Norme tecniche di attuazione del Piano Operativo

Art. 21 Patrimonio edilizio esistente

1. Per edificio esistente si intende un manufatto che abbia legittimità edilizia i cui lavori siano iniziati entro la data di entrata in vigore del Piano Operativo ancorché non dichiarato abitabile o agibile.

Art. 22 Interventi sempre ammessi nel patrimonio edilizio esistente

1. Fatte salve più restrittive indicazioni contenute nelle presenti norme sul patrimonio edilizio esistente sono sempre ammessi gli interventi di manutenzione straordinaria, di demolizione non preordinata alla ricostruzione, gli interventi finalizzati al superamento delle barriere architettoniche e di adeguamento degli immobili alle esigenze dei disabili, gli interventi di restauro e di risanamento conservativo e gli interventi di ristrutturazione edilizia conservativa compreso il recupero dei sottotetti a fini abitativi.

2. Gli interventi di demolizione non preordinati alla ricostruzione sono sempre consentiti con l'esclusione degli edifici costitutivi del patrimonio storico urbano ed extraurbano e con obbligo di ripristino della naturale condizione del suolo.

3. Gli incrementi di Superficie Edificabile, ove previsti dalle presenti norme, sono ammessi anche sugli interventi di nuova edificazione, purché i lavori siano iniziati entro la data di entrata in vigore del Piano Operativo.

4. Sul patrimonio edilizio esistente all'interno delle zone a servizi di cui alla parte III sono ammessi, oltre agli interventi di cui al comma 1 e fatte salve eventuali e più restrittive indicazioni contenute nelle presenti norme, anche interventi di sostituzione edilizia volti alla riqualificazione funzionale dei servizi medesimi.

Art. 23 Edifici esistenti e diritti edificatori

1. In applicazione di quanto disposto al precedente Articolo 14 a tutti gli edifici legittimamente esistenti, permanenti e che non siano in alcun modo vincolati allo svolgimento di specifiche attività, ad esclusione degli edifici sottoposti a Restauro conservativo e RIL e fatte salve ulteriori limitazioni riconducibili a vincoli di qualsiasi genere gravanti sugli immobili o indicazioni più restrittive derivanti dall'applicazione delle presenti norme, è riconosciuta una capacità edificatoria sotto forma di diritti edificatori cos&igrave articolato:

  • - diritti edificatori derivanti da edifici a destinazione industriale artigianale da trasferire negli ambiti a alta e media trasformabilità non specializzati della mixité urbana di cui all'Articolo 32, in lotti liberi o per l'ampliamento di edifici residenziali esistenti: 50% della Superficie edificabile Se esistente;
  • - diritti edificatori derivanti da edifici non destinati ad attività industriale artigianale da trasferire negli ambiti a alta e media trasformabilità non specializzati della mixité urbana di cui all'Articolo 32, in lotti liberi o per l'ampliamento di edifici residenziali esistenti: 100% della Superficie edificabile Se esistente;
  • - diritti edificatori derivanti da edifici a destinazione industriale artigianale presenti in territorio rurale da utilizzare per il potenziamento di attività industriale artigianale esistenti secondo i disposti dell'art. 69 delle presenti norme}: 150% della Superficie edificabile Se esistente.
  • - diritti edificatori derivanti da edifici non destinati ad attività industriale artigianale presenti in territorio rurale da utilizzare per il potenziamento di attività ricettive esistenti nel rispetto delle limitazioni dell'articolo 69: 120% della Superficie edificabile Se. Tale possibilità non si applica nelle zone specificatamente indicate nelle presenti norme;
  • - diritti edificatori derivanti da edifici con destinazione d'uso non residenziale presenti in territorio rurale da utilizzare, sempre in territorio rurale, per addizioni volumetriche con destinazione d'uso commerciale o direzionale secondo i disposti dell'art. 69 delle presenti norme: 100% della Superficie edificabile Se.]

2. Il diritto edificatorio è riconosciuto solo successivamente alla demolizione degli edifici che producono tale diritto edificatorio, alla eventuale bonifica della relativa area di pertinenza e la sua riqualificazione paesaggistica mediante il ripristino della naturale condizione del suolo.

3. Le misure di incentivazione di cui all'Articolo 15 punto c si applicano per la sola parte relativa alla percentuale di incremento.

Art. 24 Patrimonio storico urbano ed extraurbano

1. Il Piano Operativo individua, sia all’interno sia all’esterno del territorio urbanizzato, i seguenti elementi del patrimonio storico e testimoniale:

  • Edifici specialistici, ville ed edilizia rurale di pregio;
  • Centri antichi ed aggregati, compresi fra i nuclei rurali di cui all’Articolo 57;
  • Edifici di antica formazione.

2. Per gli “Edifici specialistici, ville ed edilizia rurale di pregio” e per i “Centri antichi ed aggregati” le categorie di intervento indicate per ogni singolo edificio sono dettagliate nelle relative schede normative (elaborati E1.2-E1.3). Le categorie di intervento riportate nelle schede normative sono definite nella legge regionale vigente (L.R. 65/2014). Altresì, si specifica che:

  1. a) Gli interventi sempre ammessi sono i seguenti:
    • interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche;
    • Cmanutenzione straordinaria;
    • demolizione non preordinata alla ricostruzione (L.R. 65/2014) ad eccezione degli edifici soggetti a restauro e RIL;
    • realizzazione di piscine nonché di impianti sportivi, ancorché ad uso pertinenziale privato, comportanti la trasformazione permanente di suolo inedificato, quale pertinenza dell’abitazione anche sul resede dei fabbricati soggetti a restauro purché sia garantito un inserimento compatibile con il contesto esistente.
  2. b) La categoria di intervento indicata nelle schede normative come Ristrutturazione edilizia corrisponde alla Ristrutturazione Edilizia Conservativa di cui all'art. 135 comma 2 lettera d della L.R. 65/2014 e comprende anche gli interventi di ristrutturazione ricostruttiva limitatamente agli interventi di demolizione con fedele ricostruzione di cui dell'art. 134 comma 1 lettera h punto 1) della L.R. 65/2014. Quando è ammessa la Ristrutturazione edilizia sono anche consentiti gli interventi pertinenziali (di cui all'art. 135 comma 2 lettera e della L.R. 65/2014) e le addizioni volumetriche (di cui all'art. 134 comma 1 lettera g della L.R. 65/2014). Limitatamente alle schede relative agli edifici specialistici, ville ed edilizia rurale di pregio gli interventi pertinenziali e le addizioni volumetriche sono ammessi purché la scheda non comprenda edifici soggetti a restauro e risanamento conservativo;
  3. c) La categoria di intervento indicata nelle schede normative come Ril, Ristrutturazione edilizia di tipo limitato, Ristrutturazione edilizia di tipo leggero, Ristrutturazione leggera, corrispondono alla Ristrutturazione Edilizia Conservativa di cui all'art. 135 comma 2 lettera d della L.R. 65/2014 con le specifiche dell'articolo 78.1 del Regolamento Edilizio approvato con Deliberazione C.C. 25 del 22/03/2019;
  4. d) La categoria di intervento indicata nelle schede normative come "SE", ovvero Sostituzione edilizia, corrisponde alla Sostituzione Edilizia di cui all'art. 134 comma 1 lettera l della L.R. 65/2014. Quando nella scheda norma viene fatto esplicito riferimento alla sostituzione edilizia su sedime si rimanda alla definizione di sedime dell'art. 36 del D.P.G.R. 39R/2018 (Regolamento di attuazione dell’art. 216 L.R. 65/2014 in materia di unificazione dei parametri urbanistici ed edilizi per il governo del territorio.); quando viene fatto esplicito riferimento alla sostituzione edilizia su sedime di pertinenza si intende che almeno il 50% del sedime dell'edificio originario è occupato dal sedime del nuovo edificio.
  5. e) Sono inoltre ammessi:
    • su tutti gli edifici residenziali legittimamente esistenti alla data di approvazione della L.R. 5/2010 gli interventi di recupero dei sottotetti ai fini abitativi;
    • strutture semipermanenti a servizio delle attività di somministrazione e turistico-ricettive subordinate alla rimozione delle medesime alla cessazione dell'attività.
  6. f) La categoria di intervento Restauro si intende estesa anche agli spazi aperti compresi nel resede di pertinenza degli “edifici specialistici, ville ed edilizia rurale di pregio”;
  7. g) L'addizione volumetrica alle unità immobiliari esistenti è ammessa fino a 30 mq di “SE” contestualmente ad un intervento che comporti un miglioramento delle prestazioni energetiche e/o sismiche ai sensi delle rispettive normative.L'addizione volumetrica alle unità immobiliari esistenti può raggiungere il limite del 20%, se oltre il limite dei 30 mq, solo per effetto del trasferimento di crediti edilizi e/o diritti edificatori. Il trasferimento dei crediti edilizi è ammissibile soltanto all’interno del perimetro del territorio urbanizzato;
  8. h) L'intervento pertinenziale alle unità immobiliari esistenti è ammesso fino a 30 mq di “SE” e comunque in misura non superiore al 20% del volume dell'u.i.. Per gli edifici specialistici, ville ed edilizia rurale di pregio l'intervento pertinenziale è ammesso solo per volumi tecnici e piscine.

3. Qualora si desideri operare con categorie di intervento diverse da quelle indicate nelle schede normative, o nel caso di interventi di ristrutturazione con modificazione di sagoma e/o sedime esistente occorre procedere con Progetto Unitario Convenzionato in conformità alle disposizioni di cui all’Articolo 8 delle presenti norme, estendendo lo stesso per gli “Edifici specialistici, ville ed edilizia rurale di pregio” all’intero aggregato di riferimento. Tali interventi dovranno comunque essere realizzati nel rispetto dei caratteri insediativi, della coerenza morfotipologica dei luoghi, della tutela delle visuali relative agli assi viari esistenti in particolare alle strade di interesse paesaggistico (PTCP), delle caratteristiche architettoniche e degli elementi architettonici di pregio per gli edifici di comprovato valore storico testimoniale, del contesto ambientale e paesaggistico anche privilegiando proposte progettuali e materiali che assicurino una maggiore integrazione paesaggistica.

4. Nel caso di interventi di ristrutturazione che prevedono accorpamenti volumetrici e una riorganizzazione complessiva dei volumi esistenti occorre procedere con Piano di Recupero (art. 119 della L.R. 65/2014). Tali interventi dovranno comunque essere realizzati nel rispetto dei caratteri insediativi, della coerenza morfotipologica dei luoghi, della tutela delle visuali relative agli assi viari esistenti in particolare alle strade di interesse paesaggistico (PTCP), delle caratteristiche architettoniche e degli elementi architettonici di pregio per gli edifici di comprovato valore storico testimoniale, del contesto ambientale e paesaggistico anche privilegiando proposte progettuali e materiali che assicurino una maggiore integrazione paesaggistica.

5. Per gli “Edifici di antica formazione” si fa riferimento alla Carta “Ambito di applicazione della disciplina dei tessuti edilizi e degli ambiti di trasformazione”. Sono ammessi i seguenti interventi:

  • interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche;
  • manutenzione straordinaria;
  • restauro e risanamento conservativo.

Su tutti gli edifici residenziali legittimamente esistenti alla data di approvazione della L.R. 5/2010 sono ammessi gli interventi di recupero dei sottotetti ai fini abitativi e, su tutti gli edifici esistenti, le strutture semipermanenti a servizio delle attività di somministrazione e turistico-ricettive subordinate alla rimozione delle medesime alla cessazione dell'attività.

Qualora si desideri operare con categorie di intervento diverse è necessario procedere con Progetto Unitario Convenzionato. Tali interventi dovranno comunque essere realizzati nel rispetto dei caratteri insediativi, morfotipologici e formali e nel rispetto del contesto ambientale e paesaggistico.

6. Nel caso di Progetto Unitario Convenzionato o del Piano di Recupero oltre a quella prevista per legge, la documentazione di progetto/piano dovrà prevedere:

  1. a) indagine conoscitiva sugli edifici oggetto d’intervento e sugli edifici costituenti il complesso edilizio o il centro antico o l’aggregato indicati nella scheda di riferimento (notizie e fonti storiche, analisi dell’evoluzione architettonica ed edilizia nonché del suo uso, analisi dello stato attuale). Dettagliata relazione, accompagnata da idonea documentazione grafica, che argomenti ed avvalli la necessità di disporre categorie d’intervento diverse da quelle indicate nelle schede normative, con illustrazione dei criteri di intervento e dimostrazione della sua coerenza con il valore storico testimoniale dei luoghi e con l’esposizione degli accorgimenti progettuali e/o tecnico-costruttivi adottati per conservare e valorizzare gli elementi di pregio e/o il contesto ambientale e paesaggistico;
  2. b) predisposizione a fine lavori di un report fotografico illustrativo dello stato dell’intervento compiuto e di idonea documentazione volta all’aggiornamento della scheda di rilievo di riferimento. In particolare per gli “Edifici specialistici, ville ed edilizia rurale di pregio” è richiesta un’adeguata documentazione relativa alle seguenti voci di scheda: informazioni generali, descrizione morfologica e tipologica, descrizione delle caratteristiche fisiche degli edifici, descrizione degli elementi rilevanti e delle compatibilità; per i “Centri antichi ed aggregati” è richiesta un’adeguata documentazione relativa alle seguenti voci di scheda: tipologia, epoca costruzione, descrizione, stato conservazione, pertinenza. L’aggiornamento della scheda di rilievo è di competenza degli uffici comunali di riferimento che si riservano il diritto di sopralluogo in loco e di verifica della documentazione.

7. Nell'ambito del territorio extraurbano è ammessa la ricostruzione di edifici parzialmente distrutti (ruderi), purché sia presentata documentazione inequivocabile in ordine alla preesistenza ed alla consistenza planivolumetrica dei fabbricati originari, mediante interventi di ristrutturazione edilizia ricostruttiva di cui all'art. 134, c. 1, lett. h), punto 4), della L.R. 65/2014. In tale caso la ricostruzione si intende come fedele riproposizione dei volumi e delle caratteristiche tipologiche preesistenti. L'intervento può essere attuato in via diretta quando è rintracciabile in situ traccia inequivocabile dell'ingombro planivolumetrico. Diversamente dovrà essere fatto ricorso al Piano di recupero ai sensi della vigente disciplina legislativa e regolamentare. Le disposizioni del presente comma non si applicano nel caso di manufatti non più esistenti.

8. Negli immobili che costituiscono il patrimonio storico urbano ed extraurbano che versano in condizioni tali che non sia praticabile il recupero e/o questo risulti eccessivamente oneroso, potrà essere previsto, in luogo dell'intervento ammesso previsto dalla scheda o dalla norma, un intervento di ristrutturazione (anche con demolizione totale). Il nuovo fabbricato dovrà comunque preservare, oltre alla sagoma, anche gli elementi caratterizzanti quali, rapporti tra vuoti e pieni, aggetti, elementi di finitura esterna.

La condizione necessaria affinché possa essere derogato l'intervento ammesso dovrà essere certificata da professionista abilitato.

Il presente comma resterà valido fino all'aggiornamento delle Schede.

9. La riqualificazione del patrimonio edilizio esistente attraverso specifici piani di recupero sarà attuata in variante al PO tranne nei casi in cui la scheda relativa al rilievo del fabbricato, costituente parte dello Statuto del territorio di piano strutturale, individui al punto 2 della Sezione 3 "Descrizione degli elementi rilevanti e delle compatibilità" gli elementi da rimuovere e/o trasformare. In questa specifica fattispecie il perimetro della scheda deve intendersi quale "zona connotata da condizioni di degrado" ai sensi dell’art. 95 comma 2 lettera f) della L.R. 65/14 per cui il piano di recupero non dovrà intendersi in variante al P.O.

10. Gli interventi di nuova edificazione, alterazione della sagoma o installazione di impianti per la produzione o autoproduzione di energia sono subordinati alla valutazione degli impatti visuali degli stessi relativamente ai seguenti centri antichi e aggregati e nuclei: A013, A038, A041, A063, A064, A077, A078, A083, A088.

Gli elaborati minimi da produrre ai fini della valutazione consistono in:

  • - fotoinserimenti relativi all’intervento previsto, in numero adeguato, con presa fotografica o posizionamento del punto di vista virtuale, da luoghi pubblici di osservazione privilegiata esterni al nucleo e all’ambito di pertinenza (ad esempio strade, slarghi, piazze o parcheggi), da cui sia visibile la zona o la consistenza edilizia dove si va ad intervenire;
  • - relazione sintetica con la valutazione dell’impatto visivo, allo scopo di dimostrare a livello quali quantitativo che gli interventi:
    • - si integrano e si inseriscono a livello cromatico con l’esistente;.
    • - non producono rifrazione o specchiamento;.
    • - non alterano lo skyline;.
    • - determinino una percezione della sagoma coerente sotto l’aspetto del rapporto di scala con il contesto;.
    • - si inseriscono correttamente con le consistenze attuali.

Art. 24 bis Disposizioni per la sostituzione edilizia

1. In tutti i casi in cui viene fatto riferimento all'intervento di sostituzione edilizia, tali interventi sono consentiti con le precisazioni di cui ai successivi commi.

2. Nel caso in cui è prevista una diversa collocazione dell’edificio, questo deve essere localizzato all'interno dello stesso lotto, se in ambito del territorio urbano, o nel resede di pertinenza degli edifici esistenti e comunque ad una distanza non superiore a 20 metri dall'edificio da sostituire, se in territorio rurale. Per gli immobili ubicati nel resede di pertinenza di un edificio classificato come unità immobiliare, la nuova collocazione, nell’ambito del resede, potrà altresì prevedere una distanza non superiore a 20 m dall’unità immobiliare stessa. Nell'ambito del territorio rurale negli interventi di sostituzione edilizia è mantenuta l’unitarietà della funzione comune del resede di pertinenza e non sono consentite recinzioni o partizioni all’interno di tale area e non costituisce discontinuità del resede la presenza di viabilità privata.

3. Fatte salve disposizioni diverse delle presenti norme, l’intervento di sostituzione edilizia è effettuato senza incremento della Sul esistente.

4. L'intervento di sostituzione edilizia, se non diversamente specificato, prevede la completa demolizione dell'edificio da sostituire, ovvero dell'unità immobiliare, se costituente porzione distinta, riconoscibile ed autonoma strutturalmente.

5. Quando nelle presenti norme viene fatto riferimento alla sostituzione edilizia su sedime di pertinenza si intende che almeno il 50% del sedime dell’edificio originario è occupato dal sedime del nuovo edificio.

6. Nell'ambito del territorio urbanizzato il trasferimento parziale di SE in addizione agli edifici esistenti tra lotti contigui all'interno dello stesso sottosistema, è equiparato ad un intervento di sostituzione edilizia; in tale caso non valgono le disposizioni di cui ai commi 2 e 4.

Art. 24 ter Piano attuativo dell’area Parco del Pionta

1. Considerato il rilevante interesse archeologico, paesaggistico dell'area del Parco del Pionta e la sua collocazione strategica per la città, nella tavola "Ambiti di applicazione della disciplina dei tessuti edilizi e degli ambiti di trasformazione" l'area è individuata quale zona soggetta a piano di recupero, formato attraverso un percorso partecipativo, con le seguenti finalità:

  1. a) coordinamento di tutti gli interventi sull'area e sugli edifici da parte dei vari soggetti istituzionali coinvolti;
  2. b) valorizzazione e recupero del comparto tenendo conto prioritariamente degli aspetti paesaggistici ed archeologici;
  3. c) riorganizzazione delle funzioni insediate anche mediante la previsione di destinazioni diverse dalle attuali.

2. In attesa dell'approvazione del piano di recupero, sugli edifici ed aree esistenti interne al perimetro individuato nella tavola "Ambiti di applicazione della disciplina dei tessuti edilizi e degli ambiti di trasformazione" del PO, sono consentiti tutti gli interventi previsti dai singoli ambiti di riferimento.

Art. 24 quater Edifici soggetti a "Restauro" e edifici soggetti a "Ristrutturazione edilizia conservativa"

La cartografia di piano operativo individua gli edifici soggetti a "Restauro" ricompresi all’interno di una perimetrazione contraddistinta da linea continua viola e gli edifici soggetti a "Ristrutturazione edilizia conservativa" ricompresi all'interno di una perimetrazione contraddistinta da linea continua rosa fucsia. Gli interventi suddetti sono da considerarsi esclusivi e prevalgono sulla disciplina dell’ambito di riferimento.