Norme Tecniche di attuazione del Regolamento Urbanistico


Art. 79 Disposizioni generali

1. Le aree di trasformazione individuano ambiti territoriali nei quali l'edificazione, le dotazioni di servizi, attrezzature e spazi scoperti di uso pubblico, sono attuati con una progettazione unitaria o coordinata, in conformità alle prescrizioni indicate nelle tavole di progetto "Usi del suolo e modalità d'intervento ed attuazione" e nel rispetto delle prescrizioni ed indirizzi di cui all'Allegato F. Il Regolamento Urbanistico individua:

  • Aree di Trasformazione Strategica (ATS);
  • Aree di Trasformazione (AT);
  • Aree di Trasformazione in itinere riferite a Piani Urbanistici Attuativi già approvati (ATPA);
  • Aree di Trasformazione di esclusivo interesse pubblico (AT);
  • Potenziali Aree di Trasformazione (PAT).

2. Gli interventi previsti nelle Aree di Trasformazione sono attuati, secondo quanto indicato nelle relative schede di cui all'Allegato F, tramite Piano Attuativo, Permesso di costruire o Permesso di Costruire Convenzionato.

3. Alla scadenza della validità del Piano Attuativo valgono per tali aree le indicazioni contenute nelle tavole "Usi del suolo e modalità d'intervento e di attuazione" e nelle presenti norme tecniche di attuazione.

4. Le Aree di Trasformazione per le quali è prevista l'attuazione mediante Permesso di Costruire Convenzionato corrispondono ad ambiti in addizione agli insediamenti esistenti o di riorganizzazione del tessuto urbanistico per i quali è prescritta la stipula di un accordo con l'Amministrazione Comunale attraverso il quale definire uno o più dei seguenti punti:

  1. a) la cessione gratuita entro termini prestabiliti delle aree necessarie per le opere di urbanizzazione primaria;
  2. b) la realizzazione a cura e spese dei proprietari delle opere di urbanizzazione primaria;
  3. c) congrue garanzie finanziarie per l'adempimento degli obblighi derivanti dalla convenzione;
  4. d) l'impegno a riservare una quota percentuale degli alloggi da costruire per l'edilizia sociale.

5. Le Aree di Trasformazione per le quali nelle Prescrizioni specifiche di cui all'Allegato F sia previsto il ricorso a Permesso di Costruire Convenzionato possono essere attuate anche senza rispettare le eventuali indicazioni relative al progetto di suolo ed alla localizzazione delle diverse destinazioni all'interno del perimetro dell'area di intervento contenute nelle tavole "Usi del suolo e modalità di attuazione e di intervento", fermo restando il perimetro dell'area stessa e le prescrizioni ed i parametri di riferimento per l'intervento e la condizione di redigere una progettazione unitaria o coordinata, come prescritto dal comma 1; in tal caso gli interventi sono attuati con Piano Attuativo; quanto sopra è applicabile anche alle Aree di Trasformazione per le quali è prescritto il ricorso a Piano urbanistico Attuativo, senza che ciò implichi variante al presente Regolamento.

6. Le opere di urbanizzazione primaria previste all'interno delle Aree di Trasformazione sono a totale carico dei privati proponenti e non possono essere monetizzate; l'Amministrazione Comunale ha facoltà di stabilire, con apposita convenzione sottoscritta dai soggetti attuatori, le opere di urbanizzazione primaria per le quali non sia prevista la cessione ma sia esclusivamente garantito l'uso pubblico con impegno dei privati alla gestione ed alla manutenzione delle stesse.

7. I diritti edificatori disposti dal Regolamento Urbanistico nelle Aree di Trasformazione sono equamente distribuiti a tutte le proprietà immobiliari comprese all'interno di tali aree. Non partecipano a tale distribuzione esclusivamente le aree di proprietà Comunale oggetto di interventi di urbanizzazione primaria e secondaria.

8. Il rilascio dei titoli abilitativi per la realizzazione degli interventi previsti nell'ambito delle aree di trasformazione, in armonia con il principio di perequazione urbanistica di cui al comma 7, è subordinato alla sottoscrizione di atti nell'ambito di un piano di ricomposizione fondiaria che comprenda le permute o cessioni immobiliari tra tutti i soggetti aventi titolo.

9. Nella stessa misura proporzionale dei diritti edificatori di cui al comma 7 sono ripartiti, salvo diverso accordo tra gli aventi titolo:

  1. a) i quantitativi di Sul edificabile relativi alle singole funzioni previste nell'ambito;
  2. b) gli oneri economici per realizzare le opere di urbanizzazione e gli interventi di interesse pubblico prescritti dal Regolamento Urbanistico;
  3. c) gli oneri relativi alla cessione gratuita al Comune di aree a destinazione pubblica;
  4. d) gli obblighi relativi alle eventuali quote obbligatorie di edilizia residenziale con finalità sociali;
  5. e) gli eventuali ulteriori benefici pubblici prescritti dal Regolamento Urbanistico.

10. Sul patrimonio edilizio esistente compreso all'interno delle Aree di Trasformazione sono consentiti, fino all'approvazione del relativo strumento, interventi di ristrutturazione edilizia, senza cambio di destinazione d'uso.

11. Nell'Allegato F sono individuati gli ambiti territoriali la cui attuazione è subordinata a permesso di costruire, permesso di costruire convenzionato e alcune aree da trasformare con strumento attuativo.

12. Per ciascuna Area di Trasformazione oltre alla descrizione puntuale degli interventi ammessi, nell'Allegato F, sono dettate le relative prescrizioni attuative, i parametri urbanistici, gli standard pubblici minimi richiesti nonché gli obblighi condizionanti l'attuazione degli interventi per ciascuna area che i proprietari delle aree dovranno sottoscrivere a favore dell'Amministrazione Comunale.

Il Regolamento Urbanistico individua le Potenziali Aree di Trasformazione (PAT) ove gli interventi edificatori sono in parte realizzati mediante i trasferimenti volumetrici di cui all'art. 32. A tale fine il Regolamento urbanistico assegna alle PAT la quota massima di Sul di nuova edificazione per le aree residenziali pari a mq 3.090 ed una quota di superficie coperta per le aree produttive pari a mq. 2.700.

14. Per ciascuna PAT il Regolamento Urbanistico assegna una Sul massima, costituita in parte da Sul di nuova edificazione, entro i limiti complessivi di cui al comma 13, ed in parte da una quota di Sul derivante da interventi di trasferimento volumetrico..

15. L'attuazione della PAT è condizionata all'utilizzo di almeno il 50% della Sul derivante da trasferimento volumetrico, fermo restando l'obbligo di realizzare integralmente le opere di urbanizzazione, nonché gli eventuali ulteriori obblighi prescritti..

16. La Sul massima di ciascuna PAT è incrementata del 20%, qualora l'attuazione della PAT avvenga con una delle seguenti modalità:

  1. a) con Sul derivante integralmente da trasferimento volumetrico;
  2. b) con interventi di off-grid, di co-housing e di autocostruzione.

17. La Sul massima di ciascuna PAT è incrementata fino al 10%, qualora siano cedute gratuitamente al Comune aree fondiarie per la realizzazione di interventi di edilizia residenziale sociale (ERS); è riconosciuto un incremento di mq 50 di Sul ogni 600 mq di superficie fondiaria ceduta. A tali superfici fondiarie è attribuito un I.F. di 0,6 mq/mq.

18. Fermo restando quanto prescritto al comma 22, le quantità aggiuntive di Sul di cui al comma 16 lettera a) non concorrono alla determinazione del dimensionamento di cui all'art.137 commi 1, 2, 3 e 4 del Piano Strutturale. Gli incrementi di Sul di cui al comma 16 lett. b) e al comma 17, (escluso gli interventi di ERS), concorrono alla determinazione del dimensionamento di cui all'art.137 commi 1, 2, 3 e 4 del Piano Strutturale, e sono ammessi previa verifica di disponibilità rispetto al dimensionamento dell'UTOE di riferimento.

19. La Sul massima di ciascuna PAT comprende anche la Sul degli edifici esistenti. La Sul degli edifici esistenti concorre alla determinazione della quota di Sul da attuare mediante trasferimento volumetrico.

20. La convenzione contiene gli impegni per la demolizione degli edifici oggetto di trasferimento volumetrico, ivi compreso l'obbligo di rinunciare alla ricostruzione futura degli edifici da demolire, anche se diversamente previsto dalle norme del presente Regolamento. Il titolo abilitativo edilizio relativo all'esecuzione delle opere di urbanizzazione contiene anche gli interventi di demolizione degli edifici oggetto di trasferimento volumetrico. Il titolo abilitativo edilizio relativo alla costruzione dei nuovi edifici è rilasciato a seguito dell'avvenuta demolizione della Sul da trasferire, del ripristino delle aree di sedime e dell'esecuzione delle opere di sistemazione ambientale. Per gli immobili abitati o dove è svolta attività di impresa, la demolizione degli immobili oggetto di trasferimento volumetrico, il ripristino delle aree di sedime e l'esecuzione delle opere di sistemazione ambientale, possono essere garantite mediante polizza fideiussoria; in tale caso non è richiesta la demolizione preventiva, fermo restando che l'agibilità delle nuove costruzioni è subordinata al rispetto degli impegni. Per le PAT attuabili in via diretta (permesso di costruire) gli impegni sono contenuti nel titolo edilizio abilitativo relativo alla costruzione dei nuovi edifici; l'avvio dei lavori di nuova costruzione è condizionato alla dimostrazione dell'avvenuta demolizione della Sul di trasferimento, del ripristino dell'area di sedime e dell'esecuzione delle opere di sistemazione ambientale. Per i trasferimenti volumetrici derivanti dall'ambito extraurbano sono prescritte sistemazioni ambientali che garantiscano un assetto dei luoghi paragonabile a quello ottenibile con l'attività agricola, nel rispetto delle prescrizioni di cui all'art. 60.

21. Per le PAT residenziali, oltre alla destinazione residenziale, sono ammesse anche le altre destinazioni d'uso previste dal sottosistema di riferimento, in misura non superiore al 20% della Sul massima. Per le PAT produttive sono ammesse tutte le destinazioni d'uso compatibili con il sottosistema di riferimento, in relazione agli interventi di nuova edificazione.

22. In conformità con il Piano Strutturale, le quantità oggetto di trasferimento volumetrico, ad esclusione di quelle che comportano variazione della originaria destinazione agricola, non concorrono al dimensionamento di cui all'art. 137 commi 1, 2, 3 e 4 del Piano Strutturale.

23. La Sul indicata nelle prescrizioni e parametri di riferimento per gli interventi di cui all'Allegato F comprende, salvo diversa e specifica indicazione, anche le superfici degli edifici eventualmente esistenti o concessionati e non ancora ultimati alla data di adozione del presente Regolamento Urbanistico.

24. I Piani Attuativi delle PAT sono oggetto di nuova analisi della fattibilità. Nei nuovi interventi edificatori ricadenti in aree a pericolosità elevata o molto elevata, le condizioni alla trasformabilità sono quelle definite per la Classe 4 di Fattibilità.