sue previsioni", sorta di "Piano delle qualità" che "intende stabilire strumenti progettuali più flessibili e realistici per assecondare la sua crescita in termini di qualità".

"Gli obiettivi che il Piano delle qualità intende raggiungere sono quelli di individuare: i contenuti programmatici ed operativi per Piani Particolareggiati di attuazione del Prg (compreso il centro storico); le priorità di attuazione del Prg da inserire nel Programma Pluriennale di Attuazione; le eventuali integrazioni alle norme di attuazione del Prg; esemplificazioni tipologiche o metodologiche di intervento per aree campione; scenari di sviluppo alternativi e proposte di strumenti di incentivazione e deincentivazione; rappresentazione unitaria di funzioni e necessità eventualmente non previste dall'attuale Prg."

Alla Commissione Branzi appare subito evidente il rischio che non sia più riscontrabile per Arezzo un chiaro modello di crescita, certo e completo, a causa soprattutto dell'indebolimento dell'ipotesi strategica generale prevista dal nuovo Piano Regolatore e che conseguentemente vi sia "l'urgenza di individuare non solo le linee di attuazione di una politica urbanistica forte, di cui il Prg attuale costituisce il quadro globale di riferimento", ma anche di ritrovare, con il contributo della Commissione stessa, "le eventuali nuove necessità o le carenze, in maniera tale da poter integrare in un'unica visione globale le grandi e piccole necessità di Arezzo, dopo il ritorno del Prg dalla Regione".

Il lavoro dei consulenti si esplica attraverso la produzione di una serie di documenti separati che affrontano i principali temi trattati dal Piano Regolatore. Il primo di questi affronta l'impostazione e la definizione delle strategie, riassunte attraverso alcune considerazioni che muovono tutte ormai dalla scontata consapevolezza che lo sviluppo previsto dal nuovo Prg risulti "insufficiente rispetto alle domande già emerse durante la stessa fase di esame regionale" e che anche alla luce delle notevoli alterazioni cui dovrà essere sottoposto, non sembri "contenere al suo interno molti spazi alternativi sufficienti a contenere un diverso equilibrio di sviluppo"

L'attenzione viene dunque rivolta ancora al problema delle aree edificabili, dello sviluppo e della crescita della città. "Sembrano mancare ad Arezzo aree libere decongestionate, sulle quali sia possibile costruire con criteri qualitativi, globali e controllabili" soprattutto volendo difendere l'impostazione del Prg che prevede alcune aree strategicamente destinate a verde territoriale, prima fra tutte quella dei Giardini di Arezzo sulla quale non si dovranno prevedere "in nessun modo" nuove costruzioni, che dovranno semmai essere previste in aree semi-urbanizzate, ma interne al Manubrio e disponibili ad una nuova e razionale crescita della città, non più per eccezioni e segmenti, ma per comparti e quartieri. Si ribadisce infine tra le priorità, la necessità della realizzazione di una nuova tangenziale Ovest esterna indispensabile per poter attuare la trasformazione in viale urbano del Manubrio auspicata dal Prg.

Spostando il ragionamento sul piano della capacità del Piano Regolatore, di gestire gli aspetti di governo e difesa degli elementi naturali del territorio, primi fra tutti acqua e suolo, la Commissione rileva che pur essendo presente nel lavoro di analisi e nelle indicazioni fornite dai progettisti, la componente ambientale di livello territoriale, questa si riduce in una "lettura formale del territorio e dell'ambiente, inutilizzabile" ai fini del loro governo. D'altra parte i progettisti del Piano avevano a loro tempo di fatto rinunciato ad effettuare un secondo e più approfondito lavoro di analisi (la cosiddetta fase D che avrebbe dovuto precedere la fase E di proposta e che avrebbe dovuto trattare appunto i problemi strutturali e territoriali) limitandosi invece "a recepire le proposte settoriali esistenti quali il Piano Agricolo di Zona e il Progetto di irrigazione, che a loro volta avevano evitato qualunque approfondimento pianificatorio e qualunque analisi finalizzata."

Sembrano mancare pertanto dal Prg quelle "linee maestre di una politica ambientale strutturale" tanto che si predispongono alcune integrazioni al Prg "attraverso normative, incentivi e controincentivi, volti a realizzare due grandi condizioni ambientali nuove: una green-belt (cintura verde) attorno alla città di Arezzo, e una rinaturalizzazione del suo territorio, in risposta ad una domanda economica precisa. La prima proposta disegna una fascia verde che perimetra il bordo costruito della città; la seconda propone una diversa regimazione idrica, in grado di ridare vita alla rete dei fossi e dei fiumi oggi quasi cicatrizzati" Ma il risultato più atteso dello studio sono le indicazioni per l'elaborazione del primo Programma Pluriennale di Attuazione sul quale l'Amministrazione sembra fare grande affidamento per la risoluzione dei problemi urbanistici che affliggono Arezzo in quel periodo, forse al di là degli stessi limiti insiti in uno strumento di natura essenzialmente programmatoria. Di questo sembrano essere coscienti i consulenti, i quali ipotizzano che "probabilmente tra il 1992 e il 1996 Arezzo dovrà impostare una nuova fase della sua politica urbanistica generale, studiando nuovi quadri progettuali e nuovi strumenti di pianificazione".

Le proposte per l'attuazione del primo PPA vengono esposte secondo criteri funzionali, dal tema della residenza a quello del terziario, del commercio e delle infrastrutture, al produttivo, fino ai servizi.

Obbligatoriamente si ripercorre il canovaccio del nuovo Prg (quello riveduto e corretto a seguito delle prescrizioni Regionali) ma si riscontra continuamente la difficoltà di seguire un progetto ormai reciso ed alterato, del quale vengono maggiormente messi in luce gli elementi di dissenso piuttosto che quelli concordati.

Sulla residenza, come ormai sufficientemente ricordato incombono i tagli della Regione che fanno ritenere necessario affrontare il tema del "recupero dell'offerta residenziale", così come sul centro antico, rimasto senza norme specifiche, in attesa di uno studio specifico, sorta di Piano Particolareggiato, cui l'Amministrazione darà luogo negli anni successivi "per porre riparo alla abnorme situazione di un Prg privo di strumentazione per il suo centro antico". Al tema del Peep il lavoro di Branzi dedica quasi un intero documento (il numero 4) anche se poi in sede di redazione del Ppa viene cancellata proprio la parte riguardante l'edilizia residenziale in quanto il procedimento per la definizione del PPA è mutato a seguito della sentenza della Corte Costituzionale che dichiarava nulli alcuni commi della legge 179 "laddove i Programmi integrati di intervento potevano essere realizzati indipendentemente dalla loro inclusione nel PPA."

Per quanto riguarda il terziario i consulenti prendono nettamente le distanze dalla proposta di terziarizzazione diffusa proposta dal Prg, considerandola una proposta molto pericolosa, "nel senso che una terziarizzazione diffusa della città costituisce una premessa per una progressiva e inarrestabile espulsione della residenza" in particolare dal centro della città e tale è la distanza con le posizioni dei progettisti del Piano, che si propone una variante "alle norme di attuazione" per le zone B per prevedere uffici solo se a completamento diretto delle attività commerciali, alberghiere o artigianali e sempre non oltre il 30% come già previsto dal Prg. Per quanto riguarda il centro storico il problema è presto risolto in quanto le norme di tutela introdotte dalla Regione non prevedono il cambio di destinazione. Ma le modifiche da introdurre secondo la Commissione sono ancora più sostanziali e partono dalla conclusione che "comunque, il nuovo Prg è in ogni caso carente nella previsione di aree da destinare al terziario e direzionale" e pertanto viene consigliata "la futura acquisizione (in variante al Prg) di nuove aree direzionali da individuare (per es.) lungo l'asse del collegamento territoriale (tangenziale) e verso il nuovo polo dell'aeroporto". Carenze di previsione vengono rilevate inoltre nel settore commerciale, anche se "le osservazioni al Prg e la loro conseguente accettazione da parte della Regione, hanno notevolmente aumentato la disponibilità di aree e di volumetrie da destinare alla grande distribuzione commerciale al dettaglio".

Confermata invece la proposta infrastrutturale del Prg, a cominciare dall'interporto nella zona di Ponte a Chiani, all'aeroporto, alla trasformazione della tangenziale in viale urbano, fino al sistema dei parcheggi, in particolare quelli lungo le mura e lungo la tangenziale. Si parla inoltre della possibilità di trasformare le linee ferroviarie locali in rete metropolitana di superficie, quale nuovo elemento strategico innovativo nella politica dei trasporti.

Per il settore produttivo si sceglie di agire per il completamento e la ristrutturazione delle aree attuali, anche per sbloccare l'utilizzo della nuova area industriale prevista dal Prg tra Pescaiola e Ponte a Chiani, il cui utilizzo risulta appunto vincolato alla avvenuta saturazione delle aree già esistenti.

Infine le proposte per le aree pubbliche ed i servizi che introducono ancora aggiustamenti e modifiche alle previsioni del Prg.

Per il Vecchio Ospedale Garbasso, cui il Prg attribuisce una destinazione mista (residenza, direzionale, università) si consiglia "di privilegiare l'uso residenziale, con destinazione dell'edificio di Garbasso a struttura d'uso specifico". Per le attuali caserme, dove il Prg prevede la realizzazione di un polo scolastico, si fa rilevare che oltre a tale utilizzo, "le dimensioni notevoli di quest'area ne consigliano una destinazione residenziale con servizi a supporto della residenza stessa quale conferma alle scelte generali sul Centro Storico".

Più complesso il discorso sulla cerniera, in quanto molto articolato il progetto previsto dal Piano Regolatore, suddiviso originariamente in tredici parti funzionalmente caratterizzate e ricondotto nel documento strategico della Commissione a tre diversi elementi strutturali. Il sovrappasso commerciale sulla ferrovia e le strutture direzionali su viale Michelangelo che insistono su proprietà delle Ferrovie dello Stato e per le quali si renderà necessaria la verifica della loro disponibilità. La collina dell'ex OPN (Pionta) per la quale si propone un diverso utilizzo e ruolo strategico nel contesto della cerniera: parco per il Prg, polo scolastico, in alternativa a quello previsto nel parco a nord del centro antico, per la Commissione. l'area del Foro Boario infine, per la quale si ipotizza una ricollocazione delle volumetrie previste dal prg per residenza, commercio e servizi, attraverso un Piano Particolareggiato che mantenga "grande attenzione alla difesa della residenza centrale dell'intorno."

Si rimanda al PPA "l'ubicazione, le quantità volumetriche e le necessità funzionali per il Polo Scolastico" e per la nuova sede universitaria, in quanto il nuovo Prg appare "particolarmente impreciso per quanto riguarda individuazione di aree specializzate per i grandi servizi collettivi". Programmare infine il "completamento delle attrezzature dell'attuale Cittadella dello Sport" che assieme agli altri insediamenti sportivi previsti dal Prg, potranno essere utilizzati quali "elemento costitutivo della nuova green-belt" proposta dal Piano delle qualità, e che è destinata a creare una zona di verde attrezzato e protetto intorno alla città costruita.

Il lavoro dei consulenti termina nel dicembre 1991 e viene recepito dall'Amministrazione Comunale nel febbraio 1992.

Il primo Programma Pluriennale di Attuazione

Dopo l'approvazione del Prg, la Giunta comunale si è impegnata in una corsa contro il tempo per dare una risposta al bisogno di abitazioni dei cittadini e alle necessità di ripresa economica espresse dal mondo imprenditoriale. E questa risposta si è concretizzata nel Primo Piano Pluriennale d'Attuazione che è destinato a "raccogliere e in gran parte esaurire le previsioni strutturali, qualificanti e realizzabili del nuovo Prg".

Al di là delle dichiarazioni d'intenti, delle aspirazioni programmatorie e della volontà di rispondere attraverso il PPA a tutte le componenti funzionali della città: il centro storico, le residenze, le infrastrutture, le aree per attività produttive, le aree pubbliche, i servizi, gli interventi sulla qualità ambientale del territorio. Il Primo Programma Pluriennale di Attuazione del nuovo Piano Regolatore, adottato nell'ottobre 1993 (ma approvato nel 1994) sostanzialmente fornisce risposte, cercando di dare ampio respiro, in prevalenza ai settori del residenziale e del produttivo. Il dimensionamento complessivo del PPA prevede 636.176 mc di residenziale (dei quali il 40,44% in aree Peep), pari a quasi il 70% delle previsioni complessive di Prg che assommano a 930.727 mc.

Per quanto riguarda le infrastrutture ed il verde attrezzato vengono inseriti il raddoppio della tangenziale nella parte a Nord, il raccordo da Maestà di Giannino alla tangenziale, la viabilità di collegamento alla zona Bisaccioni e la realizzazione dei percorsi ciclabili individuati dal "Piano della mobilità ciclo-pedonale". Si presuppone anche l'elaborazione di un "progetto generale di ristrutturazione del sistema di approvvigionamento idrico" evidenziando tra le aree problematiche la direttrice Chiani-Battifolle dove si rende necessario un prolungamento dell'acquedotto urbano da Ponte a Chiani e la direttrice Est corrispondente alle zone Pantano e Marchionna dove si rivela necessaria un'operadi potenziamento del sistema.

Tra gli interventi sul verde urbano vengono inseriti il Parco Sud ed il verde al margine della zona industriale di San Leo che possono essere preliminari alla definizione della cintura verde della città. Tra gli interventi ambientali a scala territoriale si evidenziano l'intervento di progettazione del Parco dell'Arno e quello di "risanamento delle zone estrattive, il Parco archeologico di San Cornelio, lo svincolo dell'olmo sulla Due Mari e l'inizio della realizzazione della circonvallazione Nord da Ponte alla Chiassa a San Leo".

Secondo il Documento Programmatico "sulle aree individuate dal primo PPA ogni piano attuativo dovrà essere accompagnato da un piano di area riguardante tutta la zona circostante l'intervento edilizio da realizzare" allo scopo di verificare ed affrontare "i problemi attinenti la manutenzione e l'ammodernamento delle urbanizzazioni, degli impianti, dei servizi a rete, dell'arredo urbano".

Per il centro antico tutte le problematiche ad esso afferenti "seppure presenti in questa strategia urbanistica, devono essere momentaneamente rinviate ad una adeguata strumentazione" e per tale motivo "il PPA non potrà, quindi, fare alcuna previsione in merito."

Per il settore terziario vi è un impegno a "non perdere mai di vista la salvaguardia della residenza" per impedire una rischiosa terziarizzazione diffusa della città che risultava insita nelle previsioni di Prg, mentre per le aree produttive si ritiene necessario "promuovere, da parte dell'Amm.ne Comunale, l'adozione di un PIP da destinare ad attività insalubri e ad attività di cantiere a cielo aperto". Per le aree agricole infine si rimanda ad eventuali Piani di Recupero con i quali si potrà perseguire un adeguamento controllato del patrimonio edilizio esistente in modo ambientalmente compatibile, secondo anche gli intenti originali del Prg.

Quello che l'Amministrazione si propone è dunque "dare al primo PPA un grande peso urbanistico, teso a raccogliere e in gran parte esaurire quelle previsioni strutturali, qualificanti ed anche realizzabili del nuovo Prg" forse affidando a tale strumento compiti e ruoli impropri e superiori alla propria natura. I dubbi sulla capacità del Prg (nella versione post-CRTA) di poter gestire le problematiche urbanistiche del territorio Aretino, non vengono fugati dalla approvazione del PPA. Un iter piuttosto lungo e difficoltoso (che si aggiunge al già lungo e tormentato calvario del Piano Regolatore) ha ulteriormente contribuito a creare in particolare nel settore delle imprese, un clima teso, di eccessiva aspettativa e di attesa "in un periodo contrassegnato da una crisi del settore delle costruzioni di una gravità senza precedenti". Crisi che investe anche il mondo professionale tanto da fare auspicare all'allora presidente dell'Ordine Provinciale degli Architetti che "adesso che la vicenda PPA è stata archiviata nei suoi aspetti giuridici e formali" il dibattito sullo sviluppo della città riprenda il suo alveo naturale, fuori dalle varie sigle burocratiche cercando di evitare il ripetersi di errori quale ad esempio "quello di aver voluto dare al PPA la dignità di un vero e proprio strumento urbanistico" nel tentativo non riuscito di ricucire le lacerazioni prodottesi sul complesso strutturale del Prg durante la lunga fase di approvazione e di adeguamento.

Le varianti al Piano negli anni dal 1994 al 2003

Nella fase di gestione ed attuazione di un Piano Regolatore vi sono spesso operazioni di aggiustamento e modifica di alcune previsioni che vanno ad incidere sul disegno, sulle sue norme ed a volte, in maniera più incisiva, sulla struttura complessiva del Piano. Effettuate per adeguarsi a quadri legislativi in continua mutazione, per approfondire temi e questioni la cui portata richiede un affinamento degli strumenti prescrittivi ed un maggior dettaglio analitico, queste operazioni danno origine a varianti più o meno puntuali ai documenti che costituiscono l'essenza originaria del Piano. Sono riferite a questioni specifiche e di dettaglio oppure ad aspetti generali di più vasta portata. Solitamente si usa suddividere le varianti tra quelle che incidono sul corpo normativo, senza cioè comportare modifiche ai disegni e che vengono ritenute (spesso a torto) di minore impatto e quelle ritenute invece più sostanziose (le cosiddette varianti di retino) che presuppongono un intervento sulle tavole prescrittive del Piano.

Tale consuetudine risulta ormai consolidata anche ad Arezzo tanto che già i redattori del Prg '87, in occasione della revisione dello stato di attuazione del Piano del '65, annotavano che il vecchio Prg "è stato sottoposto durante gli anni della sua gestione a continue varianti: risultano divise in varianti al Piano vere e proprie, cioè al suo disegno e varianti alla normativa, come se la gestione si fosse sviluppata su due binari separati: da una parte gli aspetti prettamente urbanistici, dall'altra quelli normativi".

Effettuando la ricognizione delle varianti al Prg '87 abbiamo ritrovato tale suddivisione ancora adottata dagli Uffici che predispongono l'istruttoria.

A fine maggio del corrente anno si sono riscontrate 231 varianti approvate e comportanti modifiche al disegno del Piano e 57 comportanti invece solo modifiche normative.

Le varianti approvate interessano omogeneamente tutta l'area comunale, riguardando prevalentemente contesti localizzati in prossimità dei centri urbani e classificati dal Prg vigente come zone E; dunque aree a destinazione agricola per le quali si reclama una diversa destinazione urbanistica. In alcuni casi lo scopo è quello di consolidare o quantomeno confermare usi in atto, in altri casi di superare certe palesate ristrettezze normative.

Escludendo la serie di varianti approvabili con la procedura breve prevista dalla nuova legge urbanistica regionale, si possono riconoscere tre principali gruppi tematici: quello delle varianti riferite al tema delle attività produttive, quello riguardante aree o servizi di interesse collettivo, quello infine relativo alle problematiche del recupero degli edifici e complessi edilizi nelle aree agricole.

Le varianti riferite alle attività produttive riguardano prevalentemente aree a destinazione agricola, ma limitrofe alle attuali zone industriali (Area Lebole, Tramarino, Montione, S. Leo, Indicatore, etc.), individuate dal Prg come zone D. Tali varianti derivano generalmente da esigenze di ampliamento della superficie coperta della propria azienda, dalla necessità di disporre di ulteriori spazi per il deposito dei materiali o per l'inserimento di piccole nuove attività.

Anche le varianti riguardanti aree di interesse pubblico, pur essendo dislocate prevalentemente nella zona urbana o comunque in prossimità dei centri abitati, sono prevalentemente riferite ad aree con destinazione originaria agricola. Tra queste varianti si possono individuare alcuni sottogruppi: quelle interessanti la nuova realizzazione di campi sportivi, ma anche la presa d'atto di situazioni ormai consolidate (Ca' de Cio, Puglia, Ceciliano, ecc.); quelle relative all'alienazione di edifici ex-scolastici di proprietà comunale, ubicati in varie frazioni, comportanti il solo cambio di destinazione urbanistica; quelle relative all'individuazione di opere idrauliche (ad esempio casse d'esondazione localizzate lungo alcuni tratti dei corsi d'acqua sottoposti a maggior rischio idraulico) che comportano la determinazione di un vincolo di totale inedificabilità e la conferma della destinazione ad attività agricola; infine una serie di interventi di minore entità, come l'istituzione di un cimitero per animali, la delimitazione di una zona verde intorno alle mura per garantire lo stato dei luoghi e la revisione della viabilità interna della zona PIP del Gavardello. Riferite a questioni di valenza collettiva vi sono inoltre varianti relative ad alcune aree cimiteriali: prevalentemente di piccola dimensione, diffuse nel territorio comunale, spesso limitrofe a nuclei urbani e pressoché ormai quasi inutilizzate, per le quali si prevede una revisione del vincolo cimiteriale.

Le varianti che interessano edifici e nuclei in ambito rurale comportano invece per la maggior parte dei casi il passaggio dalla destinazione urbanistica agricola (zona E) a quella residenziale di completamento (zona B). In genere queste sono conseguenti alla presentazione di un Piano di Recupero che richiede contestuale variazione della destinazione urbanistica. Tale procedura viene utilizzata in particolare fino all'approvazione della specifica variante normativa alle zone agricole. La cosiddetta variante alle zone agricole, assieme a quella relative alla zona A del Capoluogo, predisposte dagli Uffici tecnici Comunali ed approvate rispettivamente nell'ottobre 1998 e nel gennaio 1999 rappresentano due importanti momenti di revisione ed approfondimento di aspetti già disciplinati dal Piano Regolatore attraverso norme però che, con diversa motivazione, non riuscivano più a fornire risposte efficaci alle problematiche che aree così importanti e strategiche per le sorti del territorio, presentavano costantemente.

Nel caso del centro antico si trattava di colmare il consistente vuoto normativo lasciato con l'adeguamento del Prg alle prescrizioni regionali, con lo stralcio di tutti gli articoli riferiti alle zone A e di adeguarsi in maniera più consona agli indirizzi della legge sul recupero del patrimonio edilizio storico esistente promulgata dalla Regione. La variante si pone però in realtà e più ambiziosamente il compito di restituire un ruolo centrale ad una parte considerata strategica all'operazione generale di riqualificazione dell'intero sistema insediativo territoriale. Appare subito chiaro che il problema emergente da risolvere per il centro antico sarà quello delle destinazioni d'uso e viene infatti preannunciato quale obiettivo primario debba essere quello "di frenare la crescente terziarizzazione del Centro Storico e il suo spopolamento".

La variante al Centro antico è preceduta, così come il PPA, dallo studio della Commissione Branzi che fornisce anche per tale parte di città alcuni suggerimenti e suggestioni facendo ad esempio notare che "forse la grande questione del centro Storico di Arezzo non è soltanto quella della salvaguardia del suo patrimonio architettonico" ma è rappresentata piuttosto dalla necessità di formulare in maniera chiara e coordinata un suo quadro d'uso nello scenario complessivo della città insistendo dunque sul problema degli usi del centro e soprattutto della valenza territoriale che assume il tema del suo recupero e non concettualmente limitato all'interno del perimetro delle sue mura. Per promuovere la residenza nel centro antico la Commissione Branzi indica i temi che il nuovo Piano Particolareggiato (la variante) dovrà trattare e gli obiettivi ai quali dovrà mirare. Con la variante si dovranno dunque favorire: gli interventi volti ad un recupero "adeguato alle moderne esigenze abitative" ed al mantenimento dei locali a servizio della residenza; si dovranno conservare e valorizzare la grande ricchezza dei giardini e degli orti privati, adeguare il sistema dei servizi a rete, ottimizzare i servizi di quartiere, garantire la permanenza di una capillare rete commerciale; si dovranno inoltre recuperare a funzione residenziale alcune strutture che in origine erano state abitazioni così come alcuni "contenitori monumentali"; si dovranno infine studiare la possibilità di realizzare convenzioni con i privati e la conferma dell'inserimento di strutture di residenza protetta per anziani. Dunque un programma ambizioso e ricco, che carica (forse anche in misura eccessiva) di responsabilità uno strumento urbanistico, al quale sembrano essere richieste soluzioni a problemi relativi ad esempio ai servizi tecnologici di rete, a quelli sociali e di quartiere, al mantenimento delle attività artigianali e commerciali, che difficilmente potranno essere risolti senza il supporto adeguato di altri interventi a carattere politico e di programmazione.

In ogni caso il lavoro degli Uffici preposti alla redazione della variante può svolgersi sullo sfondo di un quadro di riferimento (quello della Commissione) pur ambizioso ma ben strutturato e soprattutto coerente con un progetto di ampio respiro ed integrato al disegno generale di sviluppo urbano e sociale del territorio.

Riflettendo su come "la crisi che l'urbanistica italiana oggi incontra, deriva proprio dalla grande difficoltà a programmare e controllare proprio le destinazioni"3 il gruppo di consulenti fornisce ai redattori della variante alcuni spunti utili a favorire la funzione civile nel centro antico, valutando ad esempio l'eventuale trasferimento in altre parti della città di importanti complessi, con il mantenimento delle sole funzioni di rappresentanza civile; a favorire la funzione culturale, attraverso il potenziamento e la riorganizzazione strategica di alcune principali strutture in grado di diventare "elemento territoriale di identità storica di Arezzo": si cita l'idea di un nuovo Museo Nazionale di Arezzo, assieme alla possibilità di dedicare alcuni importanti palazzi a sede di attività universitarie; a ridurre il numero di scuole presenti allo scopo di decongestionare il tessuto urbano ed ottimizzare le strutture edilizie esistenti, mentre per il turismo si propongono "nuove possibilità ricettive, sia di grande qualità che più turistiche, però sempre di numero limitato di camere, sia per garantire la qualità del servizio, sia per non snaturare la normale vita cittadina." l'attenzione viene poi focalizzata su alcuni nodi in corrispondenza dei quali sono avvenute negli anni 50 e 60 "vistose manomissioni". Si tratta in particolare dell'area delle Caserme e del Cimitero ottocentesco, assieme ad alcuni interventi più puntuali sempre interni alle mura: per tutti questi si propongono progetti specifici di qualità, inquadrati in un più ampio progetto di recupero del circuito murario, già ampiamente illustrato e previsto dal nuovo Piano Regolatore.

L'elaborazione della variante da parte del gruppo tecnico comunale è stata effettuata sulla base di una schedatura generale del patrimonio edilizio esistente che ha consentito una complessiva riorganizzazione dei dati con la messa a punto di una relativa banca dati informatica. Il quadro conoscitivo che ne risulta comprende informazioni sull'assetto catastale della zona su cui insiste l'unità edilizia (con riferimento alle datazioni 1826,1874, 1903 e 1937) , sugli interventi edilizi documentati ed accertati, sull'assetto dell'organismo edilizio (fisico, igienico-impiantistico, sociale e di destinazione) e sullo stato di degrado. Indagine conoscitiva effettuata attraverso un rilievo tipologico in scala 1:200 e la predisposizione di una dettagliata documentazione fotografica che ha comportato quasi 50.000 scatti. l'insieme di informazioni sono state raccolte in circa 1300 schede, corrispondenti ad altrettante unità edilizie. Attraverso lo studio di tali dati è stato possibile elaborare una mirata normativa di tutela per gli edifici che presentano valori architettonici ed ambientali rilevanti ed invece più aperta per quegli edifici risultati di scarso valore o per i quali è stata rilevata una estraneità al contesto tipologico e ambientale nel quale sono collocati. A ciascun edificio è stato assegnato, in base ad una valutazione sul suo stato fisico e tipologico, una classe di valore. Sulla base di tale classificazione, sono individuate per l'edificato esistente le categorie di intervento ammissibili, come definite dalla Legge regionale n.59/805 e precisate nelle singole schede normative per Unità Edilizia.

Gli interventi sul patrimonio edilizio esistente, finalizzati a proteggere e rafforzare la capacità ricettiva e la distribuzione commerciale, sono articolati su due ordini: a scala architettonica, rendendo ammissibile l'attività commerciale e direzionale al piano terra (compreso il primo quando su strade ad alta densità commerciale) ed a scala urbana, con interventi specifici ma più ampi, di riqualificazione. La variante predispone il mantenimento, la tutela e la valorizzazione del sistema del verde: giardini storicizzati, parchi pubblici ed aree verdi private. "Con il rispetto del Regolamento di tutela del verde urbano della città di Arezzo la normativa intende perseguire attente modalità d'intervento nei casi di modeste variazioni agli arredi vegetazionali".

La parte orientale del centro antico "eterogenea e manomessa nel tessuto urbanistico, saturata per successive esigenze entro i singoli confini di proprietà e rese possibili dal P.R.G. che ammetteva completamenti e servizi, deve oggi essere attentamente riconsiderata" Pur nei limiti oggettivi dello stato attuale, il Piano si pone l'obiettivo del recupero di questa parte della città che si configura come strategica.

Anche la riqualificazione delle mura risulta fondamentale nel più generale processo di valorizzazione del Centro Storico, mentre adesso il grado di conservazione si presenta eterogeneo lungo lo sviluppo perimetrale. Si prevede il raggiungimento di alcuni obiettivi fondamentali quali "il recupero possibile della visibilità, oggi impedita da varie preesistenze improprie, da attività incompatibili ed aree incolte"; un più agevole accesso pedonale da nord con contestuali "sistemazioni a verde pubblico da valorizzare nel loro rapporto di continuità con il Prato soprastante". Prospettare la "fruibilità e riqualificazione delle aree libere contigue alle mura stesse, anche a seguito della loro liberazione (ove possibile) dagli impedimenti adesso presenti" attraverso "un disegno complessivo di percorribilità pedonale e sistemazione generale, per il quale è possibile uno sviluppo perimetrale completo intorno a tutta la cinta".

In continuità temporale, ma concettualmente distante, dalle proposte elaborate durante lo studio del Piano Regolatore riguardanti il recupero delle aree limitrofe all'originario tracciato delle mura, viene elaborato uno studio redatto dall'architetto Di Pietro, sorta di appunti "redatti a partire da una ricognizione complessiva delle mura, tenendo conto che l'ambito dell'attenzione progettuale è costituito sia dalla fascia esterna" che da quella interna alle mura ed assumendo un orizzonte progettualeriferibile più alla cultura della manutenzione che a quella del progetto e della innovazione. Lo studio dopo una valutazione generale del tema del recupero di tali aree si concentra nel dettaglio di ciascuna delle più di 40 aree di intervento proposte illustrate con testi, schizzi e foto. Assieme alla variante vengono inoltre presentate alcune "proposte per il centro storico" tra le quali un "programma" elaborato dall'arch. Andrea Branzi, con un punto di vista da "urban management, come nuova modalità per dare significato a proposte progettuali che altrimenti resterebbero soltanto ipotesi formali" ed un insieme variegato di "progetti dotati di forte carica pianificatoria e capaci di modificazioni estese oltre lo specifico ambito di intervento, (che) confermano la loro coerenza con la cultura della variante." Tra questi il progetto per la Via dell'Oro, nato con l'intento di trovare all'interno del centro spazi per l'attività orafa, il Palazzo dell'oreficeria artistica, il Palazzo della Fonte, il Palazzo della Musica, la sistemazione dell'area urbana limitrofa al Bastione di San Bernardo, il teatrino di via Bicchieraia, la riorganizzazione e restauro ambientale del parco del Prato di Arezzo, il piano di recupero dell'isolato di San Francesco, la Galleria di Arte contemporanea, la collezione gioielli d'autore, il Palazzo Fossombroni.

In conclusione va sottolineato che per l'elaborazione della variante sono state introdotte modalità innovative nel trattamento dei dati, con l'utilizzo di sistemi informatici e la produzione di una banca dati, prevalentemente di tipo alfanumerico, che potrà comunque essere recuperata ed integrata nel progetto più ampio e complesso di costruzione del Sistema Informativo Territoriale Geografico del Comune di Arezzo, il cui nucleo fondativo si sta formando durante l'elaborazione del nuovo Strumento Urbanistico.

Nel caso della variante alle zone agricole, si trattava di adeguarsi alle più recenti indicazioni e prescrizioni della nuova legge regionale, sulla disciplina degli interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia nelle zone con prevalente funzione agricola. Interessa sostanzialmente quattro articoli delle Norme Tecniche di Attuazione del Prg: l'art. 28 (zona E Agricola), l'art. 29 (zona E1 Agricola speciale irrigazione e riordino fondiario), l'art. 32 (zona E4 Agricola speciale di tutela ambientale e paesaggistica della collina) e l'art.33 (zona E5 Agricola speciale "Aree protette").

Con la variante si vogliono raggiungere alcuni importanti obiettivi tra i quali: il mantenimento delle famiglie residenti, consentendo loro quel minimo di adeguamento alle necessità derivate dalla naturale evoluzione generazionale; l'uso di materiali, di tipologie e di piante adeguate all'ambiente, per non deturpare un paesaggio costruito dall'uomo con secoli di lavoro e massima espressione della nostra cultura; il recupero di parti del territorio agricolo compromesse e talvolta deturpate da interventi abusivi oggetto di condono edilizio, consentendo operazioni di riorganizzazione di volumi esistenti per accorpamenti tesi ad una riqualificazione dell'edificato sia per uso agricolo che residenziale; il riuso del patrimonio edilizio esistente, anche per attività turistico ricettive, culturali, didattiche, ricreative e del tempo libero, finalizzate esclusivamente alla valorizzazione del territorio rurale.

La variante introduce la possibilità di destinare gli edifici esistenti ad uso residenziale, anche se non collegati al fondo, assieme a quella turistico ricettiva. Vengono in generale precisate alcune delle possibilità di intervento introdotte dalla nuova legge ed in particolare vengono dettagliate le possibilità di intervento sul patrimonio edilizio esistente a destinazione non agricola. Si prevedono interventi di ampliamento "una tantum" per le abitazioni edificate dopo il 1940. Per questi ultimi, nel caso di edifici di irrilevante valore storico, culturale ed architettonico, si prevede anche la demolizione con ricostruzione, quando limitrofi ai nuclei residenziali esistenti e quando finalizzati alla costruzione di una sola unità abitativa. Gli interventi di ristrutturazione urbanistica finalizzati alla costruzione di più unità abitative potranno essere realizzati tramite Piano di Recupero.

Oltre alla residenza la variante disciplina anche gli interventi relativi alla costruzione di impianti pubblici, in particolare riferiti a quelli tecnologici (cabine elettriche, ripetitori, impianti idrici) e quelli relativi alle sistemazione esterne, comprese le piscine e gli impianti sportivi (campi da tennis, maneggi, etc.) che vengono ammessi nelle aree di pertinenza degli edifici e previa verifica del loro impatto ambientale. Le zone destinate agli interventi di irrigazione e riordino fondiario previste dal piano originario (zone E1) vengono assimilate alle zone E anche in relazione ad una nota della Provincia con la quale si comunica che da alcuni anni non viene dato corso a nessun intervento di riordino fondiario in quanto gli oneri necessari appaiono molto più elevati rispetto ai benefici che se ne ricavano.

Prima di questa variante, l'Amministrazione ha approvato una suddivisione del territorio comunale in Ambiti Organici in ognuno dei quali è prevedibile un volume ricostruito non superiore a 10.000 mc., con sostituzione dei soli immobili di irrilevante valore storico, culturale e architettonico.

La normativa per le zone agricole è stata nuovamente variata alla fine del 2001 introducendo una serie più ampia di possibilità di intervento negli edifici rurali (ampliamento di unità abitative esistenti, purché costruite dopo il 1940, fino ad una superficie utile abitabile complessiva di mq. 150, demolizione e ricostruzione di edifici di irrilevante valore storico, culturale ed architettonico, costruiti posteriormente al 1940, con volumetria non inferiore a mc. 300, attraverso semplice concessione edilizia se finalizzati alla realizzazione di una sola unità immobiliare o attraverso Piano di Recupero per più unità; sopraelevazione dell'ultimo piano se abitato senza che si costituiscano nuove unità immobiliari, con possibilità di deroga dell'altezza massima di ml. 6,50 in gronda; realizzazione di locali interrati (es. garage) o seminterrati sottostanti la proiezione dell'edificio fuori terra purché non vengano realizzate rampe per l'accesso carrabile; demolizione e ricostruzione a parità di volume, purché inferiore a mc. 300, senza cambio di destinazione d'uso, di annessi agricoli costruiti ad una distanza inferiore ai 10 ml. dai corsi d'acqua ed in altre zone sottoposte a vincolo di inedificabilità); viene inoltre consentita la costruzione di annessi agricoli riferiti a fondi aventi superficie inferiore ai minimi di legge secondo alcuni parametri di riferimento.

Questa variante amplia poi la gamma di destinazioni d'uso consentite alle attività di fruizione del territorio rurale per il tempo libero ed alla destinazione turistico-ricettiva e di ristorazione, consentendo la destinazione residenziale anche se non collegata al fondo. È forse importante osservare nel dettaglio quanto è accaduto negli ultimi due anni, durante i quali hanno preso avvio gli studi per il nuovo Piano Strutturale. Da giugno 2001 infatti sono state approvate numerose varianti è circa 120 -, delle quali la maggior parte riguarda la trasformazione di zone agricole, di interesse collettivo o altro in aree edificabili di completamento, oppure la sola modifica in aumento dell'indice in aree già riconosciute come zona B. Un altro gruppo piuttosto consistente concerne l'eliminazione dell'indice di trasformazione T/2 attribuito ad edifici rurali, per i quali si richiedono interventi edilizi meno restrittivi di quelli ammessi dalle previsioni urbanistiche vigenti. Altre sono relative invece alla richiesta di aree produttive, come ampliamento di zona con destinazione analoga, o come trasformazione di aree agricole. Tali provvedimenti sono l'esito di quanto l'Amministrazione ha scelto approvando a gennaio del 2002 dei criteri per la valutazione delle tantissime richieste avanzate dai cittadini; le "linee guida" danno infatti delle priorità che introducono un riferimento generale opposto alla valutazione caso per caso: dal documento risulta che sono da favorirsi quegli interventi che incentivino lo sviluppo delle attività produttive, di quelle legate al turismo ed in generale di interesse pubblico, nonché gli interventi su unità abitative nel caso in cui le opere siano rivolte alla risoluzione di problemi di carattere familiare, limitati a piccoli ampliamenti di edifici residenziali o al completamento di tessuti esistenti; si intende inoltre consentire il cambio di destinazione d'uso di aree edificabili previste dal Prg e non ancora attuate per comprovato disinteresse pubblico o privato.

Tra le varianti di tipo normativo approvate nel periodo più recente, una riguarda l'inserimento di alcune nuove destinazioni d'uso tra quelle ammesse in zona D (discoteche, pub, pubblici esercizi, palestre, scuole di ballo, attività di intrattenimento e svago, sale per videogiochi) ed una estende la possibilità di interventi di ristrutturazione edilizia su edifici esistenti in difformità dal Prg, a determinate condizioni, nelle aree agricole e in zona F1 - Parchi territoriali -.

Varianti alle Norme Tecniche di Attuazione approvate fino a maggio 2003
N°	tipo	località	delibera di approv.	data di approv.
5001	PDR	Via Bicchieraia Palazzo della Fonte	332	21/12/1994
5002	PDR	CECILIANO	68	22/02/1995
5003	PDR	SAN LEO area Cocchi	123	05/04/1995
5004	PEEP	SCHEDA C30 PANTANO	261	11/10/1995
5005	PDR	Poggio Rosso	283	08/11/1995
5006	PDR	P.zza SAN Francesco	132	08/05/1996
5007	PDR	Castelsecco	137	08/05/1996
5008	PDR	SAN Giuliano	243	11/09/1996
5009	PDR	Via Aretino	236	11/09/1996
5010	art.28 NTA	ART 28 NTA ZONE AGRICOLE	296	23/10/1996
5011	PP	Ponte a Chiani	332	27/11/1996
5012	Ambiti Organici	Ponte a Chiani	326	27/11/1996
5013	PDR	SCHEDA C25 CERNIERA	357	11/12/1996
5014	PDR	SANT'Anastasio	31	19/02/1997
5015	PDR	Castelpugliese	131	11/06/1997
5016	PDR	Montagnore	184	23/07/1997
5017	PDR	Via Vespucci	217	19/09/1997
5018	PDR	Montione	235	01/10/1997
5019	PDR	Politeama Universale	277	03/12/1997
5020	PP	Case Nuove di Ceciliano	283	03/12/1997
5021	PDR	Madonna di Mezzastrada	282	03/12/1997
5022	PDR	Quarata, n.148	16	28/01/1998
5023	PDR	Via Mannini, n.44	127	13/05/1998
5024	PDR	Badia a Pomaio	256	16/09/1998
5025	Zone agricole	ART 28-33 NTA ZONE AGRICOLE	21	21/10/1998
5026	PDR	Ponte Nuovo	355	25/11/1998
5027	PDR	Tregozzano	368	21/12/1998
5028	Norm Centro Storico		11	27/01/1999
5029	PDR	Cincelli	43	10/02/1999
5030	PDR	Monte Sopra Rondine	42	10/02/1999
5031	PL	Gaville	119	28/04/1999
5032	Zone A1 e A2	ART 20-21 NTA ZONE A1 A2	205	28/07/1999
5033	PDR	FATTORIA DISASSINO	228	27/09/1999
5034	PRG	Olmo-Melys	226	27/09/1999
5035	PDR_PRAE	I Butteri	65	28/02/2000
5036	PDR	Il Maspino	64	28/02/2000
5037	PDR	SANTA Margherita	321	18/09/2000
5038	PRG	Centro Ippico di S.Zeno	370	10/11/2000
5039	PDR	PATRIGNONE	15	19/01/2001
5040	PDR	PIEVE DI RIGUTINO	118	26/04/2001
5041	CIMITERI	CIMITERI ART42	162	08/06/2001
5042	PP	OLMO	160	08/06/2001
5043	PL	ANTRIA SCHEDA C13	162	08/06/2001
5044	PDR	FATTORIA DI SANT'ANASTASIO	254	07/09/2001
5045	PDR	GRAGNONE	292	12/10/2001
5046	ARTT.28-29-32-33 NTA	ART 28-33 NTA ZONE AGRICOLE	329	26/10/2001
5047	ALL 2 NTA	SCHEDA C47 RIGUTINO	33	18/01/2002
5048	PDR	CECILIANO	38	18/01/2002
5049	PL	SCHEDA C82 PADRE TEODOSIO	165	07/06/2002
5050	ART 15 NTA	ART 15 NTA EDIF ESIST DIFFORME AL PRG	212	28/06/2002
5051	PA	Via ARNO	166	07/06/2002
5052	PP	CENTRO STORICO	288	27/09/2002
5053	PDR	CENTRO STORICO	185	07/06/2002
5054	Norm Centro Storico	CENTRO STORICO	328	22/11/2002
5055	PDR	SAN LEO ART.48 NTA	280	30/10/2002
5056	PDR	QUARATA	279	30/10/2002

Varianti alle Tavole di Prg approvate fino a maggio 2003
N°	tipo	località	note	oggetto	delibera approvazione	data di approvazione
1	PRAE	Indicatore	Triangolo delle Cave	perimetrazione area di recupero F2	190	26/06/1996
2	PRG	Via della Faggiuola		da ART 22 (B3) a APU	235	11/09/1996
3	PDR	SAN Giuliano		MODIFICA ART 37 (APU)	243	11/09/1996
4	PDR	SANTA Maria delle Grazie		da ART 32 (E4) a A1	295	23/10/1996
5	PRG e PP	Via Sanzio	Zona sportiva Giotto	DA ART 37(APU) A ART 35 (F)	293	23/10/1996
6	PRG	Via delle Conserve		da ART 28 (E) a ID	325	27/11/1996
7	PDR	SAN Fabiano	Istituto Thevenin	eliminazione T2 e PASSAGGIO DA ART 32 (E4) a A1	13	22/01/1997
8	RID T5_T3	Via Piave		DA ART 53 (T5) A T3	32	19/02/1997
9	PDR	Sargiano	"le Selve"	da ART 32 (E4) a B1	162	02/07/1997
10	PDR	Patrignone	"gli Scassi"	da ART 32 (E4) a B1	161	02/07/1997
11	PRG	Via Calamandrei		da ART 37 (APU) a B1	203	10/09/1997
12	PRG	Via Chiari		ampliamento sede tradale	215	17/09/1997
13	PRG	Via da Vinci	ex-Vega	perimetrazione area di recupero	276	03/12/1997
14	PDR	Madonna di Mezzastrada		da ART 32 (E4) a B1	282	03/12/1997
15	RID VINC CIMIT	Pomaio	CIMITERO	riduzione vincolo cimiteriale	279	03/12/1997
16	PRG	Via Croce	ex-SOCOA	da ART 35 (F) a C88	287	03/12/1997
17	PDR	SANT'Andrea a Pigli		da ART 32 (E4) a B1	281	03/12/1997
18	RID VINC CIMIT	SANT'Anastasio	CIMITERO	riduzione vincolo cimiteriale	279	03/12/1997
19	RID VINC CIMIT	Puglia	CIMITERO	riduzione vincolo cimiteriale	279	03/12/1997
20	PRG	SS 69		ELIMINAZIONE LINEA ARRETRAMENTO STRADALE	275	03/12/1997
21	RID VINC CIMIT	Staggiano	CIMITERO	riduzione vincolo cimiteriale	279	03/12/1997
22	PA	Casolino_S Leo	Orti periurbani	perimetrazione area	17	28/01/1998
23	RID T3_T5	Viale Maginardo		DA ART 51 (T3) A T5	69	25/03/1998
24	PDR	Tregozzano		da ART 32 (E4) a B1	126	13/05/1998
25	PRG	Via Anconetana		riperimetrazione T5 con elim T2	180	24/06/1998
26	PDR	Pitigliano		da ART 32 (E4) a B1	181	24/06/1998
27	PDR	Campoluci		da ART 20 (A1) a B1	353	25/11/1998
28	PP	Puglia		modifica viabilità interna lottizzazione	7	20/01/1994
29	PDR	SANT'Andrea a Pigli		perimetr area centro sociale con SP AP VP	182	23/07/1997
30	PDR	Via Pisacane		da ART 24 (D) a B3	367	21/12/1998
31	PDR	Puglia		da ART 32 (E4) a B1	369	21/12/1998
32	PDR	Montione		da ART 32 (E4) a B1	57	10/03/1999
33	CAT G	Castelsecco	G79	ELIMINAZIONE LINEA ARRETRAMENTO STRADALE	116	28/04/1999
34	CAT G	Policiano	G36	correzione errore _elimin strada pubbl	116	28/04/1999
35	INT PUBBL	Policiano	Campo Sportivo	da ART 29 (E1) a APU con SP	116	28/04/1999
37	CAT G	Stroppiello	G234	adeguamento P_P	116	28/04/1999
38	INT PUBBL	Puglia	Campo sportivo	DA ART 29 (E1) A APU CON SP	116	28/04/1999
39	INT PUBBL	SAN POLO	Scuola	eliminazione scuola da E a E4	116	28/04/1999
40	INT PUBBL	Marcena	Scuola	eliminazione scuola _passaggio a E4	116	28/04/1999
41	INT PUBBL	SAN Fabiano	Cimitero	eliminazione vincolo cimiteriale	116	28/04/1999
42	INT PUBBL	Via da Montefeltro	Cimitero animali	creazione vincolo cimiteriale	116	28/04/1999
43	CAT G	Meliciano	G272	inserimento edificio di recente edificazione	116	28/04/1999
44	INT PUBBL		Cassa di esond n 12	perimetrazione area	116	28/04/1999
45	INT PUBBL	Ca' de Cio	Campo Sportivo	DA ART 29 (E1) a APU con SP	116	28/04/1999
46	CAT G	Via Bologna	G94	riconoscimento uso attuale D	116	28/04/1999
47	CAT G	Via delle conserve	G132	adattamento viabilità di Molinelli	116	28/04/1999
48	CAT G	Agazzi	G180	correzione errore_da strada a resede	116	28/04/1999
49	INT PUBBL	Il Matto	Scuola	da ART 28 (E) a B2	116	28/04/1999
50	INT PUBBL		Cassa di esond n 11	perimetrazione area	116	28/04/1999
51	CAT G	Via Calamandrei	G99	adeguamento alla viabilità di P_I_P	116	28/04/1999
52	CAT G	Ceciliano	G72	modifica scheda C57	116	28/04/1999
53	CAT G	Via Setteponti	G477	eliminazione T2	116	28/04/1999
54	INT PUBBL	Ceciliano	Campo Sportivo	DA ART 29 (E1) a APU con SP	116	28/04/1999
55	CAT G	Via Calamandrei	G211	spostamento linea di arretramento	116	28/04/1999
56	CAT G	Via dal Borro	G21	DA ART 39 (SS) A B3	116	28/04/1999
57	CAT G	Molinelli	G448	eliminazione T2	116	28/04/1999
58	CAT G	Gavardello	G7	INSERIMENTO VIABILITA'	116	28/04/1999
59	CAT G	Castelsecco	G143	correzione ERRORE_ inserimento E4	116	28/04/1999
60	CAT G	Staggiano	G170	INSERIMENTO VIABILITA'_ adeguamento P_P	116	28/04/1999
61	INT PUBBL		Cassa di esond n 1, 2, 3, 6	perimetrazione area	116	28/04/1999
62	PL	Rigutino	Albergo	da ART 32 (E4) a APU con AIP	258	20/07/2000
63	CAT G	Bagnaia	Lott. Bagnaia 2 G100	INSERIMENTO VIABILITA'	116	28/04/1999
64	INT PUBBL	Via Sanzio	Del Imm Com-Fabbr colonico	da ART 35 (F) a B2	116	28/04/1999
65	CAT G	Ripa dell'Olmo	C83 G39	elimin linea di arretr_pass da C a B_ins W	116	28/04/1999
66	INT PUBBL	Pantano	Scuola media	sostituzioe di VP	116	28/04/1999
67	CAT G	Indicatore	G124	da ART 37 (APU)a B1	116	28/04/1999
68	CAT G	SANTA Maria delle Grazie	G470	eliminazione T2	116	28/04/1999
69	INT PUBBL		Cassa di esond n 4,5,9,10	perimetrazione area	116	28/04/1999
70	CAT G	Puglia	G41	da ART 37 (APU) a E4 errore di approvazione	116	28/04/1999
71	INT PUBBL	SAN ZENO	Scuola	eliminazione AE _passaggio a E4	116	28/04/1999
72	CAT G	MONTONCELLO	G8	eliminazione T2	116	28/04/1999
73	CAT G	Pieve a Quarto	Vinc Cimiteriale G96	CREAzione vincolo cimiteriale	116	28/04/1999
74	INT PUBBL	Agazzi	Scuola	da ART 37(APU) CON Ve a B1	116	28/04/1999
75	INT PUBBL		Cassa di esond n 6,7,8	perimetrazione area	116	28/04/1999
76	INT PUBBL	Via Pietri	Verde intorno alle mura	da ART 20 (A1) a APU con VP	116	28/04/1999
77	RID VINC CIMIT	Rigutino	CIMITERO	riduzione vincolo cimiteriale	230	27/09/1999
78	RID VINC CIMIT	Calbi	CIMITERO	riduzione vincolo cimiteriale	230	27/09/1999
79	PP	Battifolle	Zona sportiva	perimetrazione area	141	29/11/1999
80	PL	Viale Pignotti		da ART 22 (B) a APU con PP VP	300	29/11/1999
81	PRG	Via Anconetana		eliminazione T2	306	29/11/1999
82	PRG	Pian d'Usciano		eliminazione T2	306	29/11/1999
83	PRG	Via Darwin		eliminazione T2	306	29/11/1999
84	ATT PROD	Via Romea		da ART 29 (E1) a D3	35	14/02/2000
85	ATT PROD	SAN Leo		da ART 28 (E) a D3	35	14/02/2000
86	ATT PROD	Bagnaia		da ART 32 (E4) a D3	35	14/02/2000
87	ATT PROD	SAN Giuliano		da ART 28 (E) a D3	35	14/02/2000
88	ATT PROD	Via Severi		da ART 34 (IF) a D2 con VIP	35	14/02/2000
89	ATT PROD	Chiani		da ART 28 (E) a D3	35	14/02/2000
90	ATT PROD	Ca' de Cio		da ART 28 (E) a D3	35	14/02/2000
91	ATT PROD	Via Molinara		da ART 28 (E)a D3	35	14/02/2000
92	ATT PROD	SAN Leo		da ART 32 (E4) a D3	35	14/02/2000
93	PDR	Via Catenaia		da ART 32 (E4) a B4/T3	121	26/04/2001
94	ATT PROD	SAN Leo		da ART 28 (E) a D3 con VIP	35	14/02/2000
96	ATT PROD	Via Romana		da ART 37 (APU) a D3	35	14/02/2000
97	ATT PROD	SAN Leo		da ART 28 (E) a D3 con VIP	35	14/02/2000
98	ATT PROD	Ceciliano		da ART 30 (E2) a D3 con VIP	35	14/02/2000
99	ATT PROD	SS 71		da ART 28 (E) a D2 con VIP	35	14/02/2000
100	ATT PROD	Tramarino		da ART 32 (E4) a D3	35	14/02/2000
101	ATT PROD	Tangenziale		da ART 37 (APU) a D_rettifica zona D	35	14/02/2000
102	ATT PROD	SS 71		da ART 29 (E1) a D3 con VIP	35	14/02/2000
103	ATT PROD	Olmo		da ART 37 (APU) a D2 con elim linea di arretramento	35	14/02/2000
104	ATT PROD	Maspino		da ART 37 (APU) a D3	35	14/02/2000
105	ATT PROD	Via Setteponti		da ART 37 (APU) a D	35	14/02/2000
106	ATT PROD	Pratantico		da ART 29 (E1) a D3	35	14/02/2000
107	ATT PROD	Battifolle		da ART 28 (E) a D3 con VIP	35	14/02/2000
108	ATT PROD	Vitiano		da ART 28 (E) a D3 con VIP	35	14/02/2000
109	ATT PROD	Rigutino		da ART 32 (E4) a D3 con VIP	35	14/02/2000
110	ATT PROD	Pescaiola		da ART 29 (E1) a D3 con VIP	35	14/02/2000
111	ATT PROD	SAN Leo		da ART 29 (E1) a D3	35	14/02/2000
112	PDR	CHIASSA SUPERIORE	"Le Fornaci"	DA ART 20 (A1) a B1	66	28/02/2000
113	PRG	Battifolle		eliminazione linea arretramento stradale	137	05/06/2000
114	PRG	SAN Leo	Centro Pastorale	da ART 28 (E) a APU con VP AP CP SP HP PP	257	20/07/2000
115	PRG	Via Martini		ampliamento area distributore	290	20/07/2000
116	PIP	Pescaiola	comp A/1	da ART 37 (APU)a D	322	18/09/2000
117	PIP	Tramarino		da ART 37(APU) CON VI a APU CON AIP	323	18/09/2000
118	PDR	Frassineto		eliminazione T2	117	26/04/2001
119	PDR	Indicatore		ampliamento D	256	07/09/2001
120	PDR	POLICIANO		DA ART 37(APU) A B2/T3	350	12/10/2001
121	PRAE	CAMPOLUCI		perimetrazione area di recupero F2	255	07/09/2001
122	RID VINC CIMIT	MISCIANO	CIMITERO	RIDUZIONE VINCOLO CIMITERIALE	169	08/06/2001
123	RID VINC CIMIT	PENETO	CIMITERO	RIDUZIONE VINCOLO CIMITERIALE	169	08/06/2001
124	PDR	VIA GENOVA		DA ART 23 (D) A B4/T3	169	05/06/2001
125	PRG	POLICIANO		ELIMINAZIONE T2	175	08/06/2001
126	PRG	CASTELSECCO		ELIMINAZIONE T2	175	08/06/2001
127	PRG	CASTELSECCO		ELIMINAZIONE T2	175	08/06/2001
128	PRG	STAGGIANO-LA PACE		ELIMINAZIONE T2	175	08/06/2001
129	PRG	VIA DELLA ROBBIA		ELIMINAZIONE T2	175	08/06/2001
130	PRG	SANT'ANDREA A PIGLI		ELIMINAZIONE T2	175	08/06/2001
131	PRG	TALZANO		ELIMINAZIONE T2	175	08/06/2001
132	PRG	VITIANO		MODIFICA ART 22 DA B1 A B2	162	08/06/2001
133	PRG	SAN Leo		DA ART 32 (E4) A B1	162	08/06/2001
134	PRG	LE POGGIOLA		DA ART 21 (A2) A B2	162	08/06/2001
135	PRG	VIA CHIARINI		DA ART 37 (APU) A B3	162	08/06/2001
136	PRG	VIA CHIARINI		DA ART 37 (APU) A B3	162	08/06/2001
137	PRG	VIA BUONCONTE DA MONTEFELTRO		DA ART 36 (F1) A B2/T3	162	08/06/2001
138	PRG	PRATANTICO		DA ART 29 (E1) A B2	162	08/06/2001
139	PRG	CASE NUOVE DI CECILIANO		DA ART 29 (E1) A B2	162	08/06/2001
140	PRG	CASE NUOVE DI CECILIANO		DA ART 37(APU) A B2	162	08/06/2001
141	PRG	VIA ORCIOLAIA		DA ART 37(APU) A B1	162	08/06/2001
142	PRG	VIA ORCIOLAIA		DA ART 37(APU) A B2	162	08/06/2001
143	PRG	PATRIGNONE		DA ART 32 (E4) A B1	162	08/06/2001
144	PRG	BATTIFOLLE		DA ART 28 (E) A B1	162	08/06/2001
145	PRG	VIA TORTELLI		DA ART 37 (APU) A B3	162	08/06/2001
146	PRG	VIA TORTELLI		MODIFICA CON ESTENSIONE DA ZONA B2 E ART 37 (APU) A ZONA B1	162	08/06/2001
147	PRG	VIA DELL'ACROPOLI		MODIFICA ART 22 DA B1 A B2	162	08/06/2001
148	PRG	VIA REDI		DA ART 37(APU) A B2	162	08/06/2001
149	PRG	VIA SETTEPONTI		DA ART 35 (F) A B2/T3_E	162	08/06/2001
150	PRG	VIA CAMPALDINO		DA ART 32 (E4) A B3/T4	162	08/06/2001
151	PRG	TREGOZZANO		DA ART 29 (E1) A B1/T3	162	08/06/2001
152	PRG	TREGOZZANO		DA ART 29 (E1) A B1/T3	162	08/06/2001
153	PRG	VIALE DANTE		DA ART 39 (SS) A B3	162	08/06/2001
154	PRG	CHIANI		DA ART 32 (E4) A ZONA B1	162	08/06/2001
155	PRG	CHIANI		DA ART 32 (E4) E ART 37(APU) A ZONA B1	162	08/06/2001
156	PRG	VIA DI SER GORELLO		DA ART 51 (T3) A T4	162	08/06/2001
158	PRG	RUSCELLO		DA ART 32 (E4) A B2/T4	162	08/06/2001
157	PRG	IL VIGNALE		DA ART 29 (E1) A B1	162	08/06/2001
159	PRG	VIA DELLA FIORANDOLA		DA ART 35 (F) A B1	162	08/06/2001
160	PRG	OLMO		DA ART 37(APU) A B1	162	08/06/2001
161	PRG	OLMO		DA ART 28 (E) A B1	162	08/06/2001
162	PRG	OLMO		DA ART 28 (E) A B1	162	08/06/2001
163	PRG	CASE NUOVE DI CECILIANO		DA ART 37(APU) A B2/T3	162	08/06/2001
164	PRG	CASE NUOVE DI CECILIANO		DA ART 37(APU) A B2/T3	162	08/06/2001
165	PRG	VIA DEL CASTRO		DA ART 32 (E4) A B3/T3	162	08/06/2001
166	PRG	VIA FIORENTINA		DA ART 32 (E4) A B3	162	08/06/2001
167	PRG	RIPA DELL'OLMO		DA ART 32 (E4) A B1	162	08/06/2001
168	PRG	VIA MORGAGNI		DA ART 39 (SS) A B3	162	08/06/2001
169	PRG	VIA PIGNOTTI		MODIFICA PERIMETRO ZONA E	162	08/06/2001
170	PRG	VIA COLOMBO		ESTENSIONE ZONA SEDI STRADALI	162	08/06/2001
171	PRG	VIALE MECENATE		DA ART 22 (B4) A F	162	08/06/2001
172	PRG	VIA DOVIZI		DA ART 37(APU) A B1	162	08/06/2001
173	PRG	VIA ROMANA		DA ART 37(APU) A B2	162	08/06/2001
174	PRG	SANT'ANASTASIO		DA ART 37(APU) A E4	162	08/06/2001
175	PRG	VIA SALA VECCHIA		DA ART 36 (F1) A B1	162	08/06/2001
176	PRG	PRATANTICO		DA ART 29 (E1) A B1	162	08/06/2001
177	PRG	SAN Leo		DA ART 23 (C) A B1	162	08/06/2001
178	PRG	BIVIO DELL'OLMO		DA ART 32 (E4) A B1	162	08/06/2001
179	PRG	VIA DELL'ACROPOLI		DA ART 35 (F) A B2	162	08/06/2001
180	PRG	MELICIANO		DA ART 37(APU) A B2	162	08/06/2001
181	PRG	VIA MOCHI		DA ART 37(APU) A B1	162	08/06/2001
182	PRG	POGGIOLA		DA ART 32 (E4) A ART 37 (APU)	162	08/06/2001
183	PRG	CHIANI		DA ART 32 (E4) A ART 39 (SEDI STRADALI)	162	08/06/2001
184	PRG	AREZZO		DA ART 32 (E4) A ART 38 (APR)	162	08/06/2001
185	PRG	VIA DEL PANTANO		DA ART 23 (D) A B1	162	08/06/2001
186	PRG	RIGUTINO		DA ART 29 (E1) A B1/T3	162	08/06/2001
187	PRG	RIGUTINO		DA ART 29 (E1) A B1/T4	162	08/06/2001
188	PRG	RIGUTINO		DA ART 29 (E1) A B2/T3	162	08/06/2001
189	PRG	RIGUTINO		INDIVIDUAZIONE STRUTTURA	162	08/06/2001
190	PRG	RIGUTINO		DA ART 29 (E1) A B1/T3	162	08/06/2001
191	PRG	FRASSINETO		DA ART 39 (SS) A B1/T4	291	12/10/2001
192	PRG	INDICATORE		DA ART 39 (SS) A B2	291	12/10/2001
193	PRG	VIA DELLA CHIMERA		da ART 37(APU) A B3	291	12/10/2001
194	PRG	CA' DE CIO		DA ART 29 (E1) A D3	291	12/10/2001
195	PRG	SAN GIULIANO		DA ART 37(APU) A B2/T4	291	12/10/2001
196	PRG	QUARATA		ELIMINAZIONE LINEA ARRETRAMENTO STRADALE	291	12/10/2001
197	PRG	RIGUTINO		DA ART 20 (A1) A B2/T4	291	12/10/2001
198	PRG	LARGO TEVERE		DA ART 53 (T5) A T4	304	12/10/2001
199	PRG	RIGUTINO		LOCALIZZAZIONE DI UN DISTRIBUTORE	308	12/10/2001
200	RID VINC CIMIT	CHIASSA SUPERIORE		riduzione vincolo cimiteriale	331	26/10/2001
201	PDR	OLMO		DA ART 28 (E) A B1	294	12/10/2001
202	PRG	RIGUTINO	SCHEDA C47	MODIFICA PERIMETRO	33	18/01/2002
203	PRG	PONTALTO	PROPR_COMUNALI	INSERIMENTO VIABILITA'	104	22/02/2002
204	PRG	VIALE SANTA MARGHERITA	ART 40 COMMA 10	PERIMETRAZIONE ZONA F E ZONA B	187	07/06/2002
205	PRG	VIA ROMANA	ART 40 COMMA 2 LETT d	PREVISIONE VIABILITA' E PARCHEGGI	39	18/01/2002
206	PRG	PATRIGNONE	ART 40 COMMA 2 LETT d	RIPERIMETRAZIONE ZONA T5	99	22/02/2002
207	PRG	GAVARDELLO	ART 40 COMMA 8/20	PASSAGGIO DA ART 40 (D2) A ART 38 (APR)	65	08/02/2002
208	PRG	ORCIOLAIA	ART 40 COMMA 8/20	PASSAGGIO DA ART 40 (D2) A ART 38 (APR)	64	08/02/2002
209	PRG	VIA PIAVE	ART 40 COMMA 2/7	MODIFICA AL PERIMETRO COMPARTO T5	31	18/01/2002
210	PRG	PIEVE A QUARTO	ART 40 COMMA 8/20	RICONOSCIMENTO ZONA PRODUTTIVA	259	13/09/2002
211	PRG	SAN MARCO	ART 40 COMMA 2 LETT F4	LOCALIZZAZIONE DI UN DISTRIBUTORE	184	07/06/2002
212	PRG	PASCIONE	ART 40 COMMA 9/20	MULTISALA CINEMATOGRAFICA	109	23/04/2001
213	PDR	CASE NUOVE DI CECILIANO		DA ART 29 (E1) A D E NUOVA VIABILITA'	35	18/01/2002
214	PRG	Via PERENNIO-Via UMBRIA	ART 40 COMMA 2 LETT d	DA ART 53 (T5) A T3	168	07/06/2002
215	ATT PROD	MOLIN BIANCO		DA ART 29 (E1) A D	211	28/06/2002
216	ATT PROD	VIA CHIARINI		DA ART 37(APU) A D	211	28/06/2002
217	ATT PROD	VIA SETTEPONTI		DA ART 32 (E4) A D2_APU_SSP	211	28/06/2002
218	ATT PROD	VIA ROMANA		DA ART 39 (SS) A B3	211	28/06/2002
219	ATT PROD	VITIANO		DA ART 28 (E) A D_APU	211	28/06/2002
220	ATT PROD	INDICATORE		DA ART 29 (E1) A D_D2_APU	211	28/06/2002
221	ATT PROD	CASE NUOVE DI CECILIANO		DA ART 37(APU) A D	211	28/06/2002
222	ATT PROD	CASE NUOVE DI CECILIANO		DA ART 29 (E1) A D_APU	211	28/06/2002
223	ATT PROD	SAN LEO		DA ART 37(APU) A D_APU/VIP	211	28/06/2002
224	ATT PROD	BATTIFOLLE		DA ART 28 (E) A APR	211	28/06/2002
225	ATT PROD	VITIANO		DA ART 29 (E1) A D_APU	211	28/06/2002
226	PRAE	QUARATA	AREE CAVE	perimetrazione area di recupero F2	143	08/05/2001
227	PRG	AREZZO	Consorzio Agrario e Mercato Ortofrutticolo	RECUPERO AREA EX CONSORZIO AGRARIO	333	22/11/2002
228	PRG_NTA	CICALETO (OLMO)	GATTILE	ART.32 NTA	287	27/09/2002
229	PRG	AREZZO		PIANO ATTUATIVO RISTRUTTURAZIONE URBANISTICA	278	27/09/2002
230	PRG	INDICATORE		RIPERIMETRAZIONE ZONA T5	186	07/06/2002
231	PRG	CECILIANO		CONTROSTRADA TRA LE FRAZIONI DI CECILIANO E PONTE ALLA CHIASSA	32	17/02/2003
232	PRG	AREZZO		RIPERIMETRAZIONE ZONA T5	28	17/02/2003
233	PRG	PALAZZO DEL PERO		NUOVO MERCATO DEL FUNGO	37	12/02/2003

Varianti alle Tavole di Prg adottate fino a maggio 2003
tipo	località	oggetto	delibera di adozione	data di adozione
Attività produttive	San Zeno	ampliamento della Ditta Vigilantes - Securpol	168	08/06/2001
PdR	Via Cagli		260	13/09/2002
PRG	San Zeno	ampliamento centro ippico aretino	63	10/03/2003
PRG	S. Anastasio SS. 71	ampliamento distributore AGIP	401	18/12/2002
Intervento pubblico	Garbasso	limitate modifiche a seguito del progetto esecutivo del nuovo Palazzo di Giustizia	397	18/12/2002
PRG	Montoncello	riduzione lotto minimo scheda C/68	27	17/02/2003
PRG	Castelsecco e Pieve a Bagnoro	modifica azzonamento da F1 e A2 a E	77	10/03/2003
PRG	Quarata	modifica linee arretramento stradale scheda C/54	112	11/04/2003

Lo stato di attuazione del Prg vigente

La valutazione del grado di attuazione delle previsioni del Prg è stata fatta sulla base della trasposizione sulla cartografia digitale in scala 1:10.000 delle tavole cartacee in scala 1:5.000 realizzata in occasione dell'Avvio delle procedure e costantemente aggiornata tramite l'inserimento delle varianti all'azzonamento approvate. La copertura complessiva del Piano Regolatore vigente è composta da 5.388 aree, a ciascuna delle quali corrisponde un record con 12 campi compilati dove opportuno, oltre alle indicazioni dei vincoli cimiteriali e dei sovra/sottopassi. I campi riportano non solo le zone omogenee, con le eventuali specifiche normative per la tipologia o la località, le indicazioni per le Trasformazioni edilizie, il rimando a piani attuativi e quello alle schede, la definizione - se prevista - delle attrezzature pubbliche (esistenti o di progetto), ma anche le prescrizioni esito di variante e quindi lo stato di attuazione verificato.

A valle del lavoro svolto vanno segnalate in particolare le problematiche di interpretazione: dove non è presente alcun retino è sia nel caso delle strade che dei corsi d'acqua principali che delle zone agricole... -, dove si sovrappongono più segni, dove non c'è segno grafico differenziato per le varie declinazioni delle norme è le zone A1 di salvaguardia delle testimonianze storiche -, dove non sembrano esistere perimetri definiti è indicazioni dei singoli servizi nelle aree pubbliche per attrezzature -, ... Prevedibile invece era l'ovvia percentuale di errori materiali presenti in un Piano disegnato a mano su tavolette separate: il riferimento è soprattutto alle incongruenze più o meno evidenti lungo le connessioni tra i fogli; l'accuratezza del disegno manuale non era allora compensata da altrettanta capacità di controllo e verifica dell'intero elaborato, adesso consentita dalle tecniche Gis.

L'attuazione del Prg è stata dunque verificata attraverso il confronto sia con la Carta Tecnica Regionale 1:10.000 del 1996, sia con le ortofoto del volo It2000, attraverso l'esame di pratiche urbanistiche ed edilizie recenti e tramite una serie numerosa di sopralluoghi. l'indagine ha riguardato tutte le zone di espansione C, le zone F ed F1, le "Aree per attrezzature pubbliche" per le quali il Piano indica esplicitamente precise destinazioni di progetto ad eccezione di quella a "verde pubblico, parchi" e le zone D, D1, D2 e D3 effettivamente assimilabili ad aree di espansione. Non sono state pertanto considerate le zone di completamento, sia a destinazione prevalentemente residenziale che per attività produttive; anche in questo caso verifiche più puntuali ed approfondite potranno essere svolte successivamente, anche grazie alla disponibilità di rilievi di dettaglio aggiornati.

Le aree residenziali

L'analisi del Piano evidenzia una tendenza ben definita nell'evoluzione delle parti di territorio interessate dalle zone di espansione, con la maggior parte degli interventi previsti dalle schede C in corso di realizzazione solo negli ultimi 5 anni ed anzi una sensibile accelerazione proprio in quest'ultimo periodo, dove per quasi tutte le aree esiste almeno il progetto di piano attuativo in istruttoria.

La versione vigente del Piano Regolatore prevede 70 lottizzazioni per un totale di 1.308.807 mc. dei quali risultano realizzati 662.776 mc. pari quasi al 51% di attuazione (tale percentuale arriva al 53,5% se consideriamo anche i volumi concessionati). Analizzando il dato relativo ai soli volumi residenziali si ottiene il 60% di attuazione pari a 636.509 mc. su una previsione complessiva pari a 1.062.039 mc. Delle 70 lottizzazioni solamente 25 risultano effettivamente concluse ed esaurite e 18 in corso di realizzazione, mentre per ben 26 aree non risultano ancora rilasciate concessioni, nonostante solo 16 siano i piani di attuazione non ancora approvati; 4 sono stati già adottati, mentre quelli in istruttoria sono 10.

Sono in una fase ormai piuttosto avanzata, con percentuale di realizzazione non inferiore al 60%, alcune lottizzazioni di medie dimensioni (tra i 4.000 e i 20.000 mc.) è Monte sopra Rondine, Campoluci, Tregozzano, Staggiano - oltre all'area di Madonna di Mezzastrada (25.000 mc.).

Dal punto di vista geografico si può notare l'area tra San Leo e Indicatore quale prima direttrice di sviluppo coincidente con l'asse stradale nord-ovest cui hanno fatto seguito alcuni episodi più isolati interessanti zone della prima fascia periferica.

Alcuni comparti PEEP tra i quali Marchionna, Quarata-Cimitero e Pantano sono stati recentemente completati è lo sono anche quasi completamente per quanto riguarda la parte privata, del resto -; altri, come San Giuliano, La Pace e Sellina II sono in fase di ultimazione; essi rappresentano aree con maggiore capacità edificatoria rispetto alle precedenti. Tra queste spicca l'area ex-SOCOA (88), con 129.126 mc. complessivi, 23.000 dei quali non ancora concessionati e riservati all'edilizia Economica e Popolare. Complessivamente il volume Peep realizzato ammonta a 180.275 mc. pari al 57% delle previsioni; l'area PEEP più consistente ancora non realizzata è quella del Garbasso (76.000 mc.).

È interessante sottolineare come sia invece bassa la quota di realizzazioni per i volumi a destinazione non residenziale nelle schede C (11%): su questo bilancio pesa indubbiamente il ritardo nell'attuazione di progetti pur importanti quali la Cerniera, la Piazza sul viale urbano e lo stesso Garbasso.

Un'ultima annotazione riguarda i tempi di realizzazione dalla approvazione del progetto di attuazione che appaiono piuttosto lunghi: in vari casi non sono ancora state rilasciate concessioni per piani approvati dalla metà alla fine degli anni 90 (ad esempio Quarata o San Donnino).

Le aree produttive

L'attuazione del produttivo va valutata considerando che tra le aree previste dal Prg non sono distinte quelle di espansione da quelle di completamento e pertanto è necessario tenere conto dei volumi preesistenti al Piano e quindi ricalcolare la potenzialità edificatoria; le aree libere al 1987 erano circa il 45% della superficie complessiva destinata alla produzione, pari a 1.731.131 mq.

Di questi ad oggi risultano effettivamente occupati 1.124.897 mq, cioè circa il 65% ma la quota risulta molto più alta se si include nel calcolo anche i comparti in fase di attuazione è progettati o concessionati -, prospettando una quasi totale saturazione dell'offerta nelle aree produttive D, specialmente quelle a ridosso della città.

Per quanto concerne le aree destinate alle attività puramente commerciali D2, l'interesse si sviluppa prevalentemente nei dintorni della tangenziale, dove sono stati realizzati diversi interventi di grossa dimensione.

Le attività di supporto per l'agricoltura D1, al contrario, non hanno conosciuto uno sviluppo tangibile sul territorio.

Le aree destinate ad attività di deposito ed esposizione di merci D3, infine, rappresentano una minima parte del territorio ed alcune attività sono state interrotte portando la consistenza del fenomeno ad una scarsa rilevanza.

Le attrezzature collettive

Lo studio e la verifica di attuazione delle aree pubbliche per attrezzature di servizio porta a complesse considerazioni relative alla tipologia di intervento su tutto il comprensorio comunale, da analizzare individualmente.

Partendo dalle attrezzature scolastiche, è possibile rilevare che solamente tre strutture sono state realizzate fra le 21 previste dal Piano Regolatore; c'è da considerare comunque il fatto che le strutture individuate nelle Aree per attrezzature di servizio devono essere integrate con quelle previste e/o realizzate nelle aree F.

Per quanto concerne le attrezzature culturali, il panorama non è minimamente variato dalla redazione del Piano Regolatore: l'unica struttura consistente, peraltro realizzata in un'area non prevista dal Prg, è il neonato Teatro della Bicchieraia, collocato nel cuore del centro antico. Visto il considerevole aumento del flusso turistico e la presenza di una attività culturale più vivace negli ultimi anni, è opportuno prevedere nuove strutture di tipo culturale da dislocare non esclusivamente nel centro storico, ma che, pur facilmente raggiungibili, possano fruire di ampi spazi extraurbani.

Le attrezzature sanitarie previste non sono state realizzate, come anche è accaduto per quelle di servizio alle aree industriali, con l'esclusione di alcuni parcheggi di servizio.

Le aree previste per i parcheggi sono state solo in minima parte realizzate, soprattutto nel centro urbano. l'attività sportiva sembra avere avuto sorte migliore su tutto il territorio, con 13 spazi realizzati su 31. La dislocazione delle aree sul territorio non segue infatti la logica di accentramento nel capoluogo, ma è più uniformemente diffusa su tutto il Comune.

Per quanto riguarda le aree per il culto e le attività spirituali, si sono realizzate 3 strutture con solamente una rimasta ancora da attuare.

Per quanto riguarda il verde pubblico, in base alle informazioni fornite dall'ufficio Ambiente, è possibile stimare che è stata attuata solo una minima parte delle previsioni di Prg ed anche il verde già esistente al momento della redazione del Piano risulta scarsamente mantenuto. Una delle più recenti realizzazioni riguarda un piccolo parco in via degli Accolti, prosecuzione del parco Giotto verso la campagna.

Sotto la dicitura altre attrezzature di interesse collettivo sono state realizzate alcune notevoli strutture, fra cui il parcheggio multipiano Bisaccioni, nei pressi del centro storico.

Lo studio e la verifica concernenti le aree definite nel Piano Regolatore come attrezzature di interesse generale hanno evidenziato un discreto movimento che, nel corso degli anni, ha interessato varie aree territoriali. In particolare si evince che le strutture preesistenti al momento dello studio del Piano Regolatore del 1987 sono state potenziate spesso portando a completamento la copertura della porzione di suolo loro destinata dallo strumento urbanistico: esempio evidente sono gli impianti tecnologici, con la realizzazione di molte nuove vasche per gli impianti di depurazione. Il settore tecnologico sembra, del resto, essere piuttosto attivo anche nella realizzazione di nuovi impianti, fra i quali spicca l'inceneritore in località San Zeno, tanto che nessuna area è rimasta incompiuta fra quelle specificatamente dedicate a questo campo.

Il settore scolastico contemplato ha subito poche trasformazioni e le uniche opere riguardano il complesso nella zona di via degli Accolti.

Le aree destinate a parcheggio non hanno subito sostanziali modifiche, mentre le strutture dedicate alle attività sportive mostrano un panorama arricchito dai due nuovi campi per il gioco del rugby e dallo stadio del baseball. Fra le attrezzature generiche spicca il nuovo edificio dell'arma dei Carabinieri, mentre poco è stato realizzato per il settore culturale.

Il quadro complessivo su 44 aree identificate come zone F presenta 13 di queste non sfruttate in assoluto e 24 sfruttate completamente od in parte ed annoverano sia strutture preesistenti che di recente realizzazione, anche importanti come ad esempio la nuova struttura ospedaliera in fase di completamento.

Infine per i parchi territoriali individuati nel Piano Regolatore, dove sono previste strutture per attività sportive e per il tempo libero, la cui finalità è la valorizzazione di ambienti naturali, a seguito di attenta verifica ed opportuni sopralluoghi, è stata rilevata la pressoché totale assenza di interventi specifici, che potrebbe denotare alla base della mancata attuazione delle previsioni difficoltà di reperimento fondi.

La viabilità

Dai programmi triennali delle opere pubbliche è possibile ricostruire la mappa degli interventi in corso di realizzazione o di prossima attuazione per quanto riguarda la viabilità; in particolare dall'elenco annuale del 2001 e dal programma per il triennio 2001-2003 risultano previsti alcuni importanti progetti:

Accesso a nord: è in fase di completamento la progettazione dell'area di via Pietri dove si prevede l'ampliamento del parcheggio esistente utilizzando parte della fascia a verde a ridosso delle mura, raddoppiando il numero dei posti auto e la realizzazione di due percorsi meccanizzati interrati di collegamento l'uno con porta S. Biagio (quindi con Piazza S. Domenico) e l'altro con il Prato (cioè con il Duomo).
Interventi sulla Tangenziale: si prevedono diversi interventi tra i quali il raddoppio del tratto tra le due rotatorie (già realizzate) di Via Setteponti e della S.S. Umbro-Casentinese; l'allargamento della sezione stradale è stato già eseguito tra via Fiorentina e via Setteponti, con nuovo svincolo di servizio al centro commerciale.
viabilità PIP di Pescaiola: si tratta sostanzialmente di suddividere il traffico in entrata e in uscita su carreggiate distinte ricollegate da altrettanti svincoli alle estremità; l'attuazione del progetto sarà in parte a carico del Comune e in parte affidata ad una cooperativa.
viabilità zona S. Maria: la sistemazione della viabilità nella zona sarà legata al progetto di realizzazione di un nuovo supermercato nell'area dell'ex fabbrica VEGA, dove sono previste anche volumetrie residenziali e consiste nell'inserimento di una grande rotatoria in sostituzione dell'incrocio (appena ultimato) di collegamento tra Via Arno e Via V. Veneto da una parte e Via Mecenate dall'altro, in modo da distribuire il traffico in entrata su strade con minore densità edilizia.
viabilità Maestà di Giannino-Ospedale Nuovo: è già stata realizzata, con la lottizzazione C88, parte della nuova connessione tra Pescaiola e la Tangenziale, da collegare alla viabilità principale attraverso rotatorie; la prima parte, verso Pescaiola, comprende l'attraversamento in quota della linea ferroviaria Firenze-Roma per poi riscendere in prossimità di Via Alfieri, di fronte al Nuovo Ospedale.
viabilità Raccordo autostradale-Baldaccio: è stato attuato è diversamente da quanto previsto dal Prg - il collegamento tra Viale Salvemini e Via Baldaccio d'anghiari (zona Montefalco).
viabilità del Pantano: stanno per iniziare i lavori per il prolungamento della strada di collegamento tra Via Raffaello Sanzio e Via Anconetana e quindi tra la città e le due nuove grandi lottizzazioni del Pantano e della Marchionna.
Due Mari: sono stati realizzati alcuni nuovi tratti soprattutto nella zona di Palazzo del Pero; per il tratto Arezzo-Palazzo del Pero è già stato redatto lo studio di fattibilità per il raddoppio e l'adeguamento alle norme CNR; per quanto riguarda invece il nodo di Olmo, si prevede la realizzazione di un grande raccordo davanti alla zona industriale di S. Zeno e di una galleria a una quota inferiore rispetto alla strada esistente e superiore rispetto alla linea ferroviaria Firenze-Roma: il progetto è in fase di VIA da parte del Ministero dell'Ambiente.

Il Comune di Arezzo risulta interessato anche dal. La situazione attuale è di asse a carreggiata unica a due corsie; è stato redatto da parte della Provincia di Arezzo ed è stato inviato all'ANAS ed al Comune di Arezzo.

A questi interventi se ne aggiungono di minori come ad esempio una piccola rotatoria nella frazione di S. Firmina (in sostituzione di un incrocio pericolosissimo) già realizzata, la sistemazione di Via Pier della Francesca e dell'incrocio tra Via Giotto e Via Sanzio.

A questo elenco vanno aggiunti il tratto di statale tra la Chiassa Superiore e Capolona in sostituzione della vecchia strada provinciale, la nuova viabilità di connessione a Via Arno, la rotatoria di raccordo tra SS 71 e tangenziale e l'unico tratto di tangenziale raddoppiata (tra Via Setteponti e Via Fiorentina), tutti già realizzati. Questi grandi interventi sono competenza dell'ufficio dei Lavori Pubblici; ciò comporta a volte modifiche rispetto a quanto indicato dalle tavole del Prg (aggiornate solo qualora ricadano al di fuori di aree adibite a servizi pubblici).

I Piani di settore

"Volendo fare un bilancio di quali effetti hanno prodotto gli strumenti attuativi del Piano, le varianti, i piani di settore si ha l'impressione che questi strumenti parziali abbiano finito per soffocare il Piano Regolatore Generale [del 1965]; l'attenzione si è incentrata sugli strumenti parziali di attuazione e di gestione più che sul disegno complessivo del Piano e sul risultato qualitativo generale che si stava attuando".

A tale conclusione giungevano i redattori del Piano dell'87 e la situazione ad oggi, in generale, non risulta sostanzialmente mutata. l'eccessivo frazionamento degli strumenti urbanistici, in particolare di quelli cosiddetti specialistici, rende sempre più difficile il compito delle Amministrazioni Comunali che vogliono gestire le attività urbanistico edilizie in modo coerente e coordinato con le previsioni dello strumento urbanistico generale e non contraddittorio rispetto ad una strategia unica di intervento sul territorio. sarà compito del nuovo Strumento urbanistico, forse rovesciando in parte le posizioni gerarchiche, di recuperare contenuti e stimoli dai vari studi di settore nel tentativo comunque di riportarli ad una visione strategica unitaria e logica.

Il Piano per l'edilizia Economica e Popolare

Il primo PEEP del Comune di Arezzo viene adottato nel 1963 ed approvato nel 1964. Questo si basa sulle previsioni del Prg del 1962 redatto da Pierluigi Piccinato che individuava i seguenti comprensori: Giotto Est, Manubrio Sud, Pescaiola ovest, zona Fiorentina I e II, frazioni.

Il Peep viene integralmente recepito dal Prg del 1965 (con l'esclusione del comparto Fiorentina I (circa 5000 vani).

Il Piano gestisce complessivamente una superficie di circa 320 ettari, per un volume complessivo di 4.268.400 mc. pari a 47.426 vani. l'attuazione incontra difficoltà di tipo economico riferite alla acquisizione delle aree, almeno nel primo periodo precedente all'approvazione della legge 865 del '71.

"Il Piano decade il 20 luglio 1984, con un residuo di volumetria teorica da edificare pari a mc. 614.349". In quell'anno risultavano realizzati pertanto 24.650 vani (2.341.780 mc.) Il giudizio espresso dai progettisti del prg sull'intera operazione Peep riferito alla situazione presente alla fine degli anni 80, è sostanzialmente positivo, in particolare quando riferito alla componente politico gestionale. Il giudizio si fa decisamente meno positivo quando riferito alla qualità insediativa degli interventi ed in particolare alle zone attestate sul "manubrio", dove "emerge il senso di incompiutezza degli interventi, con aree di risulta non ben definite, senza che sia ben individuabile il limite tra la città e la campagna".

Il Piano dell'87, perseguendo e sostenendo la logica del "progettare il costruito", sosteneva la necessità di attuare gli interventi di incremento residenziale prevalentemente in aree già edificate, limitando di conseguenza al minimo (anche dimensionalmente) le aree di espansione nel territorio.

Coerentemente con tali scelte viene adottato nel luglio dell'84 un nuovo Peep, al solo scopo però di completare le previsioni precedenti, rimandando al Piano Regolatore le scelte relative alle nuove disponibilità residenziali che dovranno scaturire da un dettagliato studio sul fabbisogno abitativo.

Con la definitiva approvazione del Piano Regolatore e l'inaugurazione del periodo di sua attuazione attraverso la definizione del primo Programma Pluriennale di Attuazione, si rende necessaria una verifica dello stato di attuazione del Peep assieme ad una valutazione delle nuove esigenze. La disponibilità residua del Peep ammonta in quel momento a 118.416 mc. con le aree interessate ridotte a due comparti (Fiorentina e Pescaiola ovest), in quanto al terzo previsto (Giotto Est comparto due fiumi per una volumetria complessiva di 85.740 mc.) il nuovo Prg assegna una diversa destinazione urbanistica (da edificabile a verde pubblico). Per tale motivo ed anche a seguito di un ripensamento su alcuni dei criteri che hanno guidato sino ad allora le scelte in materia di edilizia residenziale, si ipotizza una variante al Peep, contestuale alla approvazione del primo PPA.

Iprincipali temi sui quali si basa la variante sono quelli della diffusione capillare degli interventi sul territorio e dell'integrazione dell'edilizia residenziale pubblica nel tessuto sociale e quindi con l'edilizia di tipo privato.

Fondamentalmente la preoccupazione principale risulta quella di evitare la creazione di "quartieri popolari" isolati e non integrati nel tessuto urbano e sociale della città. Il dimensionamento del Piano è valutato sulla base del fabbisogno abitativo decennale (1993-2002) calcolato in 952.000 mc. e una volta riferito al trienno di validità del PPA (1993-1995) pari a complessivi 285.600 mc.

I criteri principali seguiti dal PPA per definire la quota parte da assegnare a Peep per ciascuna delle aree di espansione individuate dal Piano Regolatore come zone C sono la diffusione sul territorio, con il superamento della tendenza a concentrare gli interventi su vasti comparti di espansione dell'aggregato urbano; l'immediata operatività; l'esistenza di opere di urbanizzazione nelle aree prescelte; la contestuale riqualificazione delle zone periferiche (anche delle piccole aree della città che possono rivestire un ruolo strategico nella tessitura dell'impianto urbanistico della città); l'integrazione delle iniziative pubbliche e private (soprattutto nei grandi comparti); il contenimento del contenzioso espropriativo, che ha condizionato negativamente il precedente Piano.

Seguendo le indicazioni della L.R.T. n. 41/84 relative alla promozione di forme di consultazione, anche nel tentativo di trovare nuove forme di reperimento delle aree, l'Amministrazione Comunale decide di richiedere ai proprietari delle aree edificabili più consistenti (con edificabilità pari o superiore ai 20.000 mc), la cessione di una quota corrispondente al 25% del volume realizzabile da ricomprendere in specifici comparti Peep, invitando gli stessi a formulare proposte congiunte di cessione al Comune, al prezzo fissato dalla legge e sulla base di una ipotesi di progetto e di sistemazione urbanistica relativa all'intera area interessata.

Il Piano per gli Insediamenti Produttivi

Il P.I.P. è stato approvato nel gennaio del 1975 (con alcune integrazioni nel 1977). La superficie complessiva inserita nel Piano era pari a 1.443.210 mq., corrispondente alla quasi totalità delle aree produttive previste dal Prg del 1965 (con l'eccezione di quelle già edificate o lottizzate); 78 ha. erano destinati all'edificazione: circa 325.967 mq. alle attività artigianali, circa 152.600 mq. alle attività industriali e circa 105.060 mq. a quelle commerciali.

Le aree di intervento sono la zona industriale lungo il raccordo autostradale (tra le linee ferroviarie Firenze-Roma e Arezzo-Sinalunga), dove gli interventi erano diversificati secondo la destinazione e le zone artigianali di Prg Tramarino, San Leo, La Sella, San Zeno, Sant'Andrea, Rigutino, Battifolle, Ceciliano e Quarata.

Il Piano intendeva in particolare favorire il decentramento delle attività produttive impossibilitate ad ampliarsi a causa dell'espansione residenziale nelle aree urbane e la realizzazione di aree per insediamenti produttivi anche nelle frazioni.

Vengono previsti tre programmi di attuazione, due dei quali già completamente assegnati nel 1984, secondo le dettagliate analisi svolte durante l'elaborazione del nuovo Prg. Queste rilevavano però che, pur essendo le aree complessivamente assegnate e pur essendo terminati o in corso i lavori per le opere di urbanizzazione, dopo dieci anni (1985) l'effettiva edificazione raggiungeva una percentuale molto bassa sul totale delle previsioni, mentre le aree destinate a servizi ed attrezzature erano ancora totalmente inattuate; inoltre una parte delle aree (188.500 mq.), essendo scaduto il decennio di validità del Piano, non avrebbe potuto essere più espropriata. Le stesse analisi evidenziano anche due aspetti non secondari: il mancato raggiungimento degli indici massimi consentiti dal Piano (in particolare il rapporto di copertura medio era del 40% benché fosse ammesso il 50%) e la suddivisione in lotti sovradimensionati rispetto alle esigenze effettive soprattutto delle imprese artigiane. Nei documenti raccolti si osserva infine che "l'area industriale lungo il raccordo autostradale è forse quella che presenta maggiori problemi e su cui lo zoning ha influito più negativamente, determinando quasi una città del lavoro contrapposta e separata da quella esistente ed usata soltanto di giorno." Allo stesso tempo appare già allora evidente la progressiva caratterizzazione in senso commerciale e direzionale dell'area industriale.

Secondo il rapporto del Gruppo di lavoro per l'attuazione del nuovo Prg di Arezzo, (la Commissione Branzi), ancora nel 1992 "permane la caratteristica del sottoutilizzo dei comparti assegnati e/o edificati": escludendo le aree destinate a servizi (circa 173.500 mq.), la valutazione del 1992 è di 189.450 mq. ancora da costruire.

Non abbiamo ritenuto opportuno, in questa fase, fare una stima aggiornata o piuttosto un bilancio conclusivo del P.I.P., essendo ormai scaduto, rimandando ad una più complessiva riflessione sull'attuazione delle previsioni dello strumento urbanistico generale vigente.

Il Piano Urbano del Traffico

Il primo Piano del Traffico per Arezzo, affidato all'ACI nel 1971 e completato nel giugno del 1974, prendeva in esame il solo nucleo centrale della città; tendeva a migliorare la circolazione utilizzando sostanzialmente la rete viaria esistente e dava indicazioni di priorità per le opere stradali che sarebbero state necessarie per il futuro; il Piano è stato attuato tra il 1977 e il 1978.

Nel 1984 poi fu approvato un Piano di Pronto Intervento per il Traffico cittadino, attuato sperimentalmente l'anno precedente, che disciplinava le zone di Porta San Lorentino e Porta Trento Trieste e istituiva la prima Zona a Traffico Limitato e la prima Zona Pedonale.

È però contestualmente alla elaborazione della Variante Generale al Prg che viene messo a punto un vero e proprio Piano del Traffico e della Circolazione, promosso dall'Amministrazione nonostante non fosse all'epoca strumento obbligatorio, al quale era anche affiancato il Piano di riorganizzazione dei Servizi dell'Azienda di trasporto pubblico (ATAM). Venne istituita per l'occasione anche una specifica Unità Operativa (U.O.T.) che si occupasse specificatamente del Traffico. l'u.O.T ha fra l'altro continuato ad effettuare rilevamenti dei flussi e ha poi realizzato uno studio, aggiornato al 1993, sull'incidentalità stradale per evidenziare i punti più pericolosi e proporne quindi una revisione.

Nel dicembre del 1985 dunque l'Amministrazione comunale affida l'incarico di realizzare il Piano della Mobilità integrato alla revisione del Prg alla Società LARIS di Milano (consulente del Prg proprio per gli aspetti del traffico e della mobilità); l'incarico consiste in primo luogo nello studio analitico e diretto dei movimenti veicolari e della sosta, in secondo luogo nella progettazione dell'organizzazione generale della rete viabilistica in termini di nuove infrastrutture e di razionalizzazione di quella esistente, della sosta, nonché di eventuali itinerari pedonali. La fase di rilevazione si conclude nel settembre del 1986, a valle della quale si osserva che la situazione in Arezzo non è allarmante, ad eccezione di qualche nodo congestionato, ma le infrastrutture via via realizzate mantengono una discreta fluidità del traffico. Nel maggio del 1987 vengono presentate le considerazioni e proposte del gruppo tecnico: le scelte di fondo mirano a tutelare fortemente l'ambiente urbano e ad aumentare il grado di efficienza e di sicurezza del sistema della mobilità cittadina; la proposta avanzata consiste sostanzialmente nel "semplificare" lo schema circolatorio, prevedendo percorsi diretti di connessione tra diverse zone della città: connessione diretta tra Saione e Giotto, Saione e centro (senso unico divergente in uscita da Via Veneto su Viale Michelangelo fino all'altezza del sottopasso ferroviario e da qui in senso unico in Via Pier della Francesca), connessione diretta Est-Ovest e viceversa (reintroduzione del doppio senso circolatorio in Via Crispi e Via Roma) e connessione Pescaiola-centro e viceversa (doppio senso nel sottopasso ferroviario di Pescaiola e in Via Baldaccio d'anghiari); le ultime due proposte comunque non sono mai state attuate.

Nel settembre del 1987 vengono presentati la relazione generale ed i provvedimenti operativi, ed in particolare interventi riguardanti:

- Via Dante, Via Romana e Via Vittorio Veneto
- i sottopassi di Via Vittorio Veneto e Viale Michelangelo
- un sottopasso verso Via Baldaccio d'anghiari
- l'estensione e ridefinizione della normativa delle zone pedonali
- la riorganizzazione del servizio di trasporto pubblico
- la ridefinizione del sistema dei parcheggi

Il Piano si articola in due fasi: una prima di rapida attuabilità, tesa a favorire le relazioni tra le varie parti della città; una seconda fase si occupa invece delle infrastrutture viarie di previsione (il collegamento viario Lebole-Bisaccioni, il raddoppio della Tangenziale, …), selezionando il traffico di ingresso e studiandone la distribuzione, in particolare modo dal punto di vista dei parcheggi.

Per i progetti si propone una collaborazione tra la società LARIS e l'ufficio creato appositamente per gestire il P.U.T.

Nel 1989 vengono quindi presentati in una prima fase (aprile) i documenti dei Piani esecutivi della Mobilità per gli interventi e le proposte che riguardano la città murata e la zona di espansione ottocentesca (nell'intorno di Piazza Guido Monaco fino al limite della ferrovia): una prima parte contiene norme per la circolazione e la sosta, la seconda illustra gli interventi sull'ambiente urbano - illuminazione, marciapiedi, passaggi pedonali -. I criteri fondamentali che guidano queste proposte si fondano sulla massima protezione dell'ambiente storico della città dall'inquinamento del traffico, sullo sviluppo e tutela della residenza, sulla riqualificazione delle attività commerciali e produttive, sul miglioramento dell'accessibilità pedonale e del funzionamento del trasporto pubblico; le misure selettive si applicano distinguendo la città murata in zona pedonale, zona a traffico limitato e in zona a sosta controllata e regolamentata. Per i viali ottocenteschi l'obbiettivo è di incrementare i parcheggi nella parte bassa a corona della mura, favorendo maggiormente il traffico pedonale e di rivitalizzare il tratto di Via Guido Monaco da Piazza San Francesco alla Stazione, creando un asse pedonale di penetrazione al centro antico.

Nel novembre dello stesso anno vengono poi consegnati i Piani esecutivi della Mobilità per gli interventi e le proposte per le aree Giotto, Saione e Pescaiola; l'intento è quello di considerare aree dissimili dal punto di vista dell'epoca di impianto e di sviluppo che però presentano esigenze analoghe di riqualificazione e riprogettazione urbana. Nell'area Giotto viene proposta la riprogettazione di Via Giotto, con creazione di un controviale per pista ciclabile e nuove piantumazioni, e Via Lorenzetti. Per l'Area Saione si prevedono interventi di pedonalizzazione (asse Via Vittorio Veneto fino a Via Curtatone, Piazza Saione e strade trasversali) e di riprogettazone di alcune strade principali quali Via Masaccio, Via Colombo, Via Arno e altre trasversali, con particolare attenzione alle alberature, ai marciapiedi e ai posti auto. Nell'area di Pescaiola infine è previsto il ridisegno della sezione stradale di Via Alessandro dal Borro e Via Benedetto Croce, con ridefinizione di marciapiedi, alberature e bordure. Tra tutte queste operazioni, quelle realmente attuate hanno riguardato soltanto Via Lorenzetti e, in parte, la zona di Via Arno.

Nel maggio del 1997 viene redatto dall'unità Operativa Traffico del Comune un aggiornamento del P.U.T.; gli obiettivi generali sono il miglioramento delle condizioni di circolazione sia in termini di movimenti che di sosta, la sicurezza stradale, la riduzione dell'inquinamento e il risparmio energetico, promovendo il mezzo di trasporto collettivo, con priorità nelle aree centrali o maggiormente congestionate, e l'intermodalità col mezzo individuale, oltre alla mobilità alternativa ciclabile o pedonale.

Nel 2001 è stato redatto il nuovo Piano Generale del Traffico Urbano, affidato alla società SINTAGMA di Perugia; l'ambito di studio è costituito in questo caso dall'area urbana del capoluogo, compresa all'interno del semianello della tangenziale. Il nuovo Piano propone una strategia di intervento orientata al breve periodo, con proposte di interventi specifici su alcune intersezioni e di misure relative alla disciplina della sosta ed all'estensione della Zona a Traffico Limitato è articolata nei due ambiti A e B -; in mancanza di un inquadramento complessivo, però, tra i singoli progetti risulta difficile trovare un coordinamento ed i provvedimenti adottati è nell'ottica di dare soluzione a problemi puntuali è non possono essere correttamente valutati nel funzionamento generale della mobilità.

Tra i progetti in corso riguardanti il traffico, riveste infine particolare interesse "Arezzo S.I., sistema informativo della segnaletica di indicazione" (adottato con delibera n°461 del 20/11/1991) che prevede la collocazione di un sistema di segnali nei principali incroci del centro e della periferia, in modo da canalizzare e selezionare il traffico, favorendone un miglior deflusso; il progetto deve essere ancora adeguato alle nuove normative entrate in vigore.

Il Programma Urbano dei Parcheggi

Il Programma Urbano dei Parcheggi vigente è stato elaborato sulla base del censimento dell'offerta di parcheggio esistente (esclusa quella lungo strada), delle previsioni del Piano Regolatore Generale e del Piano Urbano del Traffico nonché della individuazione di aree inutilizzate da recuperare. Il Programma originario definiva una serie di interventi a breve termine, per complessivi 2.300 posti auto, suddivisi in due gruppi, rimandando per ogni singola localizzazione ad una specifica proposta.

Fino ad oggi, escludendo le previsioni di Prg non comprese nel P.U.P., sono stati realizzati i due grandi parcheggi pubblici Bisaccioni e S. Bernardo-Eden (quest'ultimo è stato realizzato a raso), quello a raso di Via Alessandro dal Borro ed alcuni interventi privati: quello di Via Fiorentina-Le Caselle, Maccagnolo e parte del parcheggio di Piazza del Popolo, ancora da completare a causa del fallimento della cooperativa incaricata dell'esecuzione.

Sul tema dei parcheggi a servizio del centro della città il Piano Regolatore ed il contemporaneo Piano del Traffico avevano cercato di introdurre una più ampia strategia, volta in particolare alla tutela e alla salvaguardia della città antica: l'obbiettivo era infatti quello di stoppare ai margini della città il consistente flusso quotidiano di traffico - soprattutto privato - proveniente non solo dalle frazioni e dai nuclei esterni ma anche da un vasto ambito provinciale; la barriera al traffico avrebbe dovuto essere costituita dai parcheggi interrati (a pagamento) lungo l'anello delle mura, utilizzati per la sosta momentanea e per i residenti sprovvisti di garage, consentendo la vera pedonalizzazione della città entro le mura e la rivitalizzazione delle aree tra queste ed il percorso perimetrale, attraverso successivi interventi di riqualificazione. Negli studi elaborati durante la redazione del Piano le strutture, per lo più multipiano, erano localizzate lungo Via del Rossellino, Via Pier della Francesca, Viale Michelangelo, Via Spinello, Via Aretino, Viale Signorelli e Via Sansovino, per complessivi 2.700 posti auto circa; un'altra proposta avanzata riguardava Piazza Guido Monaco dove, lasciando il giardino pubblico in superficie, si ricavavano circa 160 posti nel sottosuolo. Il Gruppo di lavoro per l'attuazione del nuovo Prg di Arezzo aveva poi avanzato anche la proposta, complementare alla previsione per l'area immediatamente a ridosso delle mura, di dotare la città di grandi parcheggi scambiatori, all'altezza della Tangenziale e lungo le strade di penetrazione, con caratteristiche di servizi attrezzati più che di semplici depositi d'auto.

Queste intenzioni non sono mai state tramutate in esecuzioni, lasciando fra l'altro inalterata la situazione della sosta lungo le mura con ampie zone di parcheggio a raso a ridosso del circuito murario Vasariano; lungo Via Pier della Francesca si trova il parcheggio degli autobus e l'area del Bastione di Porta Buia, lungo Via del Rossellino, da poco chiusa alle auto, è generalmente inutilizzata, se non in occasioni di particolari necessità.

Il Piano dei carburanti

Il Comune di Arezzo ha approvato il proprio programma per l'attuazione del Piano regionale sulla distribuzione dei carburanti nel 1985.

Nel 1996 la Regione Toscana ha approvato un nuovo Piano in materia di distribuzione del carburante e pertanto sono state apportate modifiche al programma sia sotto il profilo quantitativo, che sotto quello degli strumenti attuativi, nonché delle norme procedurali. Un Decreto Legislativo del '98 ha poi introdotto la sostituzione della concessione a tempo determinato con una autorizzazione a tempo indeterminato subordinata alla verifica di conformità alle disposizioni di Prg ed ai vincoli presenti.

Ai fini della verifica di compatibilità sono valide le prescrizioni della DCR 359/96, che stabilisce in particolare che non esistono zone dove gli impianti sono pregiudizialmente incompatibili, attribuendo a ciascuna zona omogenea un appropriato tipo di impianto che non sia in contrasto con il sito; quindi non si ritiene più necessario procedere ad una variante al Prg per gli impianti ricadenti al di fuori delle aree previste dall'art.39.

Attualmente sono presenti 46 impianti dei quali 44 attivi; tra questi ultimi, 7 sono da rimuovere in quanto incompatibili con il sito o in contrasto con le previsioni di Prg.

A decorrere dal 1 Luglio 2000 si è dato inizio alla liberalizzazione del settore e pertanto non è più necessario procedere alla chiusura di uno o più impianti per la realizzazione di nuovi, mentre si continuano ad applicare le normative regionali in materia di rete di distribuzione di carburanti e in riferimento a distanze, limiti numerici, modifiche e collaudi.

Viene ammessa infine la deroga al rispetto del limite nel numero di impianti consentito in presenza di accordi tra Comuni limitrofi, per specifiche esigenze di carattere locale.

I vincoli sovraordinati

La ricognizione sui vincoli sovraordinati raccoglie una consistente mole di informazioni di svariata natura e tipologia parzialmente rappresentate nelle tre carte dei vincoli, attraverso le quali si è tentato di riconoscere dei raggruppamenti tematici significativi: si tratta evidentemente di rappresentazioni parziali non solo perché non riportano il quadro completo dei vincoli attinenti al territorio ma anche perché non restituiscono le modalità differenti secondo le quali essi indirizzano, condizionano o inibiscono gli interventi sul territorio.

La rappresentazione cartografica non assume in ogni caso valore prescrittivo: per quanto riguarda le aree effettivamente assoggettate ai vincoli occorre comunque infatti far riferimento agli specifici decreti istitutivi delle Amministrazioni di competenza.

Nella prima mappa sono presentati i vincoli che fanno riferimento al decreto legislativo 490 del 1999, che norma il vasto ambito di tutela dei Beni e valori di interesse pubblico e generale (beni di valore storico artistico, archeologico, paesistico, …). Nell'archivio geografico e tabellare sono stati riportati i dati relativi ai vincoli archeologici reperiti presso il Comune e dove possibile verificati confrontando le informazioni delle declaratorie con le mappe catastali ma sarà necessario un riscontro con la Soprintendenza per controllare la completezza del materiale raccolto; per i beni vincolati dalla ex 1089 e dalla ex 1497 si è proceduto in modo analogo, ma disponendo di un elenco fornito dalla Soprintendenza e/o dei decreti di vincolo (nel database sono riportati il numero di archivio della Soprintendenza e gli specifici articoli di riferimento di legge). Per la definizione delle aree di tutela paesistica dei corsi d'acqua si è tenuto conto dei tratti svincolati nel 1986.

La seconda mappa riporta le principali zone di rispetto, con esclusione di quelle individuate dal Prg (zone di rispetto delle aree cimiteriali, aree indicate per casse di espansione), ed il perimetro dei centri abitati (riferiti a fine 2001): si tratta prevalentemente di reti infrastrutturali e di insediamenti in qualche modo "a rischio", per i quali vengono prescritte fasce di rispetto articolate a volte secondo i diversi usi e destinazioni degli spazi prossimi; è indicata anche la zona di servità militare (area di sgombero per esercitazioni militari). Anche in questi casi spesso si è dovuto procedere riportando sulla CTR in scala 1:10.000 i perimetri reperiti come materiale cartaceo.

Nell'ultima mappa sono radunati i vincoli prevalentemente attinenti alle risorse naturali ed alla difesa del suolo (qui, come nella prima carta, emerge con forza la molteplicità e quindi la sovrapposizione di strumenti di tutela che interessano le parti più rilevanti ma anche più sensibili e delicate dal punto di vista ambiente: l'ambito fluviale e quello montano). Per quanto riguarda l'Area protetta Arno, abbiamo qui semplicemente indicato il perimetro del Piano, non essendo possibile rappresentare nel dettaglio l'azzonamento previsto anche per omogeneità agli altri tematismi; le specifiche prescrizioni di tutela paesistica introdotte dal Piano sono naturalmente parte integrante del Piano Strutturale e saranno assunte come norma nella redazione del Regolamento Urbanistico. Le aree percorse dal fuoco rappresentano le zone boschive colpite da incendio ed inedificabili per i dieci anni successivi. Relativamente al vincolo idrogeologico sono state inserite le proposte di estensione o di esclusione avanzate dalla Amministrazione Provinciale.

La ricognizione delle prescrizioni del PTC

La struttura del Piano Territoriale di Coordinamento della Provincia di Arezzo individua un primo livello analitico e normativo nei sistemi territoriali, articolati in sottosistemi corrispondenti a complessi "strati tematici", le Unità di paesaggio, le Zone agronomiche, i Tipi e le Varianti del paesaggio agrario, i Sottosistemi idrografici -: tale livello attiene alle disposizioni generali e dunque agli obiettivi fondamentali della pianificazione territoriale.

Ad un secondo livello, più specifico, sono disciplinate le risorse essenziali del territorio: le città e gli insediamenti urbani, il territorio aperto, le risorse naturali, infrastrutture e mobilità. In riferimento a tale disciplina ed in particolare alle direttive per la individuazione delle invarianti strutturali (Art.12) nella costruzione del quadro conoscitivo sono state compiute le verifiche e gli approfondimenti necessari per tradurre le prescrizioni del PTC nella normativa del Piano Strutturale. Il primo passo è stato quello della "trasposizione passiva", cioè della raccolta e selezione dei tematismi elaborati dal PTC pertinenti alle quattro "famiglie" di risorse essenziali: ciò ha prodotto alcune prime carte "inedite", nel senso che i temi non sono stati rappresentati negli elaborati del PTC suddivisi secondo le quattro famiglie, ed estremamente ricche. A partire da queste mappe sono state svolte una serie di operazioni di rilievo, di analisi e di rielaborazione che hanno portato alla redazione delle carte di "trasposizione attiva" (tavole B018, B019, B020, B021 e B022) in base alle quali è stato poi costruito lo Statuto dei luoghi è composto da Invarianti strutturali e da Tutele strategiche -.

Ci limitiamo qui semplicemente ad un resoconto sintetico di tali operazioni e degli esiti ai quali hanno portato; per ragioni di leggibilità degli elaborati i tematismi relativi al territorio aperto sono rappresentati in due tavole è "Paesaggio" e "Documenti materiali della cultura" -.

Città e sistema degli insediamenti

a1. le città storiche consolidate
a2. i centri antichi (strutture urbane) delle città capoluogo e relative aree di pertinenza
a3. gli aggregati, nonché gli edifici specialistici antichi e relative aree di pertinenza
a4. le "ville e giardini" di non comune bellezza ed aree di pertinenza
a5. l'edilizia rurale di antica formazione

Sono stati riportati sulla CTR in scala 1:10.000 gli insediamenti di matrice storica individuati nella Carta della morfologia insediativa e le aree di tutela della Carta della disciplina urbanistica; tali perimetrazioni sono state verificate ed in alcuni casi corrette in relazione alla precisa identificazione degli oggetti. I centri antichi e gli aggregati sono stati individuati come strutture complesse che comprendono parti edificate e spazi aperti (strade, piazze, spazi di pertinenza del nucleo e spazi verdi); per gli edifici specialistici e le ville sono stati riconosciuti gli ambiti di pertinenza stretta.

Più in generale dal confronto con le mappe del Catasto Lorenese e di quello di Impianto è stato possibile ricostruire le permanenze nell'edificato; per quanto riguarda l'edilizia rurale, tra questi, sono stati selezionati i nuclei di pregio è in parte già sottoposti a schedatura di dettaglio -.

Paesaggio e documenti materiali della cultura

b1. i tipi e le varianti del paesaggio agrario
b2. la tessitura agraria a maglia fitta
b3. i terrazzamenti, i ciglionamenti e le sistemazioni agrarie
b4. le opere di difesa idraulica compresi i relativi manufatti
d2. le strade di interesse paesistico

Per lo studio del paesaggio agrario e dei suoi elementi di maggiore rilievo è stato implementato un minuzioso lavoro di reinterpretazione ed integrazione dell'uso del suolo è descritto nel capitolo dedicato alla formazione del quadro conoscitivo sulle risorse territoriali i tematismi dell'uso agronomico sono poi stati incrociati con le caratteristiche geomorfologiche dei differenti ambiti. Per quanto riguarda le opere di difesa idraulica sono stati riportati sulla CTR in scala 1:10.000 gli invasi è esistenti e di progetto è e le arginature.

In questo gruppo è stata introdotta anche la viabilità di interesse paesistico segnalata dalle schede del PTC, appartenente ai sistemi infrastrutturali ma chiaramente correlata ai caratteri paesaggistici del territorio.

Risorse naturali

c1. le aree di interesse ambientale
c2. i geotopi
c3. i boschi e le praterie naturali
c4. il regime delle acque
c5. le aree individuate nella carta di pericolosità geomorfologica e idraulica

Sono stati riportati sulla CTR in scala 1:10.000 le aree di interesse ambientale comprendenti le zone b,c,d (D.C.R. 296/88), i geotopi di valore monumentale e di valore rilevante ed i boschi di pregio della Carta forestale, le aree esondate definite sulla base di testimonianze e quelle potenzialmente soggette ad esondazione per caratteristiche morfologiche; la perimetrazione delle aree boscate è derivata dall'aggiornamento dell'uso del suolo.

L'archivio geografico relativo al reticolo idrografico è stato messo a punto a partire dai dati disponibili nella Carta Tecnica Regionale integrati dalle verifiche effettuate presso il Genio Civile, dalla consultazione degli elenchi dell'art.65 del PIT e delle acque pubbliche.

La definizione delle aree geomorfologicamente instabili e delle aree potenzialmente instabili è tratta dalla pericolosità geologica del Piano Strutturale.

Sistemi infrastrutturali e tecnologici

d3. le localizzazioni infrastrutturali per la mobilità
1. direttrici primarie di interesse nazionale: SGC E78 - Due Mari; Raccordo Arezzo-Battifolle
2. direttrice primaria di interesse regionale: SS 71
3. direttrici primarie di interesse provinciale: SS 69 del Valdarno, SS73 Senese-Aretina
d4. le altre localizzazioni infrastrutturali
- Centri intermodali: Interporto
- Istituti scolastici (istruzione secondaria di secondo grado)
- Presidi ospedalieri
- Impianti di trattamento e smaltimento rifiuti
- Impianti di trattamento acque reflue
- Condotte di adduzione dalla Diga di Montedoglio alla Valdichiana (primo e secondo stralcio)
- Aree con caratteristiche morfologiche verificate per casse di laminazione (dal Piano stralcio relativo alla riduzione del rischio idraulico nel Bacino dell'Arno è Piano Nardi)
- Aree di pertinenza fluviale lungo gli affluenti (dal Piano stralcio relativo alla riduzione del rischio idraulico nel Bacino dell'Arno è Piano Nardi)
- Aree finalizzate a casse di espansione
- Cave o bacini estrattivi (Piano regionale delle attività estrattive è PRAE)

Sono stati riportati sulla CTR in scala 1:10.000 tutte le infrastrutture di primaria importanza a livello sovracomunale esistenti o previste da Programmi o Piani di Settore sovraordinati.

Per quanto concerne la mobilità sono indicate le direttrici primarie, che formano la maglia di riferimento per l'area vasta (radiali convergenti su Arezzo ed assi principali di collegamento territoriale); nel caso di infrastrutture non ancora realizzate, sono rappresentati i tracciati di progetto nella versione più aggiornata possibile.

Per le altre infrastrutture, sono stati individuati secondo la loro effettiva localizzazione ed area di pertinenza le attrezzature scolastiche, quelle ospedaliere, gli impianti di trattamento dei rifiuti (evidenziando la presenza di siti di discarica non più attivi) e di trattamento delle acque reflue, se esistenti (i tre depuratori di progetto sono indicati in maniera simbolica); nel caso dell'interporto l'area corrisponde all'intervento previsto dal PIT come progettato nel piano attuativo approvato. Per le aree finalizzate a casse di espansione e per le zone di cava indicate dal PRAE si è fatto riferimento all'azzonamento del Piano regolatore vigente.

Attraverso la ricognizione delle prescrizioni del PTC si sono dunque affrontati anche i temi di rapporto con gli altri piani sovraordinati, ed in particolare con il Piano di Indirizzo Territoriale della Regione Toscana, approvato con delibera G.R. n°56 del 26/04/1999, strumento che individua gli obiettivi strategici delle politiche di pianificazione territoriale, entro un più generale obiettivo di sviluppo sostenibile; il PIT individua quattro Sistemi Territoriali di Programma, le così dette quattro toscane, per ciascuno dei quali articola gli obiettivi e le azioni strategiche con riferimento alle tipologie di risorse ed identifica i sistemi territoriali locali ed i sistemi territoriali funzionali delle relazioni (reti dei capisaldi di funzioni e servizi); il Comune di Arezzo fa parte della Toscana dell'Arno, sistema costituito da ambiti geografici caratterizzati da una forte densità di popolazione e da una fitta rete di poli di produzione e di servizi che determinano spesso un alto livello di congestionamento soprattutto nell'area metropolitana di Firenze-Prato-Pistoia e Pisa-Livorno, che spesso si integra e in alcune parti coincide con gli altri sistemi territoriali (la Toscana dell'Appennino, quella delle aree interne e meridionali e quella della costa e dell'Arcipelago); il Sistema locale (entità socio-economica di riferimento) è l'Area aretina SEL27 al quale oltre ad Arezzo appartengono Capolona, Castiglion Fibocchi, Civitella in Val di Chiana, Monte San Savino e Subbiano; per il sistema territoriale della Toscana dell'Arno il PIT assume specifici obbiettivi strategici come le azioni di recupero e di completamento del sistema della mobilità, il miglioramento dell'accessibilità per merci e persone, il recupero di un più corretto equilibrio nei rapporti fra il sistema delle acque e quello degli insediamenti o la tutela e valorizzazione delle testimonianze storiche rappresentate dal paesaggio e dall'ambiente costruito; in questo senso vanno letti, ad esempio per quanto riguarda il tema della mobilità, le previsioni per la realizzazione di un Centro Intermodale, i progetti di miglioramento delle linee ferroviarie, di potenziamento delle statali 69 e 71 e di completamento della SGC 78 Due mari.

Per quanto concerne invece il Piano dell'Autorità di Bacino del fiume Arno, si è fatto riferimento ai piani stralcio che indicano azioni operative in termini di interventi da realizzare e di norme da applicare: il progetto di piano riguardante l'Attività estrattiva, quello relativo alla riduzione del Rischio idraulico e quello sulla qualità delle acque, adottati dal Comitato Istituzionale dell'Autorità di Bacino ed in corso di approvazione. La legge 183/1989 sulla difesa del suolo ha infatti stabilito che il bacino idrografico debba essere l'ambito fisico di pianificazione, in modo da superare le frammentazioni dovute all'adozione di aree di riferimento aventi confini semplicemente amministrativi; il piano di bacino riguarda la difesa dalle acque, la conservazione, la difesa e la valorizzazione del suolo, la salvaguardia della qualità delle acque superficiali e sotterranee e il loro disinquinamento, la compatibilità ambientale dei sistemi produttivi, la salvaguardia dell'ambiente naturale, l'acquisizione e la diffusione dei dati fino all'informazione della pubblica opinione.

Progetto di Piano

Premessa

Questa parte della relazione è organizzata secondo la struttura normativa, sinteticamente rappresentata nello schema allegato: considerando la complessità del Piano Strutturale, che si rispecchia anche nella quantità e nella ricchezza degli elaborati che lo compongono, nonché la complessità che connota Arezzo non foss'altro che per la sua estensione territoriale, abbiamo ritenuto più efficace ripercorrerne i materiali ed i temi sulla traccia dell'apparato normativo che ne è riferimento costante.

Linee guida

Le linee guida fanno parte integrante delle Norme Tecniche e costituiscono il riferimento principale per la valutazione della coerenza tra le azioni e gli obiettivi di lungo termine, in relazione all'assetto del territorio, definiti dal Piano Strutturale. Esse individuano obiettivi comuni di carattere generale, che l'Amministrazione ed i cittadini si impegnano a conseguire e condividere, e dettagliano le azioni specifiche necessarie al loro raggiungimento.

Dopo la parte introduttiva di definizione dei caratteri costitutivi quale il linguaggio utilizzato nei documenti che lo compongono, il Piano Strutturale definisce in primo luogo il quadro di coerenza del progetto cioè la griglia di scelte che indirizzano il governo del territorio.

In particolare si enuncia innanzitutto quello che costituisce l'obiettivo generale del Piano Strutturale cioè il miglioramento della qualità delle prestazioni fisiche, sociali e culturali dell'intero territorio e la tutela e la salvaguardia del patrimonio storico e dell'ambiente naturale. Tale obiettivo rappresenta un impegno che l'Amministrazione si assume anche come attività di coordinamento e di controllo dell'attuazione degli interventi.

Le azioni specifiche nelle quali si sostanziano le Linee guida sono: la crescita delle potenzialità del trasporto pubblico con sviluppo coordinato delle nuove urbanizzazioni, lo sviluppo dell'offerta differenziata di abitazioni attraverso un mix funzionale e tipologico delle residenze, la tutela e la valorizzazione del carattere, della scala e dell'identità dei centri urbani più piccoli e delle frazioni, l'ottimizzazione della circolazione delle auto senza incoraggiare lo sviluppo indiscriminato della città, il potenziamento dei collegamenti infrastrutturali, la conservazione e valorizzazione del patrimonio storico, urbano e rurale, la tutela e l'incremento degli ecosistemi naturali e dell'economia agricola, lo sviluppo equilibrato dell'economia turistica, l'ampliamento delle attività e delle strutture culturali ed il recupero, il ripristino e l'espansione dei terreni e dell'infrastruttura commerciale.

Tali azioni sono sintetizzate in una mappa nella quale sono simbolicamente rappresentati le principali questioni sollevate ed una serie di criteri da sviluppare nel progetto, ponendo fortemente l'accento sulle maggiori risorse e potenzialità individuate nel territorio.

Disciplina strategica: lo statuto dei luoghi

Lo Statuto dei Luoghi raccoglie le invarianti strutturali, gli interventi e le tutele strategiche; esso costituisce la matrice organizzativa delle norme del Piano Strutturale.

Attraverso lo Statuto dei luoghi il Piano Strutturale stabilisce le regole per il corretto equilibrio tra la comunità e l'ambiente, costruendo una mediazione tra le esigenze collettive e quelle dei singoli, attraverso un insieme di tutele e salvaguardie del patrimonio storico e dell'ambiente naturale e di azioni specifiche mirate a migliorare la qualità delle prestazioni fisiche, sociali e culturali del territorio.

Costruire un Piano Regolatore significa elaborare un vasto progetto che prefiguri nello stesso momento lo sviluppo ed il mantenimento di una realtà territoriale, la sua trasformazione e la sua tutela.

Il ragionamento del Piano in termini di interventi strategici, invarianti strutturali e tutele strategiche prova a chiarire spostandola su questi differenti ma complementari livelli la disciplina dello statuto dei luoghi, attraverso la quale sono stabiliti i differenti gradi di trasformabilità delle parti e delle componenti del territorio.

La mappa strategica definisce con la maggior precisione possibile le diverse dimensioni della strategia fondamentale del piano, coerentemente con le azioni specifiche contenute nelle linee guida.

Essa cerca di chiarire i luoghi per i quali si ritiene il Piano ed in particolare il Regolamento Urbanistico debba fornire indicazioni più dettagliate e precise che per il resto del territorio cittadino.

Il Piano Strutturale, attraverso la mappa strategica individua ed organizza gli interventi strategici in relazione alle tipologie di risorse essenziali individuate con le invarianti strutturali:

interventi strategici per la città e gli insediamenti urbani;
interventi strategici per il territorio rurale;
interventi strategici per la rete delle infrastrutture per la mobilità.

La mappa strategica individua come interventi determinanti per la città e gli insediamenti urbani progetti che attengono alle grandi attrezzature, alla residenza ed alla produzione: tra i primi sono compresi interventi di potenziamento di strutture esistenti, come nel caso del consolidamento del ruolo dell'area dello stadio come cittadella dello sport o di quello terziario-direzionale-espositivo al Centro Affari e all'ex Lebole, oppure di recupero di un ruolo definito per importanti aree "dismesse" come nel caso della caserma Cadorna o delle cave, o di insediamento di funzioni pregiate (Palazzo di giustizia); sono invece strategici per la residenza gli interventi per la realizzazione di nuovi insediamenti lungo la direttrice nord e per la produzione quelli individuati nelle aree di San Zeno e di Indicatore in correlazione con quanto previsto per la mobilità.

Per il territorio rurale sono selezionati ambiti ed interventi orientati alla salvaguardia attiva del territorio ai quali sono collegati progetti che interessano anche le aree urbanizzate entro una struttura di relazioni ecologiche complesse: tali elementi sono pertanto complessivamente strategici ai fini degli obiettivi generali del sistema ambientale e dell'ambiente nella sua interezza e particolarmente importanti per le loro specifiche caratteristiche, dal punto di vista della conservazione dei documenti materiali della cultura e della tutela del paesaggio agrario tradizionale, dal punto di vista della difesa del territorio o dal punto di vista dell'incremento degli spazi aperti fruibili dalla collettività; la mappa individua dunque un reticolo fondamentale di connessione tra i differenti contesti - aree prevalentemente naturali, aree agricole, aree antropizzate - e dei capisaldi strutturanti per il sistema ambientale ma anche di riferimento per il sistema insediativo.

Per la mobilità e le infrastrutture sono strategici gli interventi che agendo su più fronti - mobilità stradale, mobilità su ferro e centri intermodali - rendono più efficiente il funzionamento del sistema e quelli che agiscono ai fini della messa in sicurezza del territorio, come nel caso dell'operazione di deviazione del torrente Castro e della riqualificazione-rinaturalizzazione del reticolo idrografico nell'ambito urbano e quindi della riduzione del rischio di esondazione. Gli interventi riguardanti la mobilità, come abbiamo accennato, costituiscono fattori essenziali da coordinare con agli altri entro un obiettivo generale di moltiplicazione delle alternative offerte a chi si muove nella città - chi ci abita, chi ci lavora o chi la visita - e di miglioramento delle prestazioni delle infrastrutture e degli insediamenti esistenti.

Le invarianti strutturali sono elementi fisici o parti del territorio che esprimono un carattere permanente e sono connotate da una specifica identità, ed in quanto tali la loro tutela e salvaguardia risulta indispensabile al mantenimento dei caratteri fondamentali e delle risorse essenziali del territorio.

Esse sono individuate dal Piano Strutturale ed organizzate in relazione alle seguenti tipologie di risorse essenziali del territorio:

le città e gli insediamenti urbani;
il territorio rurale
la rete delle infrastrutture per la mobilità

Come accennato nel resoconto del Quadro conoscitivo, le invarianti strutturali sono state individuate sulla base delle direttive del Piano Territoriale di Coordinamento attraverso verifiche, ricerche e rilievi svolti anche con l'ausilio di consulenze specialistiche.

L'approfondimento sui temi evidenziati dal PTC relativamente all'ambito comunale ci ha portato a riflettere sulla differenza essenziale e quindi normativa tra "elemento invariante" ed "elemento da tutelare" ed a selezionare ciò che realmente esprime un carattere permanente, è connotato da una specifica identità, la "conservazione" del quale risulta indispensabile al mantenimento dei caratteri fondamentali e delle risorse essenziali del territorio. Per ognuno degli "elementi invarianti" il Piano Strutturale definisce poi specifici criteri di intervento da seguire nella stesura del Regolamento Urbanistico, esplicitando i "margini di manovra" e le condizioni di intervento piuttosto che semplicemente istituire dei perimetri di vincolo o dire quello che non si può fare.

Le invarianti sono articolate secondo i tre raggruppamenti definiti dalla pianificazione regionale.

Le invarianti per la risorsa Città ed insediamenti urbani sono costituite quindi dai centri antici, dagli aggregati di maggiore valore e da edifici specialistici antichi e ville con i loro spazi di pertinenza: essi rappresentano la struttura "resistente" dell'insediamento nel territorio.

Le invarianti per la risorsa Territorio rurale corrispondono all'edilizia rurale di antica formazione, ai boschi, alle aree terrazzate ed ai ciglionamenti, al regime delle acque, agli invasi ed alle arginature esistenti: essi rappresentano la struttura "resistente" dei grandi spazi aperti "costruiti" dall'uomo nel lunghissimo periodo e l'ossatura fondamentale dell'ambiente naturale.

Le invarianti per la risorsa Rete delle infrastrutture per la mobilità sono rappresentate dalla viabilità storica, cioè dal reticolo di antica origine che ha organizzato gli scambi nel territorio ed ha guidato l'insediamento.

Le tutele strategiche rappresentano l'insieme delle salvaguardie del patrimonio storico e dell'ambiente naturale ritenute indispensabili al mantenimento dei caratteri fondamentali e delle risorse essenziali del territorio.

Il Piano Strutturale individua ed organizza le tutele strategiche in relazione alle seguenti categorie di salvaguardia:

tutela paesistica ed ambientale;
tutela dei tipi e varianti del paesaggio agrario;
tutela delle aree agricole speciali;
tutela geomorfologia ed idrogeologica.

Similmente, nella disciplina delle tutele strategiche il Piano Strutturale individua per ciascun tema i vincoli oppure le condizioni di ammissibilità per gli interventi, secondo le peculiari caratteristiche delle singole aree e degli specifici oggetti di tutela; la tutela investe quindi da una parte spazi significativi e pregiati ma - rispetto agli elementi invarianti - meno fragili e più malleabili, cioè trasformabili entro un margine più ampio senza essere snaturati, dall'altra è attribuita alle aree che per effetto della loro trasformazione rischiano di compromettere l'integrità di elementi irrinunciabili o mettere a repentaglio le risorse essenziali.

La Tutela paesistica e ambientale interessa gli ambiti di tutela paesistica dei centri antichi, degli aggregati di rilevante valore, degli edifici specialistici e delle ville, della viabilità storica e le aree di interesse ambientale.

La Tutela geomorfologica e idrogeologica concerne i geotopi, le aree di pertinenza fluviale, le aree instabili - riconosciute nella carta della pericolosità - e le aree esondabili.

La Tutela dei tipi e varianti del paesaggio agrario precisa per ciascuno di essi particolari forme di salvaguardia da incrociare con le prescrizioni relative al tipo di tessitura agraria; il Piano promuove pertanto la preservazione dei paesaggi e dei tessuti agrari tradizionali, non solo per il loro valore estetico e formale, ma soprattutto come patrimonio collettivo e deposito di una lunga opera di sistemazione del suolo orientata a criteri di razionalità minimale equilibrati con l'ambiente e rispettosi della biodiversità.

La Tutela delle aree agricole speciali, infine, riconosce gli ambiti coltivati per i quali non sono applicabili le consuete regole stabilite dalla legislazione regionale, ma presuppongono una sorta di "statuto speciale" dovuto alle loro salienti caratteristiche di tipo naturalistico o geologico o geomorfologico o paesistico o ancora per la permanenza di coltivi appoderati.

Disciplina strutturale

I sistemi territoriali rappresentano degli ambiti geografici individuati in base ai caratteri geografici, orografici ed ambientali.

Il Piano Strutturale di Arezzo individua i seguenti sistemi territoriali:

Sistema montano;
Sistema collinare;
Sistema pedecollinare terrazzato;
Sistema di valle;
Sistema di pianura;
Sistema fluviale.

per ciascun sistema territoriale il Piano Strutturale fissa specifici obiettivi per i seguenti aspetti:

socio economici;
storico paesistici e insediativi;
vegetazionali;
fisico, morfologici, ambientali.

Il Piano Strutturale descrive i caratteri che distinguono i sistemi territoriali ed in base ad essi definisce gli obiettivi da perseguire, considerando sia gli aspetti socio-economici che quelli storico-paesistici ed insediativi che quelli fisici, morfologici ed ambientali.

Per sistema funzionale si intendono parti del territorio - spazi aperti ed edifici - non necessariamente contigue, alle quali viene riconosciuta una comune identità e che individuano insiemi di funzioni e di materiali urbani compatibili con il ruolo specifico che esse hanno nel territorio.

Sistemi, sottosistemi ed ambiti funzionali stabiliscono condizioni qualitative, quantitative e localizzative ed individuano gli obiettivi prestazionali degli insediamenti al fine del mantenimento ed incremento della qualità ambientale e contribuiscono alla corretta distribuzione delle funzioni per l'integrazione tra organizzazione degli spazi e organizzazione dei tempi.

I sistemi funzionali coprono l'intero territorio comunale ed individuano insiemi di spazi, luoghi ed edifici, distinti tra loro e non sovrapposti. I sistemi funzionali si articolano in sottosistemi funzionali.

I sottosistemi danno luogo a parti di un sistema che si differenziano tra loro per dimensione, principio insediativo, tipi edilizi, spazi aperti, modi d'uso.

Gli ambiti costituiscono una ulteriore suddivisione del sottosistema e ne precisano ulteriormente le indicazioni.

Spesso i piani urbanistici, anche in conformità alle leggi in vigore, sono interpretati riduttivamente come meri strumenti di disciplina delle destinazioni d'uso; se il progetto urbanistico deve sempre confrontarsi con le diverse attività, con la loro distribuzione e con il loro corretto accostamento, è vero però che nel territorio la realtà è molto più complessa ed esiste comunque un grado di frammistione delle funzioni; il Piano deve pertanto affrontare i temi della compatibilità ed incompatibilità e del ruolo e delle prestazioni dei vari luoghi.

Il progetto che sottende la mappa dei sistemi funzionali è quello di riconoscere le specificità delle diverse parti, promuovere il miglioramento delle loro prestazioni in considerazione del ruolo che ricoprono nell'insieme e di favorire l'integrazione tra loro; la mappa mostra pertanto luoghi che hanno una connotazione funzionale prevalente - che già possiedono o alla quale tendere -, ma sono anche distinti per le loro caratteristiche morfologiche. Abitare nella città antica, ad esempio, è differente dal risiedere nelle nuove aree residenziali: non si tratta di un giudizio di merito quanto piuttosto di riflettere sulle prestazioni che ciascuna parte deve offrire, pur garantendo in tutti i casi un adeguato standard di sicurezza, di tranquillità e di servizi; differente è in primo luogo il principio insediativo e dunque le tipologie.

L'uso del termine 'sistema' è appunto pertinente a caratteri relazionali ed ai temi della identità e della integrazione. Nel caso del sistema ambientale in particolare il termine assume una valenza legata alle questioni ecologiche - che coinvolgono anche il sistema insediativo -, privilegiando uno sguardo complessivo rispetto alla osservazione dei singoli oggetti; il progetto non si pone quindi solo nei termini di scelta tra trasformazione e conservazione, ma interpreta gli elementi in relazione tra loro e dinamici. Gli indirizzi che hanno guidato la definizione del sistema ambientale sono la tutela delle aree caratterizzate da livelli elevati di naturalità, il recupero di aree degradate, il potenziamento e la salvaguardia degli spazi liberi verdi all'interno di contesti urbani densi, l'arresto della progressiva insularizzazione del territorio. Il sistema comprende quindi sia i grandi spazi aperti che le aree verdi destinate al tempo libero e allo sport: esso si articola in una serie di sottosistemi o ambiti di appartenenza, ad ognuno dei quali è assegnato un determinato ruolo che viene nominato e descritto in modo allusivo attraverso l'uso di parole chiave:

le parti montuose o collinari boscate, "riserve di naturalità" che salvaguardano sia le suddette parti, sia le aree urbanizzate sottostanti;
le parti agricole della pianura, "cintura" capace di proteggere i paesaggi rurali e di garantirne l'integrità nel contatto con le aree urbane;
gli spazi aperti della città e del territorio, "collegamenti ambientali" e "capisaldi del verde";
la trame e le aree di pertinenza delle acque, "corridoi di connessione" degli aspetti ecologici, e di supporto per le attività di tempo libero.

Per certi versi simile - anche il sistema ambientale è una infrastruttura e un patrimonio ed anch'esso ha bisogno di uno sguardo allargato per essere correttamente compreso - il sistema della mobilità ha da sempre costituito uno dei temi centrali del progetto urbanistico per la sua capacità di influenzare la forma della città e il suo sviluppo. Nel Piano Strutturale di Arezzo esso si articola in tre gruppi di infrastrutture: la mobilità stradale, la mobilità su ferro e i centri intermodali; gli obiettivi sono rappresentati dal chiarimento e dal completamento della struttura viaria con una moderata gerarchizzazione dei differenti tracciati, dal potenziamento e miglioramento del trasporto pubblico e dalla individuazione di elementi di scambio tra i due e rispetto ai poli attrattori ed alle attività insediate sul territorio. In stretta correlazione con il disegno del sistema insediativo, ciò dovrà portare a tre risultati fondamentali: ridurre la domanda di mobilità assoluta, aumentare la quota di mobilità alternativa all'auto privata, integrare le funzioni territoriali. Per ciascun sottosistema, il Piano definisce ruolo funzionale e caratteristiche prestazionali.

Ad Arezzo il "centro" è percepito quasi esclusivamente nella città antica del capoluogo, in alcune piazze e percorsi ed in corrispondenza di alcune particolari funzioni o luoghi; eppure possiamo riconoscere anche altri grandi attrattori, alcuni dei quali hanno introdotto modalità di fruizione differenti da quelle del centro storico, come gli insediamenti commerciali, tali da modificare la mappa di riferimento degli abitanti e dei visitatori della città. L'obiettivo del Piano è dunque quello di consolidare la struttura esistente dei luoghi centrali, assecondando la tendenza all'accentramento nell'ambito urbano ma ampliando gli spazi di interesse collettivo e connettendoli in sequenze riconoscibili; la trama degli spazi prevalentemente aperti che attraversa il tessuto medievale e quello otto-novecentesco, dove è privilegiata la circolazione pedonale, si prolunga quindi verso i parchi e le altre principali attrezzature della città, mentre nella fascia perimetrale e lungo la tangenziale urbana si dispongono una serie di monofunzioni e di funzioni speciali.

Anche all'interno del sistema della residenza esistono luoghi centrali, parte integrante dello spazio dell'abitare, formati da aree di aggregazione e di servizio, dove generalmente si concentrano i principali poli attrattivi del quartiere o della frazione: un bar, qualche negozio, un circolo sportivo o ricreativo, un'area verde attrezzata; spesso semplicemente i luoghi centrali di una frazione coincidono con la strada principale o con una piazza, uno slargo. Il progetto del Piano Strutturale per la residenza prevede da una parte la riqualificazione dell'esistente con la riconfigurazione in particolare dei luoghi centrali come rete che riconnette il tessuto più antico con le nuove lottizzazioni e dall'altra la individuazione di nuovi luoghi da abitare, connotati da una compresenza di funzioni, cioè da un maggior grado di mixità tale da incentivare l'uso collettivo degli spazi e da evitare il monotono accostamento di alloggi e giardini non permeabili.

Alle aree produttive nel territorio di Arezzo appartengono insediamenti industriali di dimensioni e "portate" a volte molto consistenti, ma anche aree dove le attività sono mescolate al commercio, al terziario, anche alla residenza, connotate da tipologie differenti e da diverse dotazioni di spazi e servizi; in alcuni casi sono aree che negli ultimi anni hanno cambiato destinazione, in altri sono esito di specifici piani attuativi. Il sistema della produzione riconosce questa articolazione rispetto alla quale proporre requisiti prestazionali e quindi interventi adeguati a ciascun sottosistema.

Indirizzi operativi

La parte quinta delle norme dettaglia i temi ed i criteri da sviluppare nel Regolamento Urbanistico; in particolare stabilisce una griglia di riferimento di prescrizioni e direttive che agiscono a livello generale, su tutto il territorio comunale, oppure su specifiche aree; contiene inoltre gli elementi dimensionali e stabilisce condizioni e priorità per l'attuazione di determinati interventi.

Il dimensionamento è dato in riferimento alle Unità Territoriali Organiche Elementari ed alle Aree strategiche di intervento.

Per quanto riguarda la residenza l'offerta è composta da una capacità residua data dal Prg vigente, da una quota di recupero del patrimonio edilizio esistente non occupato, da una quota di edilizia di completamento e dalla quota di previsione con impegno di nuovo suolo, per un volume complessivo previsto equivalente a circa il 10% di quello stimato esistente; incremento in espansione occupa una superficie territoriale di 913.000 mq. per complessivi 2.200 alloggi.

Per il produttivo l'offerta si aggira invece intorno ai 4,5 milioni di mq., dei quali per circa 1,1 milioni di mq. derivano dalla potenzialità residua del Prg vigente. Per valutare correttamente queste cifre si deve però tenere presente che la superficie realmente costruibile dipende anche dai parametri indicati che nel caso di Arezzo sono previsti compresi tra il 40 e il 60% della superficie fondiaria; ciò può contribuire a garantire una buona disponibilità di spazi aperti - sia a standard che privati - ed ad innalzare il livello qualitativo degli insediamenti produttivi.

Per le attività turistico-ricettive il Piano Strutturale seleziona piuttosto azioni coerenti al quadro di sfondo degli obiettivi: innalzare il numero dei posti letto alberghieri per abitante avvicinandosi alla media delle città Toscane ed individuata in 30 posti letto ogni 1000 abitanti, collegare la crescita futura alla crescita della popolazione, concepire lo sviluppo dell'offerta ricettiva alberghiera in modo coerente allo sviluppo dei prodotti attraverso il recupero di edifici esistenti di valore culturale nel centro antico per nuove strutture ricettive ed il recupero delle dimore storiche, anche fuori dal centro antico, come capacità ricettiva coerente con il prodotto e come elemento di "appeal" della proposta culturale, e la realizzazione di nuove strutture ricettive connesse al sistema produttivo ed al sistema dei luoghi centrali, selezionare i luoghi "candidati" secondo l'efficienza prestazionale, la sostenibilità ambientale, la valorizzazione dell'identità, l'accessibilità, la sicurezza strutturale, la sicurezza del lavoro e la sicurezza territoriale.

Tentare un dimensionamento territoriale dei posti letto per una città può risultare infatti operazione abbastanza arbitraria e poco fondata su elementi certi; tutte le proiezioni del turismo mondiale segnalano un forte crescita nel prossimo decennio, ma questa crescita va collocata territorialmente, essendo influenzata da fenomeni continentali o nazionali, a volte anche regionali, e dipendendo dalla tipologia di prodotto che si è in grado di offrire; si è ritenuto quindi riflettere sui criteri per un corretto sviluppo del turismo provando ad esplorare le potenzialità e le risorse da mettere in gioco.

L'offerta di standard comprende le aree esistenti e di nuova previsione, verificati per tipologia, per UTOE e per destinazione d'uso (residenza e produttivo), sulla base del totale degli abitanti insediati ed insediabili (calcolati con il rapporto di 100mc/ab): nell'insieme si prevede uno scenario di 3.600.000 mq. di aree, cioè 34,0 mq. per abitante (21,5 mq/ab per il verde, 4,3 mq/ab per i parcheggi e 4,6 mq/ab per le attrezzature; l'istruzione è inferiore di 0,46 ma non vi sono nel Comune situazioni di disagio o di domanda inevasa). La verifica del dimensionamento per UTOE ha riguardato gli standard di verde e di parcheggio; l'incremento di popolazione teorica (13.600 ab/teorici) produce una domanda di standard di 123.000 mq. di verde e 34.000 di parcheggio; sommati agli abitanti effettivi formano una domanda totale rispettivamente di 959.000 e di 266.000 mq. Confrontando questo dato con l'Offerta di Piano (esistente + incremento) risulta che alcune UTOE sono sotto-standard per parcheggio o per verde: quindi l'incremento attribuito alle singole UTOE recupera anche il deficit esistente.

Per le UTOE dove sono presenti attività produttive, calcolando il 10% della superficie territoriale, oltre alle strade, viene proposto un incremento che porta le aree a standard a circa 350.000 mq., da destinare a parcheggi, verde e servizi, ottenendo così un ulteriore strumento per qualificare o riqualificare gli insediamenti non-residenziali.

Per unità territoriali organiche elementari si intendono parti di territorio riconoscibili e dotate di una loro relativa autonomia.

Il Piano Strutturale individua le UTOE in base ai caratteri ambientali, con particolare riferimento ai bacini idrografici, economici, sociali e culturali.

Per ciascuna UTOE il Piano Strutturale specifica:

le dimensioni massime ammissibili degli insediamenti;
il nuovo impegno di suolo;
le dimensioni minime necessarie delle infrastrutture e dei servizi di uso pubblico.

La suddivisione del territorio di Arezzo in 33 Unità Territoriali Organiche Elementari rispecchia il riconoscimento di "parti nominate", delle quali esse costituiscono ragionevoli aggregazioni sulla base di caratteristiche omogenee; esse fanno dunque riferimento a luoghi, a frazioni o a quartieri oppure anche ad ambiti dove non esistono insediamenti cospicui - come nel caso di Poti - che possiedono una propria identità e sono dotate di una loro relativa autonomia: su queste è impostato il progetto del Piano Strutturale per ciò che attiene al dimensionamento delle previsioni insediative, del consumo di suolo e di infrastrutture e servizi di uso pubblico.

È importante sottolineare quest'ultimo punto perché la dotazione di spazi di riferimento per l'uso collettivo risulta in questo modo correttamente commisurata allo specifico contesto, tenendo conto quindi non soltanto di meri rapporti proporzionali tra numeri ma anche delle caratteristiche qualitative dei luoghi; lo standard per abitante ha infatti poco significato se calcolato sull'intero Comune - se non quello relativo a funzioni di livello superiore o a funzioni "rare" -, ma dovrebbe essere realmente distribuito con criteri di ragionevolezza sul territorio.

Per ciascuna U.T.O.E. dunque le norme di Piano esplicitano l'assetto esistente dell'uso del suolo rilevato per le classi maggiormente significative e specificano l'eventuale nuovo impegno di suolo, la dimensione massima per i nuovi insediamenti residenziali come numero di alloggi e quindi di nuovi abitanti teorici le superfici minime a standard per spazi pubblici a verde e parcheggi, la presenza o meno di Aree strategiche di intervento; ove necessario vengono date indicazioni specifiche per la realizzazione di nuovi interventi in modo coerente ai principi insediativi del contesto ad alle destinazioni ammesse o prescritte.

Per alcuni contesti ed alcune operazioni ritenuti cruciali ed in qualche modo "unici" cioè situazioni che non sono diffuse e ricorrenti, il Piano Strutturale dà indicazioni più dettagliate; tali aree strategiche sono raggruppate in Schemi direttori secondo il tema entro il quale contribuiscono a costruire il progetto del Piano.

Per schema direttore si intende un insieme di coordinato di interventi di carattere strategico legati da unitarietà tematica e finalizzati al raggiungimento degli obiettivi generali del Piano Strutturale, così come individuati nelle linee guida.

Lo schema direttore organizza gli interventi e ne stabilisce l'ordine di attuazione, le priorità ed i condizionamenti, in relazione al livello di fattibilità ed alle valutazioni di carattere ambientale.

Le aree strategiche di intervento corrispondono ai principali interventi di trasformazione, riqualificazione o recupero, ritenuti indispensabili al raggiungimento degli obiettivi specifici del Piano Strutturale.

Le aree strategiche di intervento appartengono ad uno specifico schema direttore e per ciascuna di esse il Piano Strutturale indica gli scopi, il principio e la regola insediativa da osservare, le quantità di suolo pubblico e privato da destinare ai diversi usi; fornisce indirizzi in merito alla redazione di specifici Progetti Norma da elaborare con il Regolamento urbanistico.

I quattro raggruppamenti tematici fondamentali proposti dal Piano possono a loro volta essere interpretati sulla scorta dei sistemi funzionali: lo schema direttore 1 - metropolitana urbana - attiene prevalentemente alla mobilità ed alla residenza, lo schema direttore 2 - la tangenziale - alla mobilità ed alla produzione, lo schema direttore 3 - Parkway - ai luoghi centrali e lo schema direttore 4 - al sistema ambientale; è comunque nel loro insieme e nella loro integrazione reciproca che si legge la strategia operativa del Piano della quale gli interventi singoli costituiscono mosse.

Nello schema direttore S.D.1 viene affrontata in primo luogo la questione del rapporto tra insediamento e sostenibilità rispetto al bilancio delle componenti di mobilità: l'idea è di introdurre una nuova modalità insediativa relativamente compatta e fortemente supportata dal trasporto pubblico, connotata da mescolanza e densità di funzioni complementari e compatibili con la residenza e da tipologie diversificate. La disponibilità di un "capitale" importante come la rete ferroviaria esistente che interessa gran parte delle aree urbanizzate e raggiunge molti dei poli attrattori nel territorio da sviluppare anche per sistemi alternativi di trasporto rappresenta una opportunità significativa sulla quale investire risorse e da sostenere anche tramite il coordinamento di progetti con differenti obiettivi, quale quello per la deviazione del Castro.

Lo schema direttore S.D.2 assume il progetto della nuova statale 71 come asse portante di una profonda ristrutturazione della rete stradale principale e della mobilità in generale: tale intervento diventa essenziale alla attuazione di interventi che, pur agendo sempre sull'assetto viario, hanno effetti non secondari sugli insediamenti residenziali e per l'ampliamento dell'offerta di aree produttive; complessivamente vengono innescati cambiamenti tali da influire su tutto il territorio ed in particolare anche sull'area urbana.

Lo schema direttore S.D.3 seleziona le aree e le operazioni strategiche per il miglioramento e la riqualificazione del livello di accessibilità del centro, diversificando per caratteristiche e prestazioni le infrastrutture e riconfigurando il ruolo di alcune parti della città, quali la tangenziale urbana, l'ex scalo merci e l'ex Lebole. L'intervento nella sua globalità determina maggiore chiarezza di lettura del "funzionamento della città", attribuendo caratteristiche appropriate ai percorsi, ed incrementa la dotazione di attrezzature di alto livello e di interesse collettivo.

Lo schema direttore S.D.4 riunisce una serie di aree tematizzate legate al tempo libero, allo sport, agli ambiti naturalistici di pregio. Esse selezionano contesti molto rilevanti per i caratteri ambientali o per la forte presenza di attrezzature, sia dove l'intervento persegue la salvaguardia e la tutela del paesaggio, delle qualità naturali o dei documenti materiali della cultura, sia dove è necessario il recupero di spazi degradati o dismessi. Queste formano inoltre delle linee di forza essenziali agli obiettivi per il sistema ambientale. Si tratta di "parchi" in una accezione diversa da quella alla quale per tanto tempo siamo stati abituati: per ciascuno il progetto sarà proprio focalizzato sulla messa a punto di un preciso programma tematico e funzionale, mentre gli interventi potranno anche essere minimali o la trasformazione proposta riguardare, ad esempio, essenzialmente la rete dei percorsi.

Nella sesta parte, infine, sono riportate le norme transitorie e finali che disciplinano le attività estrattive e definiscono il regime delle salvaguardie.

Su questo ultimo punto vale la pena di soffermarsi, perché il Piano articola dettagliatamente questo tema decisivo per l'efficacia del governo del territorio; innanzitutto assume tutte le salvaguardie incluse al Titolo VII del P.I.T., che interessano gli ambiti dei corsi d'acqua A1, A2 e B, la riduzione dell'impermeabilizzazione superficiale ed i beni paesistici e ambientali.

A queste si aggiungono misure di salvaguardia ecologica delle risorse essenziali del territorio ed in particolare delle risorse naturali "acqua", "aria", "suolo e sottosuolo" ed "ecosistema della fauna e della flora": in tal senso il Piano impegna l'Amministrazione Comunale a provvedere al "monitoraggio" del territorio, attraverso la sistemazione e l'integrazione continua dei dati conoscitivi, favorendo la realizzazione di un Sistema Informativo Territoriale e l'aggiornamento periodico e costante nel tempo della "Relazione sullo Stato dell'Ambiente".

Si introducono inoltre norme di salvaguardia disposte dal Piano Strutturale: esse concernono Sistemi, sottosistemi ed ambiti funzionali, Aree Strategiche di Intervento ed il Patrimonio edilizio esistente, con specifico riferimento agli edifici individuati nella tavola delle Invarianti Strutturali. Obiettivo di queste misure è garantire l'attuabilità degli elementi strategici ed irrinunciabili del progetto, selezionando le aree più delicate e sottoposte a pressione, e non compromettere la conservazione del patrimonio edilizio storico troppo facilmente soggetto ad interventi impropri che ne metterebbero a repentaglio il valore.

Documento di conformità

La presente relazione costituisce il Documento di conformità che ai sensi dell'art. 1 comma 6 del P.I.T. fa parte integrante del Piano Strutturale del Comune di Arezzo.

Coerenza e congruità con le integrazioni e specificazioni del Quadro conoscitivo sulla base del Quadro conoscitivo del P.I.T. di cui agli articoli 2 e 3

Premesso che il Piano Strutturale assume come parte del Quadro conoscitivo i documenti che costituiscono il Piano Territoriale di Coordinamento della Provincia di Arezzo, il Piano Strutturale assume come parte del Quadro conoscitivo in particolare i seguenti atti del Quadro Regionale di Coordinamento Territoriale e principali atti di pianificazione, di programmazione o di indirizzo settoriale in relazione alle risorse territoriali e loro aggiornamenti:

Sistema regionale delle aree protette; parchi, riserve naturali e aree protette di interesse locale; Siti progetto Bioitaly e direttiva comunitaria habitat:
Riserva naturale Regionale di Ponte a Buriano e Penna ed area contigua, Area Naturale protetta di Interesse Locale Bosco di Sargiano, Carta Natura, Aree di interesse ambientale b,c,d, Siti di Interesse comunitario:
relazione sul quadro conoscitivo nei capitoli dedicati ai Vincoli sovraordinati ed alla ricognizione delle prescrizioni del PTC
tavole B.17 Vincoli: aree naturali e suolo, B.21 Risorse naturali
Area protetta "0 Arno"
relazione sul quadro conoscitivo nei capitoli dedicati ai Vincoli sovraordinati ed alla ricognizione delle prescrizioni del PTC
tavola B.17 Vincoli: aree naturali e suolo
relazione di Avvio delle procedure per il nuovo Piano Strutturale, paragrafo 11.3 (luglio 2001)
230/940 "Provvedimenti sul rischio idraulico"
Relazione geologica
tavola B.33 Ambiti fluviali
Piano Regionale della Mobilità e della Logistica - Febbraio 2002; Piano Generale dei Trasporti - Gennaio 2001;
Relazione di settore: Aspetti trasportistici e della mobilità urbana, paragrafi 3.2.1 e 3.2.2
Piani di settore:
Norme per la difesa del suolo - Piani di bacino regionali: Piano stralcio relativo alla riduzione del rischio idraulico nel Bacino dell'Arno
Piano regionale di gestione dei rifiuti
Piano sanitario regionale
Piano cave - P.R.A.E.
Piano regionale per gli impianti distribuzione dei carburanti
tavola B.22 Sistemi infrastrutturali e tecnologici
relazione di Avvio delle procedure per il nuovo Piano Strutturale, paragrafi 9.8 e 11.4 (luglio 2001)
tavola C.4 Tutele strategiche: a. paesistica ed ambientale, geomorfologica e idrogeologica
Piani generali di bonifica
Disposizioni in materia di risorse idriche Programma degli interventi
ATO
Tutela delle acque dall'inquinamento
Piano di risanamento e tutela della qualità dell'aria Individuazione delle aree a rischio di inquinamento atmosferico
Norme in materia di inquinamento acustico
Piano Energetico Regionale (PER)
Disposizioni in materia di linee elettriche ed impianti elettrici
Relazione sulle attività di valutazione degli effetti ambientali
Norme Tecniche - Titolo VII Tutele strategiche

Coerenza e congruità con i criteri di cui ai commi 1, 2 e 3 dell'art.1

Il Piano Strutturale è fondato sul rapporto di relazione biunivoca tra il quadro conoscitivo e l'insieme degli obiettivi assunti per perseguire lo sviluppo sostenibile ("l'insieme degli obiettivi costituisce il riferimento per la definizione del quadro conoscitivo che, a sua volta, costituisce fondamento e giustificazione del sistema degli obiettivi"); il quadro conoscitivo è infatti parte integrante del Piano, come definito all'art.1 delle Norme Tecniche, ha quindi valore ed importanza pari agli elaborati di tipo progettuale; il quadro conoscitivo sta sullo sfondo del Piano e delle sue interpretazioni del territorio di Arezzo e del suo sviluppo.

La stretta interdipendenza tra progetto e quadro conoscitivo è documentata dalla Relazione generale, dove sono fra l'altro illustrate le metodologie di analisi e di ricerca e le principali operazioni svolte nella fase di studio del Piano, e dalle Relazioni di settore.

Coerenza e congruità con gli obiettivi e gli indirizzi sulla base di quanto contenuto al Titolo III e al Titolo V del P.I.T.

Il Piano Strutturale fa propri gli obiettivi generali ed operativi e le prescrizioni del P.I.T., cioè:

- Obiettivi generali ed operativi relativi alle città ed agli insediamenti urbani, riferiti a centri antichi, insediamenti prevalentemente residenziali o misti, insediamenti prevalentemente produttivi e ai sistemi territoriali funzionali
- Obiettivi generali ed operativi relativi al territorio rurale
- Obiettivi generali ed operativi relativi alla rete delle infrastrutture per la mobilità e per l'energia
- Obiettivi relativi al sistema territoriale di programma della Toscana dell'Arno

Tali obiettivi e prescrizioni sono articolati e tradotti dal Piano entro i differenti livelli normativi:

- nella parte I Linee guida, nella quale sono enunciati obiettivi generali ed azioni specifiche definiti dal Piano per il governo del territorio
- nella parte II Disciplina strategica: lo Statuto dei luoghi, dove interventi strategici, invarianti strutturali e tutele strategiche sono riferite a città ed insediamenti urbani, territorio rurale e mobilità e infrastrutture
- nella parte III Disciplina strutturale che contiene le prescrizioni relative ai sistemi territoriali in conformità a quanto disposto dal PTC e le prescrizioni in merito ai sistemi funzionali, cioè sistema della mobilità, sistema insediativo - distinto in residenza, produzione e luoghi centrali - e sistema ambientale.

Il Piano Strutturale recepisce, fra l'altro, le prescrizioni regionali riguardanti la rete delle infrastrutture per la mobilità sulla realizzazione di un Centro Intermodale a Indicatore, i progetti di miglioramento delle linee ferroviarie, i progetti di potenziamento delle statali 69 e 71 ed il progetto di completamento della SGC Fano-Grosseto.

Coerenza e congruità con le invarianti strutturali secondo i criteri stabiliti dall'art.14 e con le specificazioni di cui agli artt.15, 16 e 17

Il Piano Strutturale individua le Invarianti strutturali in conformità al P.I.T. ed alle prescrizioni del PTC - con particolare riferimento all'art.12 delle Norme; per le Invarianti strutturali dispone la disciplina riportata al Titolo VI della parte II Disciplina strategica: lo Statuto dei luoghi.

Per la risorsa Città ed insediamenti urbani sono riconosciute come invarianti:

Centri antichi ed aggregati, Edifici specialistici e ville;

per la risorsa Territorio rurale:

Edilizia rurale di antica formazione, Boschi, Regime delle acque, Invasi, Arginature;

per la risorsa Rete delle infrastrutture per la mobilità:

viabilità storica.

Coerenza e congruità con le prescrizioni del P.I.T. di cui al Titolo V e Titolo VI con le modalità e i tempi fissati dall'art.83

Il Piano Strutturale fa riferimento al Piano Territoriale di Coordinamento (P.T.C.P.) della Provincia di Arezzo che è stato approvato il 16/05/2000.

In relazione a quanto stabilito dall'art.72 - Il Sistema informativo per la pianificazione territoriale - tutti i materiali che costituiscono il Piano Strutturale sono costruiti, organizzati ed archiviati secondo le specifiche istruzioni tecniche riguardanti i dati geografici; in particolare si è fatto riferimento al documento "Istruzioni Tecniche per la predisposizione, organizzazione, informatizzazione degli strumenti di pianificazione territoriale elaborati ai sensi della L.R. 5/95" nella versione 6.1 di marzo 2001 elaborata dal Dipartimento delle politiche territoriali e ambientali della Regione Toscana nell'ambito del Progetto organizzazione dei Quadri Conoscitivi per la Pianificazione del Territorio. La struttura definita dalle Istruzioni tecniche è stata utilizzata come traccia anche per la stesura della Relazione generale.

Per ciascun tematismo prodotto per il Piano Strutturale e per la redazione degli elaborati grafici è stato compilato il metadato, nel quale sono raccolte tutte le informazioni pertinenti al dato con le specifiche per la fonte, la data, il tipo di elaborazione ecc. secondo un prototipo appositamente predisposto, come nel seguente esempio:


    Nome archivio: edifici

    Posizione archivio: ARCHIVIO_PS\B\B1_2\INSEDIAMENTI\02_WKSP\

    Descrizione dati: edifici presenti nella cartografia relativa al catasto leopoldino ed al catasto d'impianto.

    Data elaborazione archivio originale:

    Scala archivio originale:

    Ente/Società/Professionista produttore del dato: A.S.A (archivio di stato di Arezzo); U.T.E. (ufficio tecnico erariale di Arezzo)

    Referente per Ente/Società/Professionista:

    Posizione archivio originale:

    Data acquisizione:
    Elaborazioni effettuate: Individuazione sulla ctr scala 1:10.000 dei singoli edifici presenti nel materiale cartaceo prima del catasto leopoldino e poi del catasto d'impianto

    Responsabile dato:  Ufficio di Piano

    Elaborazioni a cura di:

    Data ultima elaborazione: 07-07-2003

Significato delle tabelle e valori unici:
Ptcpstor	FIELD_CHAR	16	Edifici di pregio identificati dal PTCP
Soglie	FIELD_CHAR	254	Soglie storiche : presenti gli anni riportati nelle tavole originali del catasto leopoldino relativi agli edifici individuati, l'anno del catasto d'impianto ed alcuni aggiornamenti successivi riferiti solo ad alcune zone limitrofe al centro.
Sz_fg_leop	FIELD_CHAR	254	Solo per il catasto leopoldino, relativo alla sezione e foglio corrispondenti
Toponimo	FIELD_CHAR	254	Solo per il catasto leopoldino, relativo al toponimo presente nella cartografia originale
Pertinenze	FIELD_CHAR	16	Aree di pertinenza specificate dal PTCP

Edifici di pregio identificati dal PTCP
PTCPSTOR	Valori unici
corte	Corte interna dell'edificio
no	Edificio indicato dal PTCP non di pregio
si	Edificio indicato dal PTCP di pregio

Soglie storiche
SOGLIE	Valori unici
0	Corte interna dell'edificio
1823	Anno di rilevamento del catasto leopoldino
1824	Anno di rilevamento del catasto leopoldino
1825	Anno di rilevamento del catasto leopoldino
1826	Anno di rilevamento del catasto leopoldino
1874	Aggiornamento all'anno 1874
1875	Aggiornamento all'anno 1875
1938	Sezione aggiornata all'anno 1938
1939	Catasto d'impianto
1970	Edifici presenti negli allegati del catasto d'impianto (data presunta)
1975	Foglio degli allegati né 17 del catasto d'impianto datato 1975
1977	Foglio degli allegati né 18 del catasto d'impianto datato 1977
X	Edifici non datati

Aree di pertinenza specificate dal PTCP
PERTINENZE	Valori unici
AGGREGATI	L'edificio è all'interno della pertinenza dell'aggregato
ED. SPEC	Pertinenza relativa all'edificio specialistico
ED_PREGIO	Edificio di antica formazione
ED_PREGIO_T	Edilizia rurale di pregio
URBANA	L'edificio è all'interno della pertinenza della struttura urbana
VILLE	Pertinenza relativa alla villa

Lo stesso tipo di metadato è stato predisposto per la documentazione delle tavole grafiche.

È importante sottolineare che, in conformità alle Istruzioni tecniche, sia gli archivi dei dati del quadro conoscitivo che quelli del progetto di Piano sono separati da quelli che raccolgono i progetti per la stampa delle tavole.

Coerenza e congruità con le misure di salvaguardia di cui al Titolo VII con le modalità fissate dall'art.81

Il Piano Strutturale inserisce tali salvaguardie al Capo III del Titolo XVI delle Norme Tecniche:

Salvaguardie per l'ambito A1, Salvaguardie per l'ambito A2, Salvaguardie per l'ambito B, Riduzione dell'impermeabilizzazione superficiale - con le disposizioni attuative delle salvaguardie - e la salvaguardia dei beni paesistici ed ambientali.

Ultima modifica Lunedì, 29 Aprile, 2024 - 11:00

Comune di Arezzo

Relazione generale del Piano Strutturale

Argomenti

Il quadro conoscitivo

Premessa

Analisi delle risorse territoriali

La morfologia del territorio e l'uso del suolo

La carta agronomica

Morfologia e sistema insediativo

Le parti nominate

I servizi collettivi

Analisi delle tendenze in atto

Tendenze demografiche

Le richieste di variante al Prg

Ricognizione del Prg vigente

Il Prg vigente

I primi passi verso la formazione del Piano del 1987

La struttura ed i contenuti

Il dimensionamento

Il lungo iter di approvazione

La fase di adeguamento e di attuazione: la Commissione Branzi

Il primo Programma Pluriennale di Attuazione

Le varianti al Piano negli anni dal 1994 al 2003

Lo stato di attuazione del Prg vigente

Le aree residenziali

Le aree produttive

Le attrezzature collettive

La viabilità

I Piani di settore

Il Piano per l'edilizia Economica e Popolare

Il Piano per gli Insediamenti Produttivi

Il Piano Urbano del Traffico

Il Programma Urbano dei Parcheggi

Il Piano dei carburanti

I vincoli sovraordinati

La ricognizione delle prescrizioni del PTC

Città e sistema degli insediamenti

Paesaggio e documenti materiali della cultura

Risorse naturali

Sistemi infrastrutturali e tecnologici

Progetto di Piano

Premessa

Linee guida

Disciplina strategica: lo statuto dei luoghi

Disciplina strutturale

Indirizzi operativi

Documento di conformità

Coerenza e congruità con le integrazioni e specificazioni del Quadro conoscitivo sulla base del Quadro conoscitivo del P.I.T. di cui agli articoli 2 e 3

Coerenza e congruità con i criteri di cui ai commi 1, 2 e 3 dell'art.1

Coerenza e congruità con gli obiettivi e gli indirizzi sulla base di quanto contenuto al Titolo III e al Titolo V del P.I.T.

Coerenza e congruità con le invarianti strutturali secondo i criteri stabiliti dall'art.14 e con le specificazioni di cui agli artt.15, 16 e 17

Coerenza e congruità con le prescrizioni del P.I.T. di cui al Titolo V e Titolo VI con le modalità e i tempi fissati dall'art.83

Coerenza e congruità con le misure di salvaguardia di cui al Titolo VII con le modalità fissate dall'art.81

Comune di Arezzo

CONTATTI

Amministrazione trasparente

Helpdesk

Seguici su