Norme tecniche di attuazione del Piano Operativo

Art. 13 Perequazione urbanistica

1. La perequazione, ai sensi della L.R. 65/2014, attua i principi di equità e uniforme ripartizione, tra i proprietari degli immobili interessati dagli interventi, dei diritti edificatori attribuiti dagli atti della pianificazione urbanistica e degli oneri che conseguono alla realizzazione delle dotazioni territoriali. La Perequazione urbanistica interessa esclusivamente le previsioni relative agli ambiti urbani oggetto di trasformazione urbanistica (ambiti ad alta trasformabilità) limitatamente agli Ambiti di Trasformazione soggetti a Piano urbanistico attuativo (di cui all'Articolo 9) e ai Progetti Unitari Convenzionati (di cui all'Articolo 8).

2. La perequazione urbanistica è finalizzata all'acquisizione a titolo gratuito alla proprietà comunale di aree nella misura minima del 10% della superficie territoriale. Le aree cedute al Comune mediante perequazione urbanistica potranno essere utilizzate dallo stesso per:

  • - realizzazione di Opere Pubbliche di interesse generale;
  • - realizzazione di Edilizia Residenziale Pubblica;
  • - trasferimento dei diritti edificatori derivanti da compensazioni urbanistiche di cui alle presenti norme.

3. Qualora l'Amministrazione Comunale ritenga che le aree oggetto di cessione a fini perequativi assumano carattere residuale o non rivestano interesse pubblico, può essere prevista la monetizzazione di dette aree.

4. Le aree acquisite mediante perequazione urbanistica si intendono aggiuntive rispetto alle aree destinate a servizi in funzione delle attività che si andranno ad insediare. Non potranno quindi essere destinate agli scopi di cui sopra le superfici destinate a Standard nella quantità definita dalle presenti norme.

7. La perequazione urbanistica non si applica nelle aree interessate da insediamenti produttivi.

Art. 14 Compensazione urbanistica

1. Ai fini dell’applicazione delle misure di compensazione urbanistica valgono le seguenti definizioni:

  • - diritto edificatorio: si tratta di un istituto che si ottiene con la privazione di un bene durevole derivante dalla delocalizzazione di volumi esistenti oggetto di demolizione;
  • - credito edilizio: si tratta di un istituto derivante da patti di compensazione di cui all’art. 101 della legge regionale 65/2014 e completamente regolamentato dalla stessa legge.

La compensazione urbanistica si articola in due fattispecie:

  • - Compensazione urbanistica finalizzata alla infrastrutturazione del territorio: s'intende l'istituto giuridico mediante il quale viene permesso ai proprietari di aree ed edifici destinate a servizi e/o alla viabilità di recuperare adeguata capacità edificatoria, nella forma di crediti edilizi, su altre aree e/o edifici, anche di proprietà pubblica, previa cessione gratuita all'amministrazione dell'area interessata dalla destinazione a servizio e/o alla viabilità. Tale credito edilizio si genera a favore dei privati proprietari delle aree destinate a servizi e alla viabilità nel momento in cui esse vengono cedute gratuitamente all'Amministrazione Comunale per la realizzazione dei servizi e della viabilità. Per tale fattispecie si rinvia al successivo Articolo 103. Il Comune, ai fini di una corretta gestione dei crediti edilizi derivanti da compensazione urbanistica finalizzata alla infrastrutturazione del territorio, istituisce il registro dei crediti edilizi e dei diritti edificatori. Per il funzionamento di tale registro il comune predisporrà specifico regolamento attuativo.
  • - Compensazione urbanistica finalizzata alla riqualificazione paesaggistica ed ambientale: s'intende l'istituto giuridico mediante il quale viene promossa la delocalizzazione di immobili anche ricadenti all’interno delle aree di tutela come identificate agli art. 16 e 18 che determinano un impatto paesaggistico e ambientale negativo applicabile secondo le modalità indicate all’art. 23.

2. L’utilizzo dei crediti edilizi è consentito all'interno del PTU in conformità a quanto disciplinato all’art. 101 della L.R. 65/2014. L’utilizzo dei diritti edificatori è consentito, all’esterno del PTU, anche per interventi di addizione volumetrica nel territorio rurale qualora generati sempre nel territorio rurale secondo le indicazioni contenute nelle presenti norme.

3. Salve diverse e più di dettaglio indicazioni, al fine di garantire l'effettiva attuabilità degli interventi interessati da Compensazione urbanistica, negli ambiti oggetto di trasformazione (Ambiti di Trasformazione, Progetti Unitari Convenzionati, Permessi di costruire convenzionati) è individuata una percentuale di Superficie edificabile Se da destinare obbligatoriamente al trasferimento di crediti edilizi e diritti edificatori. In alternativa è consentita la monetizzazione ovvero il trasferimento all'amministrazione comunale di risorse che verranno dalla stessa destinate alla acquisizione di aree da destinare a servizi previsti dal Piano Operativo. A tal fine l'amministrazione comunale predisporrà un regolamento per determinare il valore delle monetizzazioni.

4. (comma eliminato)

5. L'amministrazione comunale predisporrà uno specifico regolamento per l'attuazione della compensazione urbanistica e istituirà presso l'ufficio edilizia del comune un "Registro dei crediti edilizi e dei diritti edificatori" con la funzione di supportare in maniera efficace e trasparente la gestione dei diritti edificatori stessi.

6. Non sono ammessi trasferimenti di volumetrie derivanti da diritti edificatori superiori a 100 mq di Superficie Edificabile quando la localizzazione proposta determini la necessità di realizzare nuova viabilità rurale o nuove opere di urbanizzazione con esclusione degli ambiti ad alta trasformabilità. L'inserimento delle volumetrie in ambito rurale dovrà documentare la conservazione della maglia poderale caratterizzata da ciglioni, scarpate, filari alberati, fossi, limiti di colture e, ove determini la realizzazione di più fabbricati, dovrà prevedere la localizzazione in continuità fisica e tipologica con i nuclei abitati esistenti nel rispetto di eventuali elementi e visuali di pregio.

Art. 15 Misure di incentivazione

1. Per misure d'incentivazione si intende l'insieme di misure atte a garantire il raggiungimento di specifici obiettivi di riqualificazione edilizia e territoriale. Esse sono finalizzate a incentivare interventi privati che contemplino prestazioni qualitative più elevate in termini sociali od ambientali.

2. Le misure di incentivazione si concretizzano in una quantità aggiuntiva di capacità edificatoria che può essere utilizzata dal Comune per incentivare la realizzazione di servizi pubblici anche esternamente all'ambito di intervento. Tale quantità edificatoria può essere trasferita in altri ambiti interessati da trasformazione urbanistica.

3. Agli ambiti del territorio urbano si applicano le misure di incentivazione di seguito indicate:

  1. a. Incentivazioni finalizzate all'incremento di servizi privati di interesse pubblico o generale
    Tali incentivazioni si applicano sia nel territorio già trasformato sia nelle aree di trasformazione. Esse sono definite nella realizzazione di servizi che assumono interesse pubblico o generale quali, a titolo esemplificativo:
    • - asili nido,
    • - sedi di associazioni culturali e di quartiere,
    • - residenza sociale destinata all'affitto.
    La maggiorazione della capacità edificatoria viene determinata nella misura di 2 mq di Superficie edificabile Se aggiuntivo per ogni mq di Superficie edificabile Se da destinare alla realizzazione di servizi privati di interesse pubblico o generale.
    L'accesso alle misure di incentivazioni di cui al presente punto comporta un vincolo di destinazione ventennale.
    Gli incrementi di edificabilità di cui al presente punto si applicano solo nel caso del raggiungimento di una Superficie edificabile Se utile al soddisfacimento del servizio privato d'interesse generale che si intende realizzare e che comunque dovrà essere non inferiore alla dimensione di 100 mq di Superficie edificabile Se.
  2. b. Incentivazioni finalizzate al miglioramento della qualità urbana ed edilizia degli interventi di trasformazione mediante procedure concorsuali
    Tali incentivazioni si applicano nelle sole aree di trasformazione soggette a piano urbanistico attuativo. Esse trovano effettiva attuabilità qualora il progetto relativo agli ambiti di trasformazione sia il risultato di un percorso concorsuale al quale devono partecipare almeno tre studi professionali. La misura di incentivazione è pari ad un incremento del 10% della Superficie edificabile Se realizzabile. Trovano applicazione le disposizioni di cui al D.Lgs 50/2016 e s. m. e i. relativamente alle procedure concorsuali.
  3. c. Incentivazioni finalizzate al miglioramento della qualità paesaggistica e ambientale dei contesti rurali
    L'incentivazione consiste nella possibilità di recuperare Superficie edificabile Se da edifici esistenti nelle aree di tutela e salvaguardia paesaggistica e ambientale (di cui all'Articolo 18 o nelle fasce di rispetto inedificabili (di cui all'Articolo 16) ad eccezione degli immobili presenti nella fascia di rispetto dei corsi d'acqua di cui al R.D. 523/1904 e del reticolo idrografico di cui alla L.R. 79/2012 per cui valgono le disposizioni di cui al successivo articolo 15 bis. L'incentivazione si quantifica nella Superficie edificabile Se esistente incrementata del 20%. Il diritto edificatorio cos&igrave generato può essere utilizzato:
    • - negli ambiti urbani a media e alta trasformabilità
    • - negli ambiti urbani a bassa trasformabilità di recente formazione esito di processi unitari a carattere identitario;
    • - come interventi di addizione volumetrica di edifici esistenti nei contesti rurali, anche associata a cambio di destinazione d'uso, qualora queste siano previste nelle norme relative al territorio rurale.
    L'incentivazione si attiva a seguito di demolizione senza ricostruzione di edifici esistenti e ripristino del resede.
    L
    La misura di cui alla presente lettera non si applica agli edifici del patrimonio storico e testimoniale (Patrimonio storico urbano ed extraurbano).
  4. d. Incentivazioni finalizzate alla riduzione del consumo di suolo
    L'incentivazione consiste nell'accorpamento di edifici esistenti al fine di ridurre l'incidenza della copertura del suolo e l'incremento della superficie naturale permeabile. Essa si esplicita in un incremento della Superficie edificabile Se esistente pari al 20% dell'esistente.
  5. e. Incentivazioni finalizzate alla riduzione del rischio sismico o idrogeologico
    10% di incremento di Superficie edificabile Se se l'intervento determina il passaggio ad una classe di rischio inferiore
    20% di incremento di Superficie edificabile Se se l'intervento determina il passaggio a due classi di rischio inferiori.
  6. f. Incentivazioni finalizzate alla realizzazione di opere e interventi di interesse pubblico esterni all'ambito di intervento
    L'incentivazione consiste nella possibilità di realizzare opere di interesse pubblico da concordare con l'amministrazione comunale.
    L'incentivazione si specifica nell'incremento del 10% della Superficie edificabile Se realizzabile.

4. Nelle norme di ciascuna zona si precisa l'applicabilità o meno delle incentivazioni sopra individuate.

5. Gli interventi in applicazione delle misure di incentivazione si attuano con modalità diretta convenzionata o mediante progetti unitari convenzionati.

6. Le misure di incentivazione si sommano alle Superfici edificabili Se ammesse per ciascuna zona, fatto salvo il rispetto dei parametri di zona (distanze, altezze, superficie filtrante, ecc.).

7. In sede di istanza di permesso di costruire convenzionato, la parte richiedente indica, corredando il progetto con schede tecniche e con ogni altro documento utile a comprovare i caratteri dell'intervento, le obbligazioni assunte (anche in relazione al mantenimento in efficienza nel tempo di manufatti ed impianti che consentono il perseguimento delle misure di incentivazione), delle quali si fa menzione nella convenzione. Nella convenzione sono altres&igrave previste le garanzie finanziarie mediante stipula di polizza fidejussoria a vantaggio del comune in caso di mancato assolvimento delle prestazioni.

La sottoscrizione della convenzione che accede al permesso di costruire consente l'assegnazione e l'utilizzo del diritto di edificabilità corrispondente alla misura di incentivazione. L'amministrazione, prima dell'agibilità, verifica la effettiva rispondenza dell'immobile a quanto indicato nel progetto.

La dichiarazione di fine lavori è corredata da una dichiarazione del direttore lavori, il quale attesta il rispetto degli impegni assunti. L'amministrazione comunale opera verifiche su almeno il 50% dei cantieri nei quali siano in corso interventi che beneficino del regime incentivale.

Qualora sia accertato il mancato raggiungimento dei livelli prestazionali che hanno determinato l'applicazione degli incentivi, di cui al presente articolo, il Comune attiva l'escussione della polizza prestata e irroga una sanzione di importo pari alla metà degli incentivi riconosciuti.

Il mancato raggiungimento dei requisiti prestazionali che hanno consentito di accedere agli incentivi di cui presente articolo costituisce parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA ed è soggetto alle sanzioni previste dalla L.R. n. 65/2014 e dal DPR 380/2001.

8. Gli incrementi edificatori derivanti da incentivazioni possono essere trasferiti.

Art. 15 bis Disposizioni su trasferimenti volumetrici

1. Il trasferimento volumetrico è ammesso per i seguenti immobili: a) immobili presenti nella fascia di rispetto di cui al R.D. 523/1904; b) immobili presenti nella fascia di rispetto dei corsi d'acqua individuati dal reticolo idrografico di cui alla L.R. 79/2012 il cui tracciato sia effettivamente presente sul posto, ovvero sia stato oggetto di variazione debitamente autorizzata; c) immobili ricadenti all'interno delle aree interessate dalla realizzazione delle Opere idrauliche necessarie per la gestione del rischio alluvioni di cui all'art. 16 delle presenti norme o all'interno delle Aree per la riduzione del rischio idraulico di cui all'articolo 127 bis delle presenti norme; d) immobili ricadenti all'interno di aree caratterizzate da fattibilità idraulica limitata FI4 o fattibilità geomorfologica limitata FG4; e) porzioni di immobili costituenti superfetazioni di edifici soggetti a ristrutturazione edilizia di tipo limitato (ril) o di restauro e risanamento conservativo.

2. I volumi demoliti costituiscono diritti edificatori ai sensi dell'art. 23 delle presenti norme.

3. Esclusivamente nel caso di immobili di cui al comma 1 lettere a) e b) i volumi demoliti potranno essere incrementati del 20% al fine di incentivarne la delocalizzazione e potranno essere anche trasferiti in area limitrofa più prossima esterna alle rispettive fasce di rispetto purché all'interno dello stesso ambito urbanistico. Nel caso in cui gli immobili da demolire ricadano all'interno di uno degli ambiti non trasformabili di cui all'art. 36 delle presenti norme i volumi demoliti potranno essere trasferiti in area limitrofa più prossima esterna sia alle rispettive fasce di rispetto che all'ambito non trasformabile. Sono comunque fatti salvi eventuali limiti all'edificabilità stabiliti da vincoli di qualsiasi genere ricadenti sulle aree medesime.

4. Il cambio d'uso è consentito, secondo i disposti del presente Piano, in ragione della zona urbanistica che andrà ad accogliere i volumi oggetto di trasferimento.

5. Il trasferimento volumetrico non è consentito sugli edifici, per i quali il Piano Operativo prescrive un intervento di restauro o risanamento conservativo e sugli immobili vincolati ai sensi del titolo II della parte II del decreto legislativo 42/04.