venerdì,16 novembre 2018

Quesiti sul Regolamento Urbanistico

ultimo aggiornamento: 20.05.2013

Domande frequenti sul Regolamento Urbanistico e relative risposte da parte dell'Amministrazione.

Per ulteriori chiarimenti inviare una e-mail a: pianificazione.prg@comune.arezzo.it.

Sezioni degli argomenti trattati: clicca sui titoli per saltare direttamente una specifica sezione.

  1. ALTEZZE
  2. DISTANZE
  3. DISTRIBUTORI CARBURANTI
  4. GLOSSARIO
  5. ONERI
  6. PARCHEGGI
  7. PATRIMONIO EDIZIO ESISTENTE
  8. SISTEMA DELLA PRODUZIONE
  9. SUPERFICIE UTILE LORDA (SUL)
  10. ZONE AGRICOLE

ALTEZZE

Quesito 01:12.07.2011

L'altezza massima interpiano di un edificio ad un solo piano, coperto con copertura a falde inclinate in legno in vista, è da intendersi con la media di m 4.80 compreso il solaio o diversamente?

Risposta 01:

Se l'edificio è un'unità immobiliare ai sensi del glossario (articolo 2 bis comma 21 delle norme tecniche di attuazione del regolamento urbanistico), l'altezza di interpiano è quella definita dall'articolo 28 comma 3 e, pertanto, l'altezza massima di interpiano (ovvero m 4,80) è riferita al valore medio rispetto all'estradosso del solaio di copertura inclinato.
Se l'edificio è a uso accessorio o, comunque, non è definibile come unità immobiliare, l'altezza massima in gronda, se non diversamente disciplinato, non può essere superiore a m 3 (articolo 27 comma 8).

 

DISTANZE

Quesito 01:12.07.2011

Si intende realizzare, in adiacenza a un fabbricato, un'addizione funzionale di 60 mq. di SUL, adeguando l'intero edificio alla normativa sismica e di contenimento dei consumi energetici. Dopo l'intervento le pareti esterne, attualmente distanti m. 5,00 dai confini di proprietà, risulteranno distanti m. 4,65. Si chiede conferma della possibilità di non rispettare la distanza minima di 5 m, come stabilito dall'articolo 30 comma 3 delle norme tecniche di attuazione del Regolamento Urbanistico.
Il costo di costruzione per la parte esistente va valutato conteggiando la SUL comprensiva dello spessore delle murature fino a 30 cm., anche se nello stato attuale risulta di 25 cm.?

Risposta 01:

Il Regolamento Urbanistico (articolo 30 comma 3 delle norme tecniche di attuazione) dispone che negli interventi di ristrutturazione edilizia e di addizione funzionale e volumetrica degli edifici esistenti, se non vengono costituite nuove unità immobiliari, non è prescritta la distanza minima di 5 mt. dai confini di proprietà, fermo restando il rispetto della disciplina del codice civile sulle distanze tra costruzioni.
Pertanto, si conferma che in ipotesi di ristrutturazione edilizia di un edificio, con addizione funzionale di 60 mq. (quindi con l'adeguamento di tutto l'edificio alla normativa energetica e antisismica), lo spessore dei muri perimetrali eccedente i 30 cm., non computato come SUL se necessario per il contenimento dei consumi energetici, non è assoggettato dal Regolamento Urbanistico alle distanze minime di 5 m. dai confini di proprietà. La disposizione vale sia per l'aumento di spessore delle murature dell'edificio esistente che per lo spessore dei muri della parte in addizione.
Trattandosi di ristrutturazione edilizia i cui lavori interessano tutto l'edificio, il contributo sul costo di costruzione è determinato sull'intero volume dell'edificio.

Quesito 02:10.08.2011

Può essere spostata una finestra di un edificio isolato, circondato da altri fabbricati aventi pareti finestrate a distanza inferiore a 10 m?
Attualmente la finestra è collocata sulla parete sinistra, a piano terra; vorrei traslarla di 3 m verso destra, mantenendo l'armonia del prospetto con le restanti finestre del piano primo. L'edificio davanti al prospetto è a meno di 10 m ed è finestrato.

Risposta 02:

Le pareti finestrate sono già esistenti, per cui è ammesso lo spostamento, la chiusura o l'apertura di nuove finestre, fatte salve le prescrizioni del regolamento d'igiene in materia di cortili.

Quesito 03:10.08.2011

Negli interventi di rifacimento delle coperture di edifici esistenti, l'eventuale modesto incremento di altezza derivante dal cordolo perimetrale costituisce elemento da valutare ai fini del rispetto delle norme concernenti le distanze da strade, confini privati, pareti finestrate?

Risposta 03:

Il modesto incremento di altezza di un edificio (circa 30 cm), derivante dall'inserimento di un cordolo perimetrale di copertura, risulta sempre ammesso e non soggetto alle disposizioni in materia di distanze da confini da strade o da pareti finestrate, in quanto è da considerarsi quale un elemento teorico che non produce variazioni apprezzabili alla planivolumetria di un immobile.
Del resto anche nell'intervento di restauro, ove di norma è vietato qualsiasi incremento di volume dell'edificio, le norme tecniche di attuazione del regolamento urbanistico prevedono espressamente la compatibilità dell'inserimento di tale elemento.

Quesito 04:28.09.2011

Le addizioni funzionali di cui al comma 2 dell'articolo 36 per unità a destinazione bar, ristorante, ecc., quando le stesse non costituiscano la formazione di nuove unità immobiliari, devono rispettare le distanze di 5 m. dalle strade comunali?

Risposta 04:

Le addizioni funzionali di cui all'articolo 36 comma 2 delle norme tecniche di attuazione del regolamento urbanistico devono osservare la fascia di rispetto di 5 m dalla strada comunale, come previsto dall'articolo 31 comma 1.
Si ricorda inoltre che:

  1. 1) se esistono allineamenti omogenei dei fabbricati lungo strada, l'intervento che modifica la sagoma degli edifici esistenti potrà essere realizzato salvaguardando l'allineamento, anche a una distanza inferiore a 5 m;
  2. 2) sugli edifici esistenti sono inoltre ammesse le addizioni che non comportano un avanzamento verso il fronte stradale.

Quesito 05:28.09.2011

Nel caso di un annesso ricadente in area distinta come tessuti non pianificati e perimetralmente lambito da diversa zona urbanistica distinta come schema direttore, il tutto in ambito di territorio urbano, qualora si voglia procedere ad un intervento di ristrutturazione edilizia con lieve modifica di sagoma e ricadente nella superficie coperta originaria, l'intervento non è eseguibile in quanto si prescrive la distanza di 5 m dal confine di zona urbanistica?

Risposta 05:

Negli interventi che modificano la sagoma esistente, il regolamento urbanistico impone la distanza di 5 m dai confini urbanistici.
Nel caso di confine fra tessuto non pianificato e schema direttore, se l'intervento modifica, in eccedenza, la sagoma dell'edificio esistente è imposto il rispetto di tale parametro.
Se le parti in eccedenza sono poste oltre la distanza di 5 m dal confine, esse sono parimenti ammissibili.

Schema delle distanze da rispettare (pdf, 62KB)

Quesito 06:28.09.2011

Qual è il rapporto tra la definizione di aree interne ai centri abitati, come definiti nel regolamento urbanistico in attuazione della legge regionale n. 1/2005 (articolo 55 comma 2 lettera b), rispetto alla perimetrazione dei centri abitati in applicazione del codice stradale?

Risposta 06:

Le distanze minime dalle strade di cui al regolamento urbanistico (articolo 31 delle norme tecniche di attuazione) sono riferite alla perimetrazione dei centri abitati effettuata ai sensi del codice della strada, che non necessariamente coincide con la perimetrazione del territorio urbanizzato prevista dal regolamento urbanistico.
Pertanto le verifiche richieste dall'articolo 31 devono essere rapportate alla perimetrazione dei centri abitati ai sensi del codice della strada.

Quesito 07:28.09.2011

Un fabbricato in zona R2 d1 (A), costruito anteriormente al 1942 con un angolo sul confine urbanistico con la zona V4.1, è stato successivamente ampliato. Ora si intende effettuare un'addizione funzionale a ridosso di quest'ultima parte, con un angolo sul confine urbanistico, come la porzione più vecchia.
Si può ampliare l'edificio, mantenendo dal confine urbanistico una distanza inferiore da quella stabilita dall'articolo 30 comma 2 (5 metri), come previsto dal comma 4 dello stesso articolo?

Risposta 07:

L'intervento non risulta ammissibile, in quanto, il regolamento urbanistico (articolo 30 delle norme tecniche di attuazione) prescrive la distanza di 5 m dal confine urbanistico tra il sistema R2 e il sistema V4.1.

 

DISTRIBUTORI CARBURANTI

Quesito 01:12.07.2011

Si può ampliare fino a 500 mq. il chiosco di un impianto distribuzione carburanti, in fase di costruzione lungo il raccordo autostradale, utilizzando una particella limitrofa? Si può realizzare un piazzale da adibire a parcheggio, sfruttando un'area contigua?

Risposta 01:

Il Regolamento Urbanistico (norme tecniche di attuazione: articolo 140 comma 2) vieta la costruzione di nuovi impianti di distribuzione carburanti lungo il tracciato del raccordo autostradale Arezzo-Battifolle. È ammessa soltanto la modifica di quelli esistenti, nel rispetto delle prescrizioni di cui all'articolo 143.
Alla luce di quanto sopra, non è ammesso l'ampliamento del chiosco che coinvolga aree limitrofe all'intervento già autorizzato. Pertanto, l'ampliamento è possibile, fino a 500 mq, esclusivamente entro i confini dell'intervento già autorizzato (articolo 143 comma 3 lettera b).
Per lo stesso motivo, il piazzale da adibire a parcheggio non può essere realizzato sul terreno contiguo, ma deve essere localizzato entro i confini dell'intervento già autorizzato.

 

GLOSSARIO

Quesito 01:12.07.2011

Cosa si intende con la locuzione «edificio esistente»?
Un edificio in costruzione con titolo rilasciato prima dell'approvazione del Regolamento Urbanistico viene considerato esistente?

Risposta 01:

La nozione di edificio esistente è quella contenuta nell'articolo 2 bis comma 6 delle norme tecniche di attuazione del Regolamento Urbanistico: manufatto che abbia legittimità edilizia, i cui lavori siano iniziati entro la data di entrata in vigore del Regolamento Urbanistico, ancorché non dichiarato abitabile o agibile.
Pertanto, un edificio in costruzione con titolo rilasciato prima dell'approvazione del Regolamento Urbanistico è considerato come edificio esistente.

Quesito 02:12.07.2011

C'è differenza, per la dichiarazione di esistenza, tra un edificio in area compresa tra un piano attuativo e quello su un'area non soggetta a piano attuativo?

Risposta 02:

La definizione di edificio esistente non implica differenze tra un edificio situato in un piano attuativo e quello su un'area non soggetta a piano attuativo.

 

ONERI

Quesito 01:10.08.2011

Come si determinano gli oneri in caso di realizzazione di una piscina privata pertinenziale?

Risposta 01:

L'articolo 24 comma 2 lettera m), dispone che sono escluse dal calcolo della SUL le attrezzature private sportive di pertinenza degli edifici (piscine, campi da tennis ecc..).
Ai sensi dell'articolo 29 il "volume" di tali elementi è ottenuto moltiplicando la superficie dell'impronta per il coefficiente 1,5.
L'importo del contributo è determinato moltiplicando il "volume" per i relativi importi tabellari in riferimento allo specifico intervento edilizio da attuare (nuova edificazione, sostituzione edilizia, addizione volumetrica, ristrutturazione edilizia, restauro).

Quesito 02:10.08.2011

Ai fini della determinazione degli oneri concessori, incide il volume degli elementi di cui all'articolo 24 comma 2 delle Norme Tecniche di Attuazione?

Risposta 02:

La Legge 1/05 dispone che gli oneri sono dovuti in caso di incidenze sul carico urbanistico, ovvero con i casi di aumento delle superfici utili (senza a tal fine differenziare fra s.u. e s.n.r. in chiave di DM 10/05/77), ovvero delle superfici calpestabili, e nei casi di cambio di destinazione d'uso o aumento delle unità immobiliari.
Ne consegue che gli elementi di cui all'articolo 24 comma 2 lettera l) manufatti di servizio alla residenza (pergolati, gazebi ecc...) non concorrono alla determinazione del volume da assoggettare all'onerosità, in quanto tali elementi non producono superficie calpestabile.
Tutte le superfici degli altri elementi di cui all'articolo 24 comma 2 concorrono alla determinazione del volume ai fini dell'onerosità mediante la formula: superficie per coefficiente 1,5.

Quesito 03:28.09.2011

Una piscina esterna prefabbricata semplicemente appoggiata su resede privato è soggetta all'onerosità o può intendersi semplicemente come manufatto di servizio della residenza (gazebo, pergolato, ecc.)?

Risposta 03:

Se la piscina esterna prefabbricata è un manufatto semplicemente ancorato al suolo senza opere murarie e a servizio della residenza, si tratta di attività edilizia libera ai sensi dell'articolo 80 della legge regionale n. 1/2005 e non è soggetta al pagamento dei contributi concessori.

 

PARCHEGGI

Quesito 0121.07.2011

Negli interventi di ristrutturazione edilizia con addizione funzionale deve essere verificata la dotazione di parcheggi privati all'interno del lotto?

Risposta 01

Le quantità di parcheggi privati da reperire nell'ambito degli interventi edilizi sono fissate dalla L.122/89 ed integrate dall'art.5 del R.U.
Gli interventi di ristrutturazione edilizia (e quindi anche le addizioni funzionali) che non comportino il frazionamento e/o il cambio di destinazione d'uso, non sono soggetti al reperimento di tali spazi.
Se gli interventi di ristrutturazione edilizia riducono le dotazioni di parcheggio già esistenti, queste devono sempre essere ritrovate nell'ambito del lotto in aree non già destinate a parcheggio.
Tale verifica non è dovuta se è comunque garantito il rispetto dell'art.2 L.122/89 (1 mq. di parcheggio ogni 10 mc. di costruzione)

Quesito 0218.08.2011

Il volume di un edificio è calcolato ai sensi dell'articolo 29 delle Norme Tecniche di Attuazione. Quali elementi di cui all'articolo 24 comma 2 non devono essere computati ai fini della determinazione degli spazi di parcheggio privato?

Risposta 02

La Legge 122/89 dispone che deve essere reperito 1 mq. di parcheggio ogni 10 mc. si costruzione.
Concorrono nella determinazione del volume anche gli spazi non costituenti SUL (articolo 24 comma 2), ove il volume corrispondente è determinato moltiplicando la superficie per il coefficiente 1,5.
Gli spazi di parcheggio sono quantificati rispetto al "peso" di un immobile, in modo da assicurare un equilibrio tra fabbisogno e dotazione.
Si ritiene che gli elementi di cui alla lettera l dell'articolo 24 comma 2, ovvero i manufatti di servizio alla residenza (pergolato, gazebo, ecc.) non incidano in alcuna misura rispetto a tale fabbisogno, per cui sono esclusi dalla determinazione del volume ai fini della verifica di cui alla legge n. 122/1989.
Naturalmente sono esclusi anche gli elementi di cui alla lettera j "autorimesse di servizio alle unità residenziali", in quanto costituenti esse stesse gli spazi di parcheggio da reperire (altrimenti si verificherebbe il paradosso che le autorimesse di supporto determinino ulteriore fabbisogno di parcheggi).

Quesito 0328.09.2011

In caso di cambio d'uso da commerciale a direzionale in zona P2rD, ai fini della verifica e il reperimento degli standard urbanistici di cui all'articolo 5 comma 2 e 3 (dotazioni minime di parcheggi), devo far riferimento agli standard della lottizzazione, e quindi riverificare che con la parte oggetto di cambio d'uso siano rispettati con gli standard di oggi?

Risposta 03

Si precisa anzitutto che l'articolo 5 delle norme tecniche di attuazione del regolamento urbanistico riguarda i parcheggi privati e non le aree destinate agli standard pubblici.
La verifica dei parcheggi di cui all'articolo 5 comma 2, va fatta con riferimento all'intero edificio di cui fa parte la singola unità immobiliare sottoposta a cambio d'uso, in rapporto a tutto il lotto di pertinenza.
Pertanto, occorre dimostrare che i parcheggi privati riferiti alla nuova destinazione siano localizzati all'interno del lotto di pertinenza, garantendo la contestuale presenza di parcheggi privati riferiti alla residua porzione di edificio che ha mantenuto la vecchia destinazione.
Qualora ciò non sia possibile, l'intervento è comunque consentito e il contributo sugli oneri di urbanizzazione primaria è incrementato (articolo 5 comma 3).
Quanto detto vale anche per le altre zone individuate dal regolamento urbanistico.

 

PATRIMONIO EDIZIO ESISTENTE

Quesito 01:12.07.2011

È possibile proporre, nell'ambito di un intervento di ristrutturazione edilizia, il rialzamento del sottotetto al fine di renderlo abitabile e l'addizione funzionale di 30, 40 o 60 mq, collocata oltre il sottotetto rialzato?

Risposta 01:

In linea generale è possibile effettuare un intervento di sopraelevazione del sottotetto contestualmente all'addizione funzionale di 30, 40 o 60 mq. (fermi restando la destinazione d'uso e il numero delle unità immobiliari).
Nel caso specifico, tuttavia, non è ammissibile il rialzamento del sottotetto al fine di renderlo abitabile e la realizzazione dell'ulteriore addizione di 30, 40 o 60 mq, localizzata al di sopra del sottotetto rialzato.

Quesito 02:12.07.2011

Chiedo se è possibile applicare l'addizione funzionale nel prospetto frontale, verso la strada, di una villetta a schiera, per chiudere una terrazza a piano primo.

Risposta 02:

Supposto che l'edificio sia ubicato nel tessuto di cui all'articolo 65 (tessuti pianificati con aree a standard) delle norme tecniche di attuazione del regolamento urbanistico, nell'ambito dell'addizione funzionale il regolamento urbanistico non impone alcuna prescrizione localizzativa, che risulta invece presente per le addizioni volumetriche.

Quesito 03:15.07.2011

Richiedo una specifica in merito agli interventi consentiti su un edificio residenziale nella zona V3.1 c, F (art. 36 comma 2; art. 37; art. 99 comma 1 lettera b) sostituzione edilizia su sedime di pertinenza e lettera c) ristrutturazione edilizia).
In particolare richiedo se è consentito effettuare un intervento di sostituzione edilizia su sedime di pertinenza e contestuale addizione funzionale come disciplinata dall'art. 36 comma 2 (addizione funzionale pari a 60 mq.), considerando che la sostituzione edilizia comporterebbe obbligatoriamente il rispetto delle normative vigenti in materia di disciplina antisismica e di risparmio energetico.

Risposta 03:

L'intervento di sostituzione edilizia presuppone la demolizione e ricostruzione non fedele di un edificio, senza aumentare la SUL esistente. L'addizione funzionale è intervento di ristrutturazione edilizia e non di sostituzione edilizia, pertanto non è possibile cumulare l'addizione funzionale con la sostituzione edilizia.
Viceversa, quando il regolamento urbanistico ammette interventi di addizione volumetrica e di sostituzione edilizia, l'articolo 33 comma 9 ammette il cumulo delle relative SUL nell'ambito di un intervento di nuova edificazione.

Quesito 0421.07.2011

Il comma 6 dell'art. 2bis delle NTA del RU definisce gli "edifici esistenti".
In tale definizione sono compresi anche i "manufatti" in corso di realizzazione dotati di un permesso a costruire ancora valido e per i quali non sia stata certificata la abitabilità.
Sugli "edifici esistenti" possono essere realizzati gli interventi di "ristrutturazione edilizia", cioè di "addizione funzionale", definiti all'art. 36 , 2º comma, delle NTA del RU.
Quale tipo di procedura deve essere intrapresa per realizzare tale intervento?
Si dovrà utilizzare la variante al permesso a costruire oppure la procedura di DIA (o SCIA)?

Risposta 04

Se il permesso di costruire dell'edificio in corso di realizzazione è relativo ad interventi di nuova edificazione o di sostituzione edilizia, in variante a tale titolo non è proponibile un intervento di ristrutturazione edilizia (con o senza addizione funzionale).
Durante la costruzione dell'edificio sono infatti ammesse varianti in corso d'opera riferite all'intervento di nuova costruzione o sostituzione edilizia, purché conformi alla disciplina del RU.
A seguito dell'ultimazione dei lavori, ovvero decorso il termine di tre anni di validità del titolo, se l'edificio è stato comunque costruito nelle sue componenti essenziali, può essere proposto un intervento di ristrutturazione edilizia.
Viceversa se l'edificio in corso di realizzazione è relativo ad un intervento di ristrutturazione edilizia che non preveda cambio di destinazione d'uso o aumento di unità immobiliari, in variante può essere proposta l'addizione funzionale di cui all'art.36 del RU.
Per quanto riguarda il titolo abilitativo occorre fare riferimento alla disciplina regionale e non al regolamento urbanistico.

Quesito 0521.07.2011

Se in un edificio di civile abitazione con destinazione d'uso non agricola (art. 99), costituito da due unità immobiliari, posto in zona V2-E-e M, soggetto ad intervento di Ristrutturazione Edilizia, è consentito realizzare addizione funzionale di 30-40-60 mq. (art. 36 comma 2) a ciascuna unità immobiliare, andando a collocare tale addizione funzionale sul resede di pertinenza dell'edificio e/o in adiacenza a manufatti di servizio esistenti (garage e annesso agricolo)?

Risposta 05

L'addizione funzionale può essere localizzata in ampliamento all'unità immobiliare, con aumento della superficie utile abitabile e con altezza di interpiano conforme all'art.28 comma 3 e 5.
L'addizione funzionale può altresì essere localizzata non in continuità con l'unità immobiliare di riferimento, sul resede di pertinenza, anche in aderenza ad altri manufatti esistenti.
In tale ipotesi le addizioni devono essere opere pertinenziali e non possono essere qualificate come superficie utile abitabile. Per le altezze si deve fare riferimento all'art. 27 comma 8.
Resta inteso che nel complesso la Sul in addizione deve essere contenuta entro i limiti di cui all'art.36 e che, in caso di realizzazione di manufatto sul resede, le quantità di 40 o 60 mq. sono ammesse solo se anche l'edificio principale è adeguato alla disciplina per il contenimento dei consumi energetici e alla disciplina antisismica.

Quesito 0601.08.2011

Ipotesi di edificio esistente costruito in vigenza del PRG 92 con piano abitabile a piano terra, portico laterale e piano sottotetto soprastante.
Il portico è a mt.3 dal confine di proprietà, la parete dell'edificio (con finestre di locali accessori) è a 5 mt. dal confine.
L'edificio fronteggia un'altra costruzione (parete con finestre di locali accessori); la distanza fra le due pareti è minore di 10 mt.
Visto che il regolamento urbanistico include i porticati nell'ambito della verifica di cui all'art.9 del D.M. 1444/68 (pareti finestrate), è compatibile un intervento di addizione funzionale che propone la tamponatura del porticato?

Risposta 06

Il D.M. 1444/68 impone limiti inderogabili di distanze fra fabbricati (10 mt. pareti finestrate).
Le norme locali non possono ridurre tale limite minimo. Il regolamento urbanistico impone che anche i porticati siano posti ad almeno 10 m di distanza, in modo da mantenere tale distanza dagli edifici e dalle loro componenti accessorie. Il quesito propone di ridurre la distanza tra due pareti finestrate; la distanza è inferiore a 10 m e pertanto l'intervento non è ammissibile.

Quesito 0701.08.2011

Chiediamo conferma se nell'ottica di interventi di addizione funzionale in adiacenza all'edificio esistente, non potendo aumentare il numero dei piani originari, sia possibile realizzare l'ampliamento di un unico piano (piano terra) con altezza di ml. 4.80 all'estradosso del solaio, piano del sottotetto, che realizzeremo sovrastante al piano terra nel rispetto delle altezze del regolamento urbanistico.

Risposta 07

L'intervento di addizione può proporre una SUL la cui altezza di interpiano non superi mt. 4,80, se inoltre viene realizzato un sottotetto con le caratteristiche di cui all'art. 24, comma 2 lettera h) delle norme tecniche di attuazione, lo stesso, a norma dell'articolo 27 comma 1 delle norme tecniche di attuazione non costituisce piano, per cui l'intervento risulta fattibile.

Quesito 0801.08.2011

Un edificio (attualmente destinato ad accessorio di una abitazione, in corpo separato) posto all'interno di un'area classificata come R Vpr per il quale è programmato un intervento di ristrutturazione mirato ad un consolidamento strutturale pesante ed un adeguamento ai fini del contenimento energetico può usufruire dell'aumento di SUL nella misura di mq. 60 e contestualmente cambiare di destinazione d'uso diventando una nuova abitazione ?

Risposta 08

L'art. 19 comma 2 delle norme tecniche di attuazione ammette gli interventi di ristrutturazione edilizia.
L'incremento della SUL (30, 40 o 60 mq) mediante addizione funzionale, presuppone che non sia accompagnato da cambio di destinazione d'uso e ad aumento di unità immobiliari.
L'ipotesi di ristrutturazione del corpo accessorio potrà prevedere il cambio di destinazione d'uso, ma non anche l'addizione funzionale.

Quesito 0901.08.2011

Faccio riferimento all'articolo 36 comma 2 del nuovo regolamento urbanistico -Interventi di ristrutturazione edilizia con addizione funzionale.
In base all'articolo di cui sopra "le addizioni funzionali ....non possono comportare nel loro complesso un incremento della Superficie Utile lorda (Sul) superiore a mq. 30; tale limite è elevato a mq 40 in caso di adeguamento dell'intero edificio alla normativa per il contenimento dei consumi energetici e a mq. 60 se l'intero edificio è adeguato anche alla disciplina antisismica."
Vorrei capire se è possibile ampliare fino a 40/60 mq, trattandosi di abitazione in territorio extraurbano in zona agricola V2 e U E.?

Risposta 09

Si, l'intervento di ristrutturazione edilizia può prevedere l'addizione funzionale di un edificio di abitazione esistente, come risulta dal quesito.
L'addizione di 40/60 mq. presuppone l'adeguamento di tutto l'edificio (anche quello esistente) alle normative per il contenimento dei consumi energetici ed alla disciplina antisismica.

Quesito 1001.08.2011

Abitazione in zona agricola unica unità immobiliare. Il regolamento prevede la possibilità di dividere in due unità immobiliari rispettando i parametri e di eseguire ristrutturazione edilizia.
Una volta eseguita la divisione in due unità si può richiedere addizione funzionale ad una delle due unità immobiliari create?
Altrimenti è possibile eseguire l'addizione funzionale e successivamente dividere in due unità?

Risposta 10

L'addizione funzionale presuppone il mantenimento delle destinazioni d'uso e del numero delle unità immobiliari.
Quindi l'intervento di addizione funzionale è alternativo a quello di divisione e viceversa.

Quesito 1101.08.2011

Con riferimento all'art. 33 comma 10 del Regolamento Urbanistico si intende realizzare il frazionamento di una unità immobiliare in zona R2 la cui SUL è attualmente di circa 120 mq., per cui dalla lettera sembrerebbe possibile la creazione di una unità immobiliare di SUL 65 ed una di SUL inferiore.
Si chiede altresì se per l'unità immobiliare di SUL minore di mq. 65 si deve sempre fare riferimento all'art. 39 del regolamento edilizio per alloggi monostanza o per 2 persone e se all'interno del Regolamento Urbanistico esistono altre norme che regolano l'intervento in questione.

Risposta 11

L'articolo 33 comma 10 delle norme tecniche di attuazione ammette, negli interventi di frazionamento di unità abitative residenziali, la creazione di 1 unità immobiliare avente SUL inferiore a 65 mq. se l'unità originaria ha SUL inferiore a 130 mq.
L'intervento proposto è ammissibile; occorre fare riferimento al DM 5/7/1975 e all'articolo 39 del regolamento edilizio

Quesito 1201.08.2011

Edificio esistente ad uso accessorio (annesso) in ambito extraurbano, parzialmente classificato quale «edificio di antica formazione da sottoporre a conservazione».
È ammesso il cambio di destinazione d'uso per esercitare l'attività di corsi sportivi e ricreativi, con recupero di tutta la SUL esistente?

Risposta 12

Indipendente dal fatto che parte dell'edificio è da sottoporre a restauro, gli interventi che comportano il cambio di destinazione d'uso degli accessori aventi SUL compresa fra 80 e 500 mq, sono consentiti previa riduzione del 50% della SUL esistente.
Nel caso specifico tale riduzione non dovrà interessare le porzioni di edificio per le quali è imposto il restauro. Per quanto riguarda la specifica destinazione d'uso (attività di consulenza per il miglioramento posturale e della figura), posto che non è stata data indicazione puntuale dell'attività svolta, la stessa risulta compatibile se è afferente l'attività direzionale TU1 (ufficio privato, studi professionali, ambulatori medici).
Se invece l'attività è da ricondurre a quella sportiva (palestra), la stessa non è ammissibile in quanto in contrasto con le funzioni ammesse dal Regolamento Urbanistico (articolo 80 delle Norme tecniche di attuazione).

Quesito 1310.08.2011

È possibile ampliare dei fabbricati, in zona classificata "d" dal regolamento urbanistico (e quindi con possibilità di costruire addizioni funzionali e volumetriche), posizionando gli ampliamenti nei resedi, classificati come zone "l", dove è solo consentito il trasferimento volumetrico con le modalità di cui all'art. 109?.
È possibile costruire gli ampliamenti in zona "l", visto che è l'unica possibilità di usufruire di quanto concesso?

Risposta 13

Nei tessuti "d" è ammessa la ristrutturazione edilizia (e quindi anche le addizioni funzionali) e l'addizione volumetrica.
Nei tessuti "l" tali interventi non sono ammessi; ne consegue che non è possibile ubicare gli ampliamenti in aree classificate come tessuto "l".

Quesito 1423.09.2011

Per quanto riguarda gli interventi di addizione funzionale che non creano una nuova unità, nell'ottica degli ampliamenti di 30 - 40 - 60 mq di SUL per il patrimonio edilizio esistente, chiediamo se:

  1. Nella tabella 1 (assegnazione delle classi di fattibilità idraulica) tale tipo di intervento ricade nella voce di "Nuovi Interventi", al primo punto come ampliamenti di superficie coperta, nel caso di addizioni funzionali sviluppate in adiacenza al fabbricato originario e che quindi aumentano tale superficie, non riscontrando negli interventi sul patrimonio edilizio esistente una voce in cui collocarlo;
  2. Nella tabella 2 (assegnazione delle classi di fattibilità geomorfologica-sismica) tale tipo di intervento ricade al punto 3) Ampliamenti...o al punto 4) sempre per tale tipo di addizione funzionale (in adiacenza all'esistente).

Risposta 14

Le addizioni funzionali di cui all'articolo 36 delle NTA del regolamento urbanistico sono inquadrate dalla relazione di fattibilità geologica, idraulica, sismica, nel seguente modo:

  1. - nella tabella 1 «guida per l'assegnazione delle classi di fattibilità idraulica», alla voce nuovi interventi «Nuovi edifici, parcheggi, viabilità, ampliamenti di superficie coperta e volumetria anche con intervento di ristrutturazione urbanistica»;
  2. - nella tabella 2 «guida per l'assegnazione delle classi di fattibilità geomorfologica-sismica», alla voce n. 15 «Ristrutturazione edilizia con incremento volumetrico, anche tramite completa demolizione e ricostruzione».

Quesito 1523.09.2011

E' possibile realizzare una tettoia o pergolato per le autovetture (chiaramente con forme e materiali consoni) in un'area incolta all'interno di un perimetro «centri antichi ed aggregati», staccata dall'edificio di residenza della stessa proprietà, dato che non è possibile parcheggiare nel resede dell'abitazione?
Si fa presente che la scheda, per circa 20 edifici, prevede interventi che vanno dal restauro alla ristrutturazione con sostituzione.

Risposta 15

Qualora gli interventi ammessi dalla scheda normativa sull'edificio in oggetto consentano la realizzazione di manufatti pertinenziali, gli stessi sono attuabili nell'ambito del resede di pertinenza dell'edificio. Infatti, le limitazioni di cui all'articolo 102 comma 4 delle NTA del regolamento urbanistico non sono automaticamente estese all'intero perimetro dei centri antichi e aggregati, ma operano con esclusivo riferimento agli spazi aperti di pertinenza di edifici ove è prescritto l'intervento di restauro.
Si specifica che il carattere di pertinenzialità deve soddisfare i requisiti previsti dall'articolo 2-bis comma 15 delle NTA del regolamento urbanistico.

Quesito 1628.09.2011

Nel sottosistema R1, destinazione d'uso «vpr» è possibile eseguire i seguenti interventi: installare pergolato fotovoltaico di pertinenza della scheda, autorimessa pertinenziale?
All'interno dell'A.S.I. Cacciarelle è possibile eseguire i seguenti interventi: installare pergolato fotovoltaico di pertinenza della scheda, autorimessa pertinenziale, sull'area di proprietà?

Risposta 16

Per quanto riguarda il pergolato fotovoltaico a servizio degli edifici esistenti, esso è ammesso sia dentro l'ASI sia nel «vpr» sia all'interno della scheda, purché ricorrano le condizioni di cui all'articolo 6 del DPR n. 380/2001.
Per quanto riguarda l'autorimessa pertinenziale, questa non è realizzabile sia dentro l'ASI sia nel «vpr» sia all'interno della scheda, in quanto l'edificio è soggetto a restauro e risanamento conservativo.

Quesito 1728.09.2011

Se eseguo una addizione funzionale secondo il «piano casa», è in seguito possibile eseguire un'addizione funzionale a norma della legge regionale n. 1/2005 modificata e/o viceversa?
Se eseguo un rialzamento di un sottotetto al fine di renderlo abitabile, posso poi eseguire un'addizione funzionale secondo la legge regionale n. 1/2005 o il piano casa e realizzare, ad esempio, una stanza in più o magari un accessorio in più?

Risposta 17

Non è possibile effettuare ampliamenti derivanti dalla somma delle quantità ammesse dalla legge regionale n. 24/2009 e dal regolamento urbanistico.
Infatti, gli interventi di addizione funzionale e volumetrica previsti dal regolamento urbanistico non sono cumulabili con gli ampliamenti effettuati ai sensi della legge regionale n. 24/2009 (articolo 33 comma 9 delle norme tecniche di attuazione del regolamento urbanistico).
Allo stesso modo, la legge regionale n. 24/2009 dispone che gli ampliamenti consentiti dalla stessa non sono cumulabili con quelli ammessi dagli strumenti urbanistici comunali.

Quesito 1828.09.2011

Si intende effettuare la sostituzione edilizia su due annessi posti, tra loro, a distanza di poco superiore a 10 metri ed entrambi con SUL compresa tra 80 e 500 mq.
A seguito della sostituzione edilizia si intende mutare, per entrambi, la destinazione del 50% della SUL, all'interno del contesto di riferimento.
Per diminuire l'uso del terreno agricolo ed ottimizzare le opere di urbanizzazione, le due unità immobiliari possono essere costruite in aderenza, formando un unico fabbricato?

Risposta 18

Se la SUL complessiva dei due manufatti supera i 500 mq, si applica l'articolo 100 delle norme tecniche di attuazione del regolamento urbanistico.
Diversamente, i due interventi proposti di sostituzione edilizia possono prevedere la realizzazione di due fabbricati, in aderenza, purché collocati nel medesimo resede di pertinenza dei due edifici preesistenti.

Quesito 1928.09.2011

È possibile realizzare un soppalco di circa 50 mq, destinato a una nuova attività di vendita, in una unità immobiliare a destinazione commerciale individuata nel sottosistema R2 b B4?

Risposta 19

L'intervento proposto non è ammissibile, in quanto nel tessuto «b» non sono consentiti interventi di addizione volumetrica, ma solo di addizione funzionale fino a un massimo di 30 mq (estensibile fino a 60 mq ma soltanto in caso di adeguamento dell'intero edificio alla disciplina energetica e antisismica).

Quesito 2028.09.2011

Un annesso agricolo, con destinazione d'uso agricola e condotto da soggetti diversi dalle aziende agricole, ha una SUL inferiore a mq. 80,00 ed è posto in zona V2-E-g, con tutela geotipi.
È possibile spostare tutta la SUL all'interno della proprietà ad una distanza massima di 60 m per essere avvicinata all'abitazione, anch'essa all'interno della zona sopra menzionata?

Risposta 20

È possibile spostare l'annesso nell'ambito di un intervento di sostituzione edilizia, purché la nuova collocazione avvenga entro il resede di pertinenza dell'edificio esistente (articolo 37 comma 2 delle norme tecniche di attuazione del regolamento urbanistiche).

Quesito 2122.11.2011

In un fabbricato vicino al Torrente Castro, si intende creare una sola unità immobiliare a destinazione uffici direzionali con annessa autorimessa, cambiando l'attuale destinazione di laboratorio orafo e negozio.
Tale progetto è soggetto a fattibilità idraulica o no? Se è soggetto, quali adempimenti sono richiesti?

Risposta 21

Gli interventi di ristrutturazione con cambio di destinazione d'uso e senza ampliamenti di superficie coperta, nell'ambito della disciplina dei singoli sottosistemi, sono sempre ammissibili in quanto rispondono ai requisiti di cui all'articolo 41 delle norme tecniche di attuazione del regolamento urbanistico.
Infatti, l'incidenza complessiva sul carico urbanistico dei singoli interventi ammessi, ai fini di cui all'articolo 41 delle NTA, è stata verificata in sede di redazione del regolamento urbanistico, differenziando qualitativamente e quantitativamente le destinazioni d'uso ammesse nei singoli sottosistemi del territorio urbanizzato e di quello rurale.

Quesito 2222.11.2011

Quali interventi sono ammessi su alcuni edifici produttivi esistenti, ricadenti nella carta delle aree a pericolosità idraulica elevata della Zona Industriale di San Zeno?
Da una prima lettura delle norme del regolamento urbanistico, sembrano possibili solo lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e risanamento conservativo, interventi di conservazione e/o ripristino delle caratteristiche tradizionali del manufatto, ristrutturazione edilizia senza ampliamenti di superficie e senza aumento del carico urbanistico, scavi e sbancamenti.

Risposta 22

Gli interventi di ristrutturazione con cambio di destinazione d'uso e senza ampliamenti di superficie coperta, nell'ambito della disciplina dei singoli sottosistemi, sono sempre ammissibili in quanto rispondono ai requisiti di cui all'articolo 41 delle norme tecniche di attuazione del regolamento urbanistico.
Infatti, l'incidenza complessiva sul carico urbanistico dei singoli interventi ammessi, ai fini di cui all'articolo 41 delle NTA, è stata verificata in sede di redazione del regolamento urbanistico, differenziando qualitativamente e quantitativamente le destinazioni d'uso ammesse nei singoli sottosistemi del territorio urbanizzato e di quello rurale.

Quesito 2322.11.2011

L'articolo 24 comma 4 delle NTA del regolamento urbanistico riporta: In deroga a quanto stabilito al precedente comma 2, la superficie utile lorda del patrimonio edilizio esistente si calcola in base alla disciplina applicata al titolo legittimante precedente se riferito ad interventi posti in essere in vigenza del Prg 92.
Vorrei sapere con certezza la dizione interventi posti in essere a cosa si riferisce.
Faccio un esempio classico di un edificio esistente che è stato costruito con il vecchio Prg del 1965, successivamente ristrutturato con il Prg del 1992, mediante anche piccoli ampliamenti, loggiati e soffitte.
Il fabbricato rientra interamente tra quelli interventi posti in essere in vigenza del Prg 92, oppure va suddiviso tra la parte precedente e quella successiva?
Credo che il sopracitato comma si riferisca invece agli edifici di nuova realizzazione in vigenza del Prg del 1992, mentre tutti gli altri casi, fra cui le ristrutturazioni, non rientrano nel caso specifico.

Risposta 23

La consistenza attuale dell'edificio deriva da un intervento posto in attuazione del PRG del 1992. Pertanto, ai fini del regolamento urbanistico, la determinazione della SUL è riferita all'articolo 24 comma 3 delle norme tecniche di attuazione.

Quesito 2422.11.2011

È possibile esercitare l'"attività fisioterapica" in un edificio singolo posto in zona si sottosistema R2 prevalentemente residenziale (articolo 61 comma 6) di tipologia insediativa q (edifici specialistici articolo 76), attualmente con destinazione artigianale?
Il regolamento urbanistico prevede la possibilità di realizzare attività di tipo TU1 (studi professionali, ambulatori medici, ecc.) e servizi di uso pubblico come da articolo 17 (Sb, Sr e Sd).

Risposta 24

Se l' "attività fisioterapica" è riferita ad uno studio professionale è da classificarsi come destinazione d'uso Tu1, e quindi compatibile con il sottosistema R2.
Viceversa, se le attività suddette non sono esclusivamente quelle di tipo libero-professionale (ovvero l'esercizio della professione medica di uno o più soggetti), la struttura è da inquadrarsi nella categoria dei "servizi e attrezzature di uso pubblico Sh", non compatibili con il sottosistema R2.

Quesito 2516.03.2012

Il fabbricato oggetto del quesito è realizzato con struttura in muratura portante su tutti i lati, la copertura è realizzata parte con orditura in legno e parte in capriata in ferro, copertura in lamiera grecata, esternamente la muratura non è intonacata ma rivestita sempre in lamiera grecata. L'edificio è stato condonato come vano accessorio all'abitazione (cantina ecc.) comprensivo di idoneità sismica da parte di tecnico abilitato, è posto in sottosistema V4 corridoi e connessioni fluviali - E zone destinate ad usi agricoli - aree esterne al centro abitato come definito al comma 2 lettera b) dell'art. 55 della L.R. 01/05 - Schema direttore SD04. La parte della copertura esposta a sud sarà interamente coperta da pannelli fotovoltaici a servizio dell'abitazione esistente. Parte del manufatto sarà destinato a garage.
Si chiede se:

  1. 1 - è da considerare congruo o incongruo visto che solamente il manto di copertura è realizzato in lamiera?
  2. 2 - per renderlo congruo basterebbe sostituire la copertura in lamiera con lamiera coibentata come si usa anche per i sottotetti di civili abitazioni?

Risposta 25

Le tamponature perimetrali sono costituite dalla struttura portante in muratura in laterizio, pertanto il rivestimento e il manto di copertura in lamiera grecata non sono sufficienti ad attribuire al manufatto la qualifica di edificio incongruo.

Quesito 2620.05.2013

Nella variante è stato abrogato l'art.34, può un intervento di manutenzione straordinaria riconducibile all'art. 80 comma 2 lett. a) della L.R. 01/05 prevedere anche la riorganizzazione funzionale totale dell'unità immobiliare?

Risposta 26

L'articolo 34 delle vigenti norme tecniche di attuazione non ha introdotto una regola innovativa, ma ha riprodotto un principio già presente nell'ordinamento. Il divieto di riorganizzare complessivamente le unità immobiliari, mediante interventi di manutenzione straordinaria, sarebbe esistito ugualmente, anche senza una esplicita previsione del regolamento urbanistico.
L'eliminazione dell'articolo 34 è stata determinata da esigenze di natura redazionale, finalizzate a rendere più scorrevole il testo delle NTA.
In definitiva, la mancata riproposizione dell'articolo 34 non autorizza, mediante interventi di manutenzione straordinaria, la riorganizzazione funzionale totale dell'unità immobiliare, che continua a essere vietata.

 

SISTEMA DELLA PRODUZIONE

Quesito 01:12.07.2011

La quota del 20% di attività direzionali e commerciali (con un massimo del 10% di commerciale) di cui all'articolo 63 comma 6, lettera b n. 2, si applica alla parte di edificio esistente anche se, contemporaneamente, si aumenta la superficie coperta, e anche la superficie utile lorda con la realizzazione di più piani?

Esempio:
Sia dato un edificio esistente di 1000 mq. di superficie coperta, con un piano ammezzato di mq. 200, quindi con una SUL di mq. 1.200.
Progetto di demolizione e ricostruzione con aumento del 10% di superficie coperta, con tre piani. Si ottengono dunque mq. 1100 di superficie coperta e mq. 3300 di SUL.
Su quale superficie si calcola il 20% massimo di destinazione direzionale e commerciale?

Risposta 01:

Le percentuali delle destinazioni direzionali e commerciali, di cui all'articolo 63 comma 6, lettera b n. 2, vanno calcolate sulla superficie utile lorda dell'edificio esistente. Pertanto, con riferimento all'esempio fatto dal richiedente, la percentuale va calcolata sulla superficie di mq. 1.200 (SUL).

Quesito 02:01.08.2011

Ambito P1; i volumi tecnici realizzati a servizio di un immobile destinato ad attività produttiva, che rientrano nel limite del 10% della SUL e che quindi sono esclusi dal computo della SUL (art.24), costituiscono comunque superficie coperta?

Risposta 02:

L'articolo 25 delle norme tecniche di attuazione definisce la superficie coperta. Da tale definizione emerge che i volumi tecnici costituiscono superficie coperta, indipendentemente dal fatto che costituiscano o meno SUL ai sensi dell'articolo 24 comma 2 lettera c).

 

(SUL) SUPERFICIE UTILE LORDA

Quesito 01:12.07.2011

Un sottotetto realizzato durante la vigenza del PRG del 1992, con altezza media 2,40 e in gronda 1,70, costituisce già Sul ai sensi del Regolamento Urbanistico approvato, anche se non abitabile?

Risposta 01:

L'articolo 24 delle norme tecniche di attuazione del Regolamento Urbanistico si occupa della superficie utile lorda (SUL). In particolare, i commi 1, 2 e 3 definiscono i criteri di calcolo; il comma 4 introduce una deroga, disponendo che la SUL delle costruzioni realizzate durante la vigenza del piano regolatore generale del 1992 si calcola in base alla disciplina di riferimento del titolo edilizio precedente, cioè lo stesso PRG.
Alla luce di quanto detto, il sottotetto di cui al quesito non è SUL.

Quesito 02:12.07.2011

C'è distinzione, ai fini del calcolo della SUL, tra un sottotetto sul quale è stata applicata la DIA regionale dei sottotetti e uno che risulta soffitta?

Risposta 02:

Sì, in quanto un sottotetto trasformato ai sensi della legge regionale n. 5 dell'8/2/2010 (norme per il recupero abitativo dei sottotetti), durante la vigenza del PRG, è divenuto SUL a tutti gli effetti.

Quesito 03:12.07.2011

Un portico esistente, eccedente i parametri definiti dal RU, per la parte eccedente costituisce già Sul, o magari una scala esterna?
Nel caso affermativo, ovvero che parti NON Sul per il PRG costituiscano oggi Sul, questa Sul potrebbe essere usata?

Risposta 03:

No, se il portico è stato realizzato sulla base del PRG del 1992 e non è stato conteggiato come SUL. Viceversa, qualora sia stato computato come SUL o sia stato realizzato in epoca antecedente al PRG del 1992, tutto il portico costituisce SUL ai sensi del Regolamento Urbanistico. In tale ultimo caso, la SUL può essere suscettibile di utilizzo ai sensi del Regolamento Urbanistico.

Quesito 04:12.07.2011

Vorrei delucidazioni per quanto riguarda il posizionamento di un gazebo/telone ombreggiante (superficie ombreggiante permeabile) da installare in zona P1 con tipologie insediative "r", in quanto nel Regolamento Urbanistico esistono riferimenti dimensionali per l'uso residenziale, ma non per quello produttivo.

Risposta 04:

L'articolo 24 delle norme tecniche di attuazione del Regolamento Urbanistico, precisa al comma 1 ciò che costituisce superficie utile lorda (SUL), indicando ai commi successivi le superfici che non rappresentano SUL.
In particolare, al comma 2 lettera l, è previsto che non costituiscono SUL i manufatti di servizio alle unità immobiliari residenziali e alle abitazioni rurali, quali gazebi e pergolati privi di copertura impermeabile.
Alla luce di quanto sopra, i gazebi e i teloni ombreggianti a servizio di immobili con destinazione produttiva, costituiscono SUL.

Quesito 05:15.07.2011

In merito ad un cambio d'uso, da agricolo a civile abitazione, i portici già realizzati presenti nell'annesso agricolo esistente concorrono al ritrovamento della SUL per arrivare a 80 mq? Uguale domanda, il soppalco interno a tale annesso agricolo per il rimessaggio concorre per tale SUL?

Risposta 05:

Sì, ma solo se il portico non è stato escluso dal computo della SUL nell'ambito di intervento attuato nella vigenza del PRG del 1992 (articolo 24 comma 4 delle norme tecniche di attuazione del regolamento urbanistico).
Il soppalco (purché non sia un sottotetto realizzato nell'ambito del PRG del 1992 ed escluso quindi dal calcolo della SUL) costituisce SUL ai sensi del regolamento urbanistico e, pertanto, concorre ai fini della determinazione della SUL complessiva.

Quesito 0601.08.2011

In un edificio esistente, con piano sottotetto non computato come volume, eseguito in vigenza del PRG del 1992 è consentito il rialzamento del sottotetto al fine di renderlo abitabile (da altezza media m 2,40 a altezza media m 2,70). Il rialzamento del sottotetto deve rispettare quanto disposto dall'articolo 2 bis comma 13 delle NTA (distanze fra pareti finestrate)?

Risposta 06

L'intervento che prevede il rialzamento del sottotetto al fine di renderlo abitabile, indipendentemente dal fatto che il sottotetto costituisca o meno SUL, è un intervento di ristrutturazione edilizia, ai sensi dell'articolo 79 comma 2 della legge regionale n. 1/2005, ed è disciplinato anche dal regolamento urbanistico (addizioni funzionali: articolo 36 comma 5 delle norme tecniche di attuazione). Se si rialza un sottotetto già costituente SUL, l'addizione non comporta incremento di SUL, viceversa se si rialza un sottotetto che non costituisce SUL, l'addizione comporta incremento di SUL.
In ogni caso, l'intervento è ammesso se sull'edificio in questione sono ammessi interventi di ristrutturazione edilizia e nel rispetto del numero massimo dei piani.
Infine, modificando la sagoma dell'edificio esistente è prescritto il rispetto dell'articolo 30 delle NTA (distanze pareti finestrate e distanze dai confini).

Quesito 0710.08.2011

Si richiedono delucidazioni in merito al calcolo della SUL di un edificio realizzato antecedentemente al P.R.G. del 1992.

Risposta 07

La SUL di un edificio realizzato antecedentemente al PRG del 1992 viene calcolata in conformità all'articolo 24 delle norme tecniche di attuazione del Regolamento Urbanistico.

 

ZONE AGRICOLE

Quesito 01:12.07.2011

La distanza di 10 metri prevista dall'articolo 99 comma 5 va riferita agli edifici esistenti o agli edifici di progetto?

Risposta 01:

La distanza di 10 metri prevista dall'articolo 99 comma 5 va riferita agli edifici esistenti, non agli edifici di progetto, in quanto la formulazione letterale del testo si riferisce allo stato di fatto esistente, mentre le disposizioni che regolano la collocazione del nuovo edificio risiedono nell'articolo 37 comma 2, ovvero il nuovo edificio deve essere collocato nell'ambito del resede di pertinenza degli edifici esistenti.
Quando il Regolamento Urbanistico ha inteso disciplinare la collocazione del nuovo edificio, lo ha fatto esplicitamente, come nel caso dell'articolo 99 bis comma 4, il quale prevede che i nuovi manufatti devono essere collocati a distanza non superiore a 10 m. da quelli da demolire.

Quesito 02:15.07.2011

Rispetto all'art. 98 comma 4 lettera d) punti 2) e 3) delle N.T.A. del R.U. approvato, è comunque consentita l'installazione di tettoia in legno con copertura a falda unica, essendo questa una tipologia standard presente sul mercato?

Risposta 02:

Il regolamento urbanistico (articolo 98 comma 4 lettera d) punto 2) dispone che il posto auto debba essere costituito da un unico vano. Tale locale può essere tamponato, ovvero può essere realizzato con tettoia. La copertura a capanna può essere costituita da una sola falda oppure da due falde.

Quesito 0321.07.2011

Siamo a richiedere se in un annesso agricolo, posto in zona V2-E-e M, di S.U.L. inferiore a mq. 80,00 con destinazione d'uso agricola e condotto da soggetti diversi dalle aziende agricole, ove sono consentiti interventi di Ristrutturazione Edilizia ai sensi dell'art. 99 comma 4, è permesso realizzare addizione funzionale di 30-40-60 mq. come da art. 36 comma 2.

Risposta 03

Non è consentita l'addizione funzionale di 30-40-60 mq. in quanto l'annesso agricolo non è riconducibile alla definizione di "unità immobiliare" di cui all'art.2 bis delle NTA.

Quesito 0421.07.2011

vorrei avere dei chiarimenti in merito all'articolo 95 "Annessi e manufatti per l'agricoltura amatoriale o per le piccole produzioni agricole", in particolare per quanto riguarda il comma 3, in quanto non è chiara l'ultima parte dove dice ...intendendo per tale la superficie complessiva delle aree in disponibilità ad un unico soggetto, non possono essere fatti dei fabbricati accorpando superfici di più proprietari?

Risposta 04

Si, possono essere accorpate le superfici di più proprietà; in questo caso il "soggetto" di cui al comma 3 art.95 sono tutti i titolari delle aree accorpate.
Resta inteso che deve essere presentato un unico progetto e le garanzie per la rimozione del manufatto devono essere sottoscritte da tutti i soggetti interessati.

Quesito 0501.08.2011

Si deve rinnovare il permesso temporaneo, al fine del mantenimento di un annesso agricolo in legno classificato come annesso precario di Tipologia B, di cui alla variante agli art. 28, 29, 32, 33 delle N.T.A. del P.R.G., realizzato tramite D.I.A. nell'anno 2006, dotato di loggia, in incremento alla superficie coperta della profondità di mt. 1,50.
Ai sensi del vigente regolamento urbanistico ed in particolare all'art. 95 delle N.T.A. si prescrive che detti annessi siano privi di portici, tettoie e pensiline e pertanto mi trovo nella casistica di una costruzione edificata legittimamente con le norme del precedente P.R.G. che non è conforme alla data attuale con la vigente normativa per la presenza della loggia, tenuto conto che la demolizione della copertura risulta strutturalmente complicata in quanto trattasi di uniche falde passanti sia sulla parte tamponata che sulla parte esterna.
Il nuovo R.U. ha incrementato la S.U.L. disponibile per la realizzazione di tale tipologia di annesso e nel caso specifico la S.U.L. a mia disposizione, ricomprende sia la superficie del corpo di fabbrica che quella della loggia. Posso mantenere la struttura attuale come da progetto originario?

Risposta 05

Il PRG fissava le caratteristiche costruttive degli annessi per l'agricoltura amatoriale (materiali, superficie, tettoia, ecc.). Il regolamento urbanistico fissa nuovi parametri quantitativi e qualitativi (ad esempio, non ammette portici, tettoie e pensiline).
Il PRG prevedeva il mantenimento delle strutture con cadenza quinquennale. Al variare dello strumento urbanistico, alla scadenza dei cinque anni dall'installazione, è ammissibile il mantenimento di un annesso per l'agricoltura amatoriale composto da un vano chiuso (costituente SUL con il PRG) e una tettoia o un portico o una pensilina (non costituente SUL con il PRG) la cui consistenza complessiva in termini di SUL ai sensi del regolamento urbanistico (quindi annesso chiuso con tettoia o portico o pensilina) è contenuta entro i parametri dell'articolo 95 comma 3, lettere a, b. Diversamente si verificherebbe il paradosso di imporre il tamponamento della tettoia o portico o pensilina esistente.

Quesito 0610.08.2011

Si chiede se è consentita la realizzazione di "annesso precario" per uso amatoriale, in area classificata con le seguenti caratteristiche:

  • - sistema ambientale - sottosistema V4 corridoi e connessioni fluviali;
  • - E - zone destinate ad usi agricoli;
  • - alluvioni antiche e recenti, b: fondovalle largo;
  • - aree esterne al centro abitato come definito al comma 2 lettera b) dell'art. 55 della LR 01/05;
  • - schema direttore SD04.

Se consentita, che caratteristiche e dimensioni può avere?

Risposta 06

Il regolamento urbanistico (articolo 81 comma 4 delle norme tecniche di attuazione) elenca i sottosistemi compatibili per l'installazione dei manufatti per l'agricoltura amatoriale e le piccole produzioni agricole.
Il sottosistema V4 non è in tale elenco, per cui l'intervento proposto non è ammissibile.

Quesito 0710.08.2011

Con la presente siamo a richiedere se la superficie fondiaria di cui all'art. 95 comma 3 lettera b), necessaria per il dimensionamento di annessi e manufatti per l'agricoltura amatoriale a servizio di soggetti privati diversi dalle aziende agricole, può essere conteggiata come sommatoria di superfici di più appezzamenti di terreno anche non contigui e ubicati in zone diverse, ma di proprietà dello stesso soggetto.

Risposta 07

L'articolo 95 comma 3 relaziona la consistenza degli annessi in funzione della superficie fondiaria disponibile, intendendo per tale la superficie complessiva delle aree in disponibilità ad un unico soggetto.
Pertanto possono essere sommate aree non contigue, purché ricadenti nei sottosistemi V1, V2, V3, V3.1, V3.2, V3.3, e non classificate come tipi e varianti di paesaggio "c1 fattorie granducali della Valdichiana"

Quesito 0810.08.2011

  1. 1) Si può realizzare la tipologia dell'annesso per l'agricoltura amatoriale, con pianta ad "L"?
  2. 2) Per l'ancoraggio al terreno dell'annesso, si può realizzare la platea?
  3. 3) Si possono realizzare annessi per l'agricoltura amatoriale nelle aree individuate nelle tavole "usi del suolo e modalità d'intervento e d'attuazione" come "Maglia Fitta"?

Risposta 08

  1. 1) No, perché la pianta ad "L" non è di tipologia idonea.
  2. 2) No, non sono ammesse opere di fondazione se non quelle di ancoraggio.
  3. 3) Sì, la tutela della "maglia fitta" non incide sulla fattibilità di tali interventi. Gli annessi di cui all'art. 95 sono ammessi nei sottosistemi V1, V2, V3, V3.1, V3.2, V3.3, purché non classificati come tipi di variante e paesaggio "c1 fattorie granducali della Valdichiana".

Quesito 0928.09.2011

Nell'ipotesi di realizzazione di un annesso agricolo per attività amatoriale, è possibile eseguire la struttura in ferro, tamponatura e copertura con pannelli fonoassorbenti?
Il regolamento urbanistico (articolo 95 comma 4, lettera b, delle NTA) prevede la tipologia edilizia, in legno o con altri materiali leggeri , ad esclusione dei materiali di recupero e delle lamiere incongrue.
Nel caso specifico i materiali vengono comprati presso un rivenditore, pertanto non sono di recupero, tantomeno lamiere incongrue.

Risposta 09

La realizzazione di un annesso agricolo per attività amatoriale è consentita mediante l'uso del legno o di altri materiali leggeri, ad esclusione dei materiali incongrui, quali materiali di recupero e lamiere.
Nel caso specifico, possono essere utilizzati i pannelli fonoassorbenti purché la finitura superficiale esterna non si in lamiera.

 

Aree riservate